Мнение: сектор офисной недвижимости класса а адаптировался к кризису
О текущих и прогнозных показателях рынка офисной недвижимости Москвы в авторской колонке поведал глава департамента недвижимости ЗАО УК «РВМ Капитал» Гавриил Королев
По итогам третьего квартала 2015 года аналитики и эксперты фактически единогласно заключили , что рассчитывать на скорое восстановление рынка недвижимости в ближайшие два-три года не приходится. Во всех его сегментах арендные ставки продолжат понижаться.
Однако большая часть наибольших брокеров (Knight Frank, Jones Lang LaSalle, Cushman and Wakefield, Colliers International, CBRE, ILM, S.A. Ricci, Blackwood) в обзорах рынка контор Москвы пишут, что эти по конторам класса А выглядят не так уж пессимистично.
Не обращая внимания на общерыночное пересмотр условий и падение цен ранее заключенных контрактов, офисные центры класса А испытывают мельчайший недостаток арендаторов. Уровень вакансий в центральном деловом районе Москвы образовывает 18%.
Объекты класса А стали более дешёвыми по цене, и многие арендаторы переехали в конторы лучшего качества из контор класса Б. Для помещений класса А в историческом центре города в среднем ставки аренды составляют $600–750 (triple net) за 1 кв. м в год, либо с учетом валютных коридоров — 25–50 тыс. руб. Наряду с этим на примере отечественных объектов мы можем заявить, что наличие либо отсутствие отделки отражается больше не на цене аренды, а на ликвидности помещений.
Подтверждают активность в сегменте контор класса А и большие сделки по аренде офисных помещений. Одной из самых заметных стала сделка компании Adidas Group, которая сняла в аренду 20 тыс. кв. м в БП «Крылатские бугры».
С позиций инвестирования офисная недвижимость Москвы, по моему точке зрения, на данный момент может воображать интерес для рублевых инвесторов, каковые на данный момент получают возможность приобрести качественные активы по цене, близкой к себестоимости за счет низкого чистого операционного дохода (NOI) и сохранения разумного уровня ставок капитализации (около 10,5% для классов А и Б+).
Что касается валютных инвесторов, каковые верят в восстановление номинированных в валюте арендных ставок на прошлом уровне (по состоянию на 2011–2013 годы) по факту выхода экономики РФ из текущего кризиса, то таковой возврат в будущем маловероятен. В 2014–2015 годах случились необратимые процессы по массовому переводу офисного рынка в рублевый сегмент. Подобная обстановка сложилась и на вторых рынках развивающихся государств, где арендные ставки номинированы в национальных валютах без привязки к доллару США либо евро — к примеру, офисные рынки Китая и Бразилии.
Но имеется интернациональные инвесторы, каковые сохранили интерес к столичному рынку офисной недвижимости. Российско-китайский инвестиционный фонд (РКИФ), организованный РФПИ совместно с китайской инвестиционной корпорацией (CIC), заявил о намерении купить первую очередь БП Comcity, а американская компания Hines заявила о готовности купить у фонда Heitman офисный корпус МФК «Метрополис».
В целом до Января этого года ожидается сокращение уровня свободных помещений класса А. Большим причиной может стать приобретение площадей в деловом центре «Москва-Сити», озвученная столичной мэрией. Участники рынка уже приспособились к сложившимся условиям, и больших колебаний мы не ожидаем.
Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев ЗАО УК «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
