Мнение: что выгоднее в современных экономических условиях — аренда или покупка офиса
В современных экономических условиях компании-оптимисты берут конторы, а пессимисты — арендуют. Об этом в авторской колонке рассуждает глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев
руководители и Акционеры бизнеса довольно часто стоят перед сложным и неоднозначным выбором: снять в аренду либо брать коммерческую недвижимость (офис, склад, торговое помещение) для размещения собственного предприятия.
В 2013 году «Лаборатория Касперского», согласно данным газеты «Ведомости», инициировала сделку по приобретению делового центра «Олимпия парк» на Ленинградском шоссе и по сей день комфортно разместилась в нем. Согласно точке зрения ряда экспертов, мотивами сделки для клиента стали безопасность, желание исключить возможность и риск выселения расшириться по окончании того, как у соседей закончатся контракты аренды. Еще одним причиной была необходимость консолидации разбросанных по всему городу подразделений.
Похожую сделку в конце 2015 года совершил Тинькофф Банк, что, согласно данным девелоперской компании MR Group, купил офисные площади класса А (около 8 тыс. кв.м.) в многофункциональном комплексе «Водный» в Москве. Такая схема кардинально отличается от проекта, реализованного второй большой IT-компанией — Mail.ru Group, которая сняла в аренду полностью офисную башню в деловом центре Sky Light на Ленинградском проспекте и кроме этого совершила консолидацию подразделений, заключив долговременный соглашение аренды.
Контракт исключает риск выселения и дает возможности расширения. В 2014 году, согласно данным «Ведомостей», Mail.ru Group удалось преобразовать выплаты за аренду офиса в рубли по удачному курсу. Как продемонстрировало время, выбор Mail.ru Group в текущем положении рынка был более удачным.
Разглядим объективные факторы в пользу того либо иного решения. Собственное помещение дает обладателю последовательность преимуществ, проявляющихся в относительной свободе в принятии ответов по распоряжению пространством. Хозяин может произвести ремонт либо надстройку, осуществить частичную либо полную продажу, сдать в аренду либо субаренду, может забрать кредит под залог недвижимости.
Ему не требуется любой раз согласовывать с арендодателем вывоз и ввоз собственных товарно-материальных сокровищ и т. п. В итоге, инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.
Но имеется и отрицательные моменты. Так, капитал, затраченный на приобретение коммерческой недвижимости, употребляется неэффективно. В большинстве случаев, профильный бизнес собственников приносит им больший доход, чем недвижимость. Хозяин имеет меньшую мобильность и не имеет возможности скоро поменять офис, в случае если того требует обстановка.
Ему нужно будет оплачивать страхование недвижимости, налог на имущество, исчисляемый от его кадастровой стоимости, земельный налог. Необходимо нанимать эксплуатирующую организацию, оплачивать услуги ЧОП либо устанавливать сигнализацию. Быть может, нужно будет ухаживать и за прилегающей территорией.
В случае если разглядеть примерный кейс приобретения офисного помещения площадью 500 кв. м, то получается следующая картина. По состоянию на январь 2016 года приобрести офис в современных новых строениях в пределах ТТК Москвы возможно примерно по цене 140 тыс. руб./кв. м. Итого затраты на приобретение составят 70 миллионов рублей. Отделка помещений в среднем обойдется в 50 тыс. руб. за 1 кв. м. Итого затраты на ремонт составят 25 миллионов рублей.
В следствии переезд в личный офис обойдется приблизительно в 95 миллионов рублей.
Разглядим преимущества аренды помещений. Прежде всего необходимо подчеркнуть, что арендатор имеет возможность сфокусировать все собственные временные, финансовые и трудовые ресурсы только на профильном бизнесе, не затрачивая их на недвижимость. Все хлопоты берет на себя арендодатель, что ее эксплуатирует, страхует, ремонтирует и платит налоги.
Серьёзным нюансом, что начинает оказывать сильное влияние на выбор в пользу аренды, стала нынешняя экономическая обстановка в Российской Федерации. В сложившихся условиях на рынке коммерческой недвижимости случилось четыре значительных трансформации. Первое — перевод контрактов аренды в большинстве объектов из валюты в рубли.
Второе — падение ставок как в валютном, так и в рублевом выражении минимум на 30% если сравнивать с началом 2015 года. Третье — появление опции «полная отделка за счет арендодателя», которая стала стандартом на рынке недвижимости. До 2015 года это были частные случаи. Наконец, четвертое — увеличение вакантности контор. В классе А, к примеру, вакансия образовывает 26,8% согласно данным JLL за третий квартал 2015 года.
При таких трансформациях весьма тяжело сделать выбор в пользу приобретения помещений, поскольку имеется из чего выбирать. В любом районе Москвы возможно отыскать большое количество предложений.
Как альтернатива прямой приобретения недвижимости либо ее аренды имел возможность бы выступить лизинг коммерческой недвижимости. Но это в теории. На практике мы аналогичных сделок в Столичном регионе не встречаем.
Дело в том, что лизинг трудится в том случае, если платеж по нему сопоставим с платежом согласно соглашению аренды. Это недостижимо при нынешних стоимостях на недвижимость в Санкт Петербурге и-Москве кроме того с учетом падения стоимостей в кризисное время.
Постараемся кроме этого разглядеть примерный кейс аренды офисного помещения площадью 500 кв. м. По состоянию на январь 2016 года имеется возможность снять в аренду офис в современных новых строениях в пределах ТТК Москвы по ставке аренды 26 тыс. руб. за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные и операционные затраты. Полная отделка помещений войдет в цена аренды. Итого переезд в снятый в аренду офис обойдется в 13 миллионов рублей. в год.
При таком раскладе приобретение подобного офиса окупится за семь лет.
Справедливости для нужно подчернуть, что кое-какие организации заметили меры по борьбе с кризисом не в аренде, а в приобретении, воспользовавшись успешной ценовой конъюнктурой для удачного приобретения. К примеру, компания аdidas израсходовала $120 млн на приобретение площадей в складском комплексе PNK «Чехов-2», согласно данным издания «Коммерсантъ». Этот выбор в будущем принесет собственные плоды, в то время, когда рынок коммерческой недвижимости восстановится и ставки аренды вырастут.
Так, мы видим две точки зрения, основанные на ожиданиях будущего. Те, кто уверен в том, что кризис будет затяжным, выбирают аренду, а вместе с ней отсутствие и мобильность головной боли по поводу содержания недвижимости. Оптимисты, каковые верят в то, что восстановление экономики близко и выход из кризиса наступит обозримой перспективе, выбирают приобретение.
Весьма возможно, что окажутся правы последние.
Глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
