На рынке офисной недвижимости наметился дефицит
На рынке офисной недвижимости наметился слом кризисного тренда. При рекордно низком количестве строительства спрос в текущем году окажется большим за пара лет. Отыскать громадные площади в конторах класса А уже непросто
Вид на Столичный интернациональный деловой центр «Москва-Сити»(Фото: Николай Галкин/ТАСС )
Недостаток класса А
В первом полугодии спрос на столичные конторы вырос на 25% если сравнивать с тем же периодом прошлого года — до 233 тыс. кв. м, отмечают аналитики консалтинговой компании Knight Frank. Согласно расчетам компании, всего за весь год с рынка может уйти 260,8 тыс. кв. м в классе А (что станет рекордом с 2012 года) и 225,3 тыс. кв. м контор класса B (это приблизительно равняется уровню 2014 года).
Часть пустующих контор неспешно понижается. В течение 2016 года в классе А она сократится с 24,4% до 20%. В классе B понижение будет менее значительным — до 16% против 16,5% в конце 2015 года, прогнозируют в Knight Frank.
Средний уровень офисной вакантности сократится к Январю до 17,3% с 17,7%, ожидают в CBRE.
Данный вывод подтверждается статистикой. Согласно данным Colliers International, готовые к въезду офисные блоки площадью более 10 тыс. кв. м сейчас имеется в шести столичных бизнес-центрах класса А. В 2015 году таких объектов насчитывалось тринадцать, а в 2014-м — девять.
Директор по России и СНГ, начальник отдела по работе с обладателями офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева подтверждает наличие недостатка громадных офисных площадей класса А. «Значительно чаще арендаторы либо клиенты, заинтересованные в громадном количестве площадей, разглядывают варианты приобретения смежных этажей, либо строения полностью, либо части объекта, но с организацией отдельного входа. на данный момент подобное предложение обнаружить рынке качественных офисных площадей Москвы возможно, но непросто», — говорит Голышева.
Источники спроса
«Тенденцию по вымыванию с рынка качественных офисных площадей мы прогнозировали еще в 2015 году, — напоминает главный директор, начальник отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. — Дело в том, что большие интернациональные корпорации воспользовались ситуацией и забрали лучшие площади в лучших строениях».
Согласно данным Colliers International, со собственного большого значения — 32,7 тыс. руб. за 1 кв. м год по результатам первых трех месяцев 2015 года — ставка аренды контор класса А снизилась до 25,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год на конец второго квартала 2016-го. В долларовом выражении падение за данный же период выглядит еще более большим: с $560 до $393 за 1 кв. м в год. Для сравнения, на большом пике в третьем квартале 2012 года долларовая ставка достигала $855 за 1 кв. м в год.
Второй источник спроса — это государственной компании, каковые были весьма активны сейчас. Прежде всего это ВТБ, что за долги забрал себе башню «Евразия», Сбербанк, ставший хозяином БЦ President Plaza, компания «Транснефть», приобретшая полностью БЦ Evolution Tower, и горадминистрация Москвы, которая купила 50 тыс. кв. м в БЦ «ОКО». Все указанные объекты находятся в районе Москвы-Сити. «Не обращая внимания на то что частично эти сделки не рыночен , они оказали значительное влияние на уровень вакансии на офисном рынке», — говорит Денисова.
С учетом перехода офисных объектов к банковским структурам (на них было нужно 32% сделок) объем спроса за полгода 2016 года вырос на 17% если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году, до 578 тыс. кв. м, подсчитали в JLL. Из них 310 тыс. кв. м были сняты в аренду и приобретены во втором квартале.
Иначе, на рынке фактически не запускаются новые проекты. По результатам первого полугодия 2016 года в Москве было выстроено лишь 175 тыс. кв. м контор — это самый низкий показатель за последние пара лет, отмечают в Knight Frank. В целом в 2016 году в эксплуатацию будет введено порядка 400 тыс. кв. м, а в 2017-м — 250 тыс. кв. м. Так, количество ввода в эксплуатацию новых объектов в 2017 году станет минимальным за всю историю рынка офисной недвижимости Москвы, прогнозируют в компании. Прошлый антирекорд относится к 2012 году, в то время, когда в связи с приостановкой девелоперской активности по окончании кризиса 2008–2009 годов было введено 550 тыс. кв. м.
Медленные ставки
О росте ставок аренды, но, сказать до тех пор пока рано, подчеркивают собеседники РБК. Они утвержают, что это случится не раньше следующего года. Самый возможно, что повышать стоимости начнут собственники новых объектов, чье уровень качества будет на принципиально другом уровне, отмечает управляющий партнер Blackwood Мария Котова. «За ними отправятся другие участники рынка, но случится это не раньше следующего года», — додаёт специалист.
Восстановление ставок аренды в долларовом выражении будет происходить медленнее, чем в прошедший кризис, отмечают в JLL. Ранее на это потребовалось приблизительно два года. «на данный момент рост ставок будет медленным и начнется в начале 2017 года, — говорят в компании. — Это связано с тем, что в 2010–2012 годах ВВП рос темпом около 4% в год, сейчас же ожидается медленное восстановление — на уровне 1–2% годовых».
Создатель: Алексей Пастушин.
