Мнение: какие зарубежные активы и страны предпочли россияне в кризис
О том, как изменился стратегии и спрос инвестирования, на страны и какие активы переключились русские инвесторы в кризис, в собственной авторской колонке говорит директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина
Сначала 2015 года русские инвесторы стали больше интересоваться приобретением коммерческой недвижимости в государствах Европы. С зимы прошлого года частные инвесторы начали деятельно искать дополнительные возможности получения дохода в валюте. В случае если взглянуть на клиентские запросы в 2013–2014 годах, то соотношение жилой и коммерческой недвижимости составляло 80% и 20% соответственно, а по результатам 2015-го и начала 2016 года — уже 50% на 50%.
В приоритете у россиян — готовые объекты: офисные и торговые комплексы с долгими соглашениями аренды, и раздельно стоящие супермаркеты.
Громаднейшим спросом пользуется коммерческая недвижимость в Германии, Австрии, Англии. На данные государства В первую очередь 2016 года было нужно 80% от общего числа запросов на зарубежную коммерческую недвижимость, остальные 20% — на Испанию, Францию, Кипр, причем в этих локациях клиенты предпочитают покупать отели.
В Германии русские деятельно интересуются офисными и торговыми комплексами, супермаркетами площадью от 2 тыс. кв. м в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Дюссельдорф. Бюджет приобретения начинается от €1 млн. Инвесторы с более высокими бюджетами разглядывают объекты площадью от 10 тыс. кв. м. К примеру, популярна приобретение супермаркета ценой €1,8–2 млн с контрактом аренды на 15 лет и качественным арендатором.
Владение таким активом позволяет инвестору приобретать ежегодный доход от 3% до 12%. В среднем по Европе доходность аналогичных объектов образовывает 3–4% годовых.
Необходимо подчернуть, что рынок Берлина практически достиг собственного потолка, на фоне недочёта предложения цены тут одни из самых высоких в Германии, соответственно, доходность объектов держится на уровне 2–4%. Вследствие этого клиенты неспешно переключаются на другие города — Мюнхен, Дюссельдорф и Франкфурт, тут доходность может быть около 8–9%.
В Англии русские клиенты, в большинстве случаев, разглядывают коммерческую недвижимость в Лондоне. Доходность маленьких офисных центров и объектов стрит-ретейла тут образовывает 2–2,5% годовых не учитывая налогов (размер налога изменяется в зависимости от различных параметров сделки), затрат на содержание и проч. Средний бюджет приобретения — ?10 млн.
Необходимо подчернуть, что такие инвестиции по собственной сути являются консервативными, поскольку доходность находится на уровне банковского депозита, и осуществляются с целью диверсификации портфеля.
Еще одна популярная сейчас стратегия у русских частных инвесторов — приобретение объекта под реконструкцию, к примеру виллы в Италии, Франции, Швейцарии либо апартаментов в центре Лондона либо Монако. Получая объект в не весьма хорошем состоянии, возможно взять дисконт в размере 20–50% от цены подобных, но уже реконструированных объектов. Цена строения под улучшение начинается от €1,5 млн.
В случае если инвестор готов инвестировать и израсходовать время на поиск архитектора, дизайнера и получение всех нужных разрешений, на выходе у него возможно ликвидный и востребованный объект для предстоящей реализации. По окончании реставрации хозяин, в большинстве случаев, перепродает объект с доходностью от 15–20%, реже — оставляет объект в собственный управление.
Кроме этого русские клиенты деятельно интересуются пулами квартир в новостройках центральной части Лондона. Приобретение нескольких лотов позволяет взять хорошую скидку (в зависимости от проекта). Принципиально важно подчернуть, что при приобретении пула от шести квартир налог на приобретение значительно уменьшается практически вдвое, поскольку сделка может проходить как коммерческая, а инвестор приобретает преимущества по уплате гербового сбора.
Новостройки в таких районах, как Найтсбридж, Челси, Вестминстер, Ноттинг Хилл, Гайд-парк, остаются привлекательными для инвесторов со всех стран. Большой спрос на элитное жилье в данных районах формируют как чужестранцы (Азия, Ближний Восток), так и местные клиенты. На раннем этапе строительства квартира с одной спальней площадью 50–60 кв. м обходится от ?800 тыс.
В этих районах уже пара лет отмечается недочёт нового предложения, исходя из этого таковой объект неизменно возможно выгодно перепродать, взяв 15–20% прибыли, или сдавать в аренду (ежегодная доходность — 2–3%). В районах Белгравия и Найтсбридж кроме того во время проседания стоимостей квартиры скоро сдаются в аренду по ставкам выше рыночных. На данном этапе вложения в английскую недвижимость, скорее, являются негромкой гаванью для инвестиций, а не генератором дохода.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Марина Кузьмина Knight Frank Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
