Дорогая балтия: сравниваем недвижимость таллина, риги и вильнюса
Необычно, в случае если в новогодние каникулы в ваших френд-лентах не было постов из Вильнюса, Таллина либо Риги. Три балтийские столицы в туристическом тренде, соответственно, через некое время в регионе активизируются и клиенты. Исходя из этого материал отечественных партнеров – выдержки из интервью заведующего отделом оценки CBRE Baltics Артура Лездиньша изданию m2 и порталу varianti.lv – будет нужен тем, кто вспоминает о покупке жилья в государствах Балтии.
***
Сейчас часть зарубежных клиентов в столице Эстонии выше, чем в Вильнюсе и Риге. В Таллине так же, как и прежде активны скандинавы, в первую очередь финны. Рига по окончании подорожания цены ВНЖ, и происхождения крымской падения и проблемы курса рубля, не так завлекает россиян и бывших советских республик.
В Вильнюсе часть клиентов из бывших государств СССР, "Наверное," и того меньше.
***
При том, что географически Балтия – маленькой регион, подход застройщиков к отделке новых квартир разен. В Таллине практически все резиденции высокого класса продаются с полной отделкой. В центре Риги кто-то предлагает финишную отделку, кто-то нет. А вот в Вильнюсе клиенты по большей части приобретают квартиры без неё: пол и стены выровнены да электричество разведено в минимальном количестве. Литовские застройщики уверяют, что для их клиентов таковой продукт привычен.
Но чужестранцам это причиняет хлопоты, потому как заставляет думать о ремонте.
***
Неспециализированный уровень новых проектов в столице Эстонии, как мне показалось, чуть выше, чем у соседей. Их застройщики стремительнее принимают инновации, касающиеся установки энергоэффективности систем и повышения зданий «умный дом». Размещенные на стене устройства, с которых осуществляется управление интегрированными ответами, я видел в большинстве таллинских квартир, приобретение которых разглядывали.
Климат-контроль для эстонцев в далеком прошлом считается естественным атрибутом жилья.
В Латвии, как и в Литве, совокупности «умного дома» кроме этого используются, но избирательно и не столь массово. Лучшие рижские и юрмальские новостройки, очевидно, стараются применять все эти решения, но, повторю еще раз, в Эстонии это носит повсеместный темперамент.
Более богатое наполнение эстонских квартир различными инновациями связываю с тем, что застройщики в центре Таллина смогут взять более большую продажную цену, чем коллеги в Вильнюсе и Риге. Да и запросы рынка в том месте выше, и борьба посильнее. В Эстонии и экономика чуть стремительнее начинается, и зарплаты растут стремительнее.
Так, минимальная зарплата в самой северной из государств Балтии во время с 2014 по 2017 год прирастала на 10% в год.
- Просматривайте кроме этого: какое количество стоит жизнь в Эстонии?
***
Затраты на реализацию новых жилых проектов сопоставимы, разве что у эстонцев – чуть выше. Цена строительства растет. Но в случае если готовый продукт застройщикам всех трех государств обходится в одинаковые деньги, то выручка получается различная.
В случае если в центре столицы Эстонии клиенты высококлассного жилья выходят на сделки за 2 900-3200 евро за кв. м, то в Вильнюсе и Риге подобный показатель где-то 2 600-2 800. Необходимо лишь учитывать, что в каждом новом проекте имеются квартиры с бонусами либо изюминками, а-ля лучшими видовыми чертями, террасами либо собственной сауной, каковые требуют большей цены.
Цена высококлассных квартир в столицах Балтии крайне редко может быть около 4 000 евро за кв. м. Не смотря на то, что сама неспециализированная стандартная цена покупаемых в центре столиц Латвии, Литвы и Эстонии квартир достаточно близка – от 150 000 до 300 000 евро.
- Просматривайте кроме этого: «Хрущевки» в Риге – анализ рынка ветхого типового жилья
***
Чужестранцы, каковые берут жилье не для собственного проживания, а для извлечения дохода, наблюдают на отдачу. И тут должен признать, что доходность в жилищном сегменте столиц Балтии не такая уж и хорошая. В случае если сопоставить цены предложения о покупке и ставки аренды на квартиры премиум-класса, то обычный показатель доходности в центре Таллина, Риги и Вильнюса – 4-6% годовых.
У эстонцев данный показатель немного ниже, чем у соседей.
Принципиально важно подчернуть, что сильное давление на уровень отдачи в центре Риги оказывает необходимость брать парковочное место, в противном случае неприятностей с размещением автомобили вряд ли удастся избежать. Это дополнительно 20 000-30 000 евро, что увеличивает неспециализированные затраты клиента и снижает показатель отдачи.
***
Самый распространенные ставки аренды жилья в проектах бизнес-класса и выше в центре Риги, Таллина и Вильнюса – 10-13 евро за м2 в месяц. Данный диапазон просматривается везде: и в квартирах, и в частных зданиях. Само собой разумеется, имеется и более высокие арендные ставки. Знаю примеры рижских квартир, каковые снимают и дороже 16 евро в месяц за кв. м жилых помещений.
Но это не обычный случай.
***
Необходимо понимать: в случае если запрашиваемая цена за квартиру в государствах Балтии такова, что доходность получается 4% годовых и ниже, то чужестранцев это не мотивирует на сделку. Они так как не только Балтию разглядывают как место для приложения собственных капиталов.
В случае если в Стокгольме возможно взять доходность в 3% годовых, а спрос на аренду в том месте сумасшедший, то в отечественный регион зарубежные предприниматели не согласятся вкладываться под 4% годовых. Данный 1% отличия не оставляет места для дополнительных рисков.
Дабы приобретать разумную отдачу в Балтийском регионе, должны либо подниматься ставки аренды, либо уменьшаться цены продаж. В действительности, по моему точке зрения, мы станем свидетелями компромисса: динамика рынка склоняется к среднему показателю долговременной отдачи в отечественном регионе в 6%, включающие в себя премию за риск в 2%.
***
В случае если сравнивать обстановку с новыми проектами, то активнее всего Таллин, где строят и жилье, и конторы. Последних, как мне думается, возведено кроме того больше, чем необходимо. В последние три года каждый месяц в Вильнюсе на рынок выходило в среднем по 300 новых квартир, в Таллине – по 190 и по 130 – в Риге.
Неприятность c новостройками Риги в том, что исторически ее инфраструктура запланирована на большее количество людей, чем живёт на данный момент. У нас через чур большой потенциал для реновации, что и заставляет клиентов новых проектов выжидать и шепетильно просчитывать собственные шаги. Приток чужестранцев минимальный, и вряд ли он значительно возрастёт в скором будущем.
В «тучные» годы это было не столь принципиально важно, но на данный момент необходимо принимать во внимание с осторожностью местных клиентов и их уровнем платежной способности.
Тенденция такова, что в центре столицы Латвии тяжело взять цену, которая предлагалась раньше. Мотивированным на сделки обладателям готовых нераспроданных проектов приходится корректировать ее вниз. Это находит отражение и в рвении застройщиков фокусироваться на постройке новых проектов на периферии центра либо вне его.
***
на данный момент все превозносят Таллин. Но лично у меня он вызывает кое-какие опасения: по окончании кризиса в том месте отмечается громаднейший прирост стоимостей как на простое жилье, так и на то, что находится в центре.
В столице Эстонии самый скоро растет число новых проектов: в 2017 году в эксплуатацию сдано приблизительно 3 000 квартир, что на 50% больше, чем годом ранее. И количество непроданных квартир увеличивается. До этого цены на новые квартиры поднимались в среднем более чем на 5% в год, что, при озвученных событиях, не имеет возможности носить долговременного характера.
***
Вильнюсу с продажами новых квартир в центре оказывает помощь громадное представительство в нем зарубежных компаний, разместивших в том месте собственные бэк-конторы и интернациональные сервисные центры. Зарплаты у их работников выше, чем в среднем по стране, и эти люди снабжают хороший спрос на жилье в сердце столицы Литвы.
Согласно данным статистики в Вильнюсе в сегменте представительств зарубежных компаний трудятся более чем 13 000 работников, в Риге – менее 8 000. Это не страно, потому как в Литве и студентов намного больше – 140 000 против 86 000. Возможно это отличие во многие хороших квартир и тысячи новых, каковые имели возможность бы быть приобретены.
Исходя из этого в Вильнюсе рынок до сих пор демонстрирует возможность принять новое предложение: растут и ставки аренды, и цены продажи.
- Просматривайте кроме этого: Иммиграция в Литву – учеба, работа, инвестиции
***
Что касается Риги, то, принимая к сведенью имеющуюся динамику рынка, и экономические показатели, у нее имеется потенциал показать более значительный и продолжительный рост.
Темпы развития рынков возрастают и различия выравниваются, что в скором будущем отыщет отражение и в активности застройщиков. На латвийском рынке скандинавские инвесторы чувствуют себя практически так же комфортно и комфортно, как и в Эстонии.
Текст — Роман Голубев
