Собственность с оговоркой
рынок европейских недвижимости богат на инвестирования и разнообразные схемы покупки в недвижимость. В большинстве государств обширно развита совокупность ипотечного кредитования, условия которого более либеральны, чем в Российской Федерации. Помимо этого, при покупке жилья на первичном рынке клиент практически в любое время имеет возможность рассрочки.
Но кроме этих обширно применяемых схем приобретения недвижимости имеется и более уникальные.
Схема возвратного лизинга, либо lease-back, есть достаточно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих государств-членов Евросоюза, США и Канады. По данной схеме клиент получает жилье и сразу после приобретения передает ее под управление продавца для сдачи в аренду.
В большинстве случаев, для того чтобы рода сделки производятся на рынке новостроек, в то время, когда продавцом выступает компания-девелопер. «Вы берёте недвижимость и передаете ее в управление той же компании, у которой приобрели. Вы подписываете с ней контракт аренды / управления, по нему вам гарантируется определенный доход в год, и сохраняется право применять эту недвижимость в собственных целях определенное количество недель в году», — говорит директор отдела интернациональных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Что это дает клиенту? Во-первых, в отдельных случаях lease-back разрешает купить недвижимость, на которую не достаточно собственных средств. По договоренности с девелопером человек вносит лишь часть средств за квартиру, а другая сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья. Через пара лет, в то время, когда цена квартиры уже покрыта всецело, клиент делается ее полноправным хозяином.
Затем он может или пользоваться жильем сам, или начать приобретать доход от сдачи в аренду. В случае если клиент изначально оплатил квартиру всецело, то для него это метод инвестирования, обеспечивающий низкий, но стабильный доход.
По словам управляющего директора компании «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, разглядываемые сроки для аналогичных контрактов составляют, в большинстве случаев, 9–11 лет, а гарантированная ежегодная доходность — 4–8% в зависимости от типа и страны недвижимости. «Так, в Соединенных Штатах средняя доходность — 6%, а сроки не простираются потом 10–11 лет; во Франции очень распространены и более долгие сроки, впредь до 20 лет», — говорит он. Подобные схемы употребляются во многих государствах, но самый применимы они в курортных территориях США, Франции, Англии, Испании, Швейцарии и Италии.
Через такую совокупность обычно решается неприятность дефицита гостиничных мест. В этих государствах кроме этого распространены более маленькие схемы возвратного лизинга. К примеру, в штате Флорида, США, в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании.
Но на таких условиях прибыль на инвестированные возможно кроме того выше, чем при с гарантированной доходностью.
В принципе, как говорят специалисты, практически на любом рынке европейских возможно приобрести недвижимость по схеме lease-back, но время от времени для этого требуется весьма хорошее знание рынка. «К примеру, на таком развивающемся рынке, как Черногория, где ипотека лишь зарождается, девелоперы не имеют доступа к недорогому финансированию, и они предлагают такую схему. Компания гарантирует выдачу вам кредита (под 7,5% годовых на срок до 30 лет) на приобретение квартиры либо апартаментов, и она же будет погашать его в течение восьми лет из средств, каковые девелопер возьмёт от сдачи ваших апартаментов. В течение этого срока вы имеете возможность применять собственную недвижимость 30 дней в году», — говорит Игорь Индриксонс.
Кстати, во Франции схема lease-back прижилась под покровительством правительства и проходит частично в рамках национальной программы называющиеся Residence du Tourisme. Сущность ее содержится в том, что инвестор вкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать собственность уполномоченным страной компаниям, специализирующимся на гостиничном бизнесе либо сдаче недвижимости в аренду туристам. «За это инвестор освобождается от НДС.
Наряду с этим компания-партнер платит за него и все остальные налоги, и покрывает текущие затраты на содержание квартиры, включая замену мебели и коммунальные платежи. Инвестор приобретает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, а также может 14 дней в году пользоваться собственной квартирой (домом).
Период, на что недвижимость предстоит дать в работу, значительно чаще образовывает девять лет, но возможно продлен и до 20», — говорит начальник направления Distant Property Management (DPM) холдинга «Миэль» Наталья Завалишина. Это весьма интересно как частным инвесторам, приобретающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопот со своей стороны, так и стране, снабжающему жильем поток туристов. Неудивительно, что сейчас число сделок по объектам категории Residence du семь дней всегда растёт.
Практически собственная квартира
Приобретение жилья в большинстве случаев предполагает, что мы получаем целый объект: дом, квартиру либо, в случае если речь заходит о больших инвесторах, многоквартирное строение или гостиницу. Но с недавних пор у россиян стало возмможно брать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости. Такая схема именуется fractional ownership и до тех пор пока мало распространена кроме того на западных рынках, не говоря уже о России, где имеется лишь штучные предложения.
Fractional ownership — это приобретение доли в доме, находящемся под управлением большого гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по таковой схеме трудится Marriot. Английский вариант сделки по схеме fractional выглядит следующим образом. Клиент платит определенную сумму и делается совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из самые престижных и дорогих районов Лондона.
Сумма взноса зависит от типа выбранной квартиры: в доме существует пара вариантов различной площади и планировки. Так, дабы стать совладельцем апартаментов с гостиной, спальней, ванной а также маленькой кухней, клиент платит $200 тыс. и подписывает договор с оператором на 48 лет. С этого момента он приобретает право пользования квартирой на 35 дней в году.
Другое время эти объекты сдаются Marriot как простые номера гостиницы класса люкс. Но для совладельца это не есть проблемой, талантливой помешать воспользоваться своим правом. Легко перед тем, как ехать в Лондон, человеку необходимо позвонить в Marriot и предотвратить о собственном приезде.
Для него приготовят квартиру, а в аэропорту его будет ожидать машина. В случае если случайно все апартаменты данной ценовой категории будут заняты, то совладельца fractional ownership поселят в более дорогом номере. В пределах оговоренных 35 дней он может дать собственный право пользования квартирой приятелям либо родственникам, приезжающим в Лондон.
В случае если квартира потребуется совладельцу на большее, чем прописано в контракте, количество дней, то он может снять ее за 102 фунта стерлингов в день — цена, за которую в Лондоне не поселишься ни в одной гостинице для того чтобы уровня (апартаменты в Marriot сдаются за 700 фунтов).
Все квартиры в доме, конечно, всецело меблированы и обеспечены всем нужным для жизни. дизайн и Отделка выполнены на элитном уровне. Помимо этого, становясь совладельцем аналогичного жилья, человек приобретает все же не номер гостиницы, а фактически полноценную квартиру.
Тут он при жажде может принимать гостей, проводить деловые встречи, переговоры. Действительно, имеется еще и годовая плата — $5 тыс.
Подобный вариант вряд ли подойдет тем, кто планирует всегда жить в Англии, но эргономичен тем людям, которым довольно часто приходится посещать тут в командировках. «Люди, довольно часто приезжая в одинаковый город, устают от отелей. Помимо этого, живя в гостинице, человек довольно часто должен проводить деловые встречи в холлах тех же отелей, кафе, проходных местах, а это не слишком-то комфортно.
И наряду с этим брать отдельную квартиру либо дом, в случае если человек несобирается сделать Лондон постоянным местом жительства, не нужно, — рассуждает генеральный директор Sesegar Investment Group Ирина Жарова-Райт. — По делам бизнеса многие вынуждены ездить то в Лондон, то в Нью-Йорк, то в Париж. Везде брать по квартире? Выйдет через чур дорого, и не у каждого имеется такие деньги.
А вдруг воспользоваться совокупностью fractional ownership, то человек относительно недорого обеспечит себе комфортное проживание во всех трех столицах». Совладельцу аналогичной квартиры не нужно тревожиться об ее обслуживании, о том, дабы приводить к домработнице незадолго до приезда, либо о том, где отыскать сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего.
В случае если в какой-то год апартаменты вам не потребуются, вы имеете возможность их сдать на те же 35 дней и взять 50% взятой за это время прибыли.
Очевидно, совокупность fractional ownership дешева по цене не каждому, но количество людей, кто может разрешить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен приобрести в Англии собственное жилье.
Анна Шехова
«D`»
