Реалии датского королевства
Страна пронзительных морских туманов и ветров, белоснежных яхт и узорчатых каналов, грустных и одновременно с этим ярких сказок Андерсена, белокурых загорелых обитателей – потомков викингов. Все это – о Дании, где многовековые монархические традиции замечательно сочетаются с современными способами управления страной, а пустынные морские заливы – с высокими разработками громадных городов.
Дания – островное государство, входящее в пятерку государств с самой развитой народовластием. Ее характерные черты – это отлаженная высокий уровень и социальная система образования, оптимальные условия для развития бизнеса, первенство и минимальная бюрократия в мире по выполнению договорных обязательств. Тем, кто есть обитателем королевских островов, государство дарует самообладание, уверенность и благополучие в завтрашнем дне, надежно подкрепленныестабильностью экономики, правовой базы и политики страны.
Но, не обращая внимания на все эти хорошие моменты, характеризующие страну в целом, инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Дании не столь безукоризненна. Ее оптимальнее определяют слова классика – «неладно что-то в королевстве датском». В соответствии с рейтингу, составленному консалтинговой компанией Global Property Guide, Дания удостоилась только одного пункта из пяти вероятных.
Обстоятельство тому – твёрдая иммиграционная политика, ограничивающая права чужестранцев на приобретение недвижимости, перенасыщение рынка, большой низкая доходность и подоходный налог аренды.
Зигзаги стоимостей
До недавнего времени скандинавские государства, а тем более их столицы, удивляли невиданным для Европы ростом цен на недвижимость, известны как «скандинавский бум». За один лишь 2006 г. рост средних стоимостей в Норвегии составил 16,7%, в Швеции – 10,5%, а в сравнительно не так давно примкнувшей к ЕС Эстонии – 28,6%. Дания заняла в этом перечне третью строке с показателем 12,3%.
Всего же за 13 лет бурного роста цена недвижимости в Копенгагене выросла на 620%, а в целом по стране – на 373%.
Наряду с этим цены на жильев датской столице остаются ниже, чем в столицах соседних государств. Согласно данным портала Global Property Guide, в 2006 г. цена респектабельной квартиры в центре Копенгагена площадью 120 кв. м составляла всего 3784 евро за 1 кв. м, тогда как в Дублине – около 5000 евро за 1 кв. м, в Осло – 5117 евро за 1 кв. м, а в Амстердаме – 6667 евро за 1 кв. м. Для справки – цена подобной квартиры в Москве в этом изучении оценивается в 6266 евро за 1 кв. м.
Говоря о обстоятельствах роста цен на недвижимость в Дании, специалисты неизменно отмечают долгосрочный подъем экономики, стабильный рост экономики, достигшего 35 000 евро на одного человека, привлекательные условия для ведения бизнеса зарубежными инвесторами, и низкие ставки по кредитам.
Но любой рынок цикличен, и периоды интенсивного роста неминуемо сменяются стагнацией, в то время, когда происходит адаптация к новым условиям рынка и формирование новых запросов в соответствии с изменившимися реалиями. Такая обстановка и сложилась в Дании во II квартале 2006 г. – достигнув пика, цены на рынке значительно притормозили собственный рост.
и их обстоятельства.
В случае если сравнивать индексы цены недвижимости, зафиксированные в конце 2006 и 2005 гг., то необходимо отметить их рост, не смотря на то, что и меньший, чем ранее. Индекс цены одноквартирного дома в 2006 г. вырос если сравнивать с прошлым годом всего на 12,6%, в то время как годом раньше его рост составил 23%. Скорость увеличения цены квартир по большому счету упали более чем втрое – 8,9% против 28,5% в 2005 г.
Но в случае если сказать об итогах последних шести месяцев прошлого года, то в некоторых сегментах рынка было зафиксировано понижение стоимостей. Так, средняя по стране цена на одноквартирный дом сократилась на 6,7%, составив 1,651 млн датских крон (приблизительно 222 207 евро). В Копенгагене понижение цен на квартиры за шесть месяцев по большому счету составило около 12%, наряду с этим их средняя цена на конец года была зафиксирована на уровне 305 426 евро.
Эта тенденция, но, не распространилась на цена одноквартирных домов в столице, продолжавших расти в цене, но совсем не скоро – всего 2,8% за 2-е полугодие 2006 г. (542 271 евро).
Аналитики именуют два основных фактора, приведшие к трансформации тенденции. Первый – это закономерное насыщение, если не переизбыток рынка. За период 2003–2006 гг. в Дании каждый год вводилось в строй порядка 26 000 единиц жилья, тогда как в 1995–2002 гг. их ежегодное число составляло 16 000.
Второй фактор – рост процентов по кредитам, вызванный увеличением ставки рефинансирования с 2 до 3,75%. В следствии средние ипотечные проценты в марте 2007 г. составляли 5,4% против 3,7% в 2005 г.
В качестве еще одной обстоятельства, приведшей к понижению роста цен на датскую недвижимость, именуется твёрдый госконтроль над ценой аренды. Так, в случае если частные дома за период 2000–2005 гг. подорожали на 47,3%, а квартиры – на 87,1 %, то рост цены аренды за тот же период составил всего 13,6%.
Законы, регулирующие аренду жилья в Дании, прежде всего защищают права нанимателя, так что арендодатель вряд ли сможет взять доход больше, чем 5% от цены недвижимости в год, причем совокупность подсчета арендной платы очень сложна. Разумеется, что инвестирование в жилую недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду в данной обстановке не обещает сверхприбыли.
Итак, на данный момент датский рынок недвижимости переживает так именуемую стагнационную паузу, на протяжении которой, как полагают аналитики, именно и стоит пристально присмотреться к предложениям – и выбор богат, и о удачной цене с обладателем в полной мере возможно договориться. Но сделать приобретение в Дании чужестранцам не так-то легко.
допущения и Ограничения
Понижению рейтинга инвестиционной привлекательности, как было сообщено выше, кроме этого много содействует иммиграционная политика страны, нацеленная на сохранение существующей структуры населения страны: около 90% ее обитателей – датчане. Но, не обращая внимания на жесткость законов, стоящих заслоном на пути к приобретению кусочка королевской почвы чужестранцами, нет ничего неосуществимого – было бы желание. Справедливости для нужно заявить, что во многих европейских государствах существуют подобные ограничения, касающиеся среди них и граждан Европейского союза, так что Дания не исключение.
Физическим лицам – гражданам Европейского союза разрешение на приобретение датской недвижимости предоставляется только в том случае, если их нахождение в стране связано с трудовой деятельностью. Правом купить недвижимость пользуются и граждане государств, не входящих в ЕС, в случаях, если они ранее жили как минимум несколько лет в Дании или имеют вид на жительство либо бизнес-разрешение на нахождение. Помимо этого, существует и так называемый «корпоративный» путь приобретения – осуществление сделки через открытие в Дании юрлица, аналогичного по форме управления русскому ООО.
самые строгие ограничения на приобретение недвижимости чужестранцами касаются домов, расположенных в прибрежных и курортных территориях. Обстоятельство тому – устойчивое рвение германских соседей купить дачу, либо, как его именуют, Ferienhaus (каникулярный домик), на побережье, что угрожало «вымыванием» коренных датчан с прибрежных территорий. Из этого и запрет, действующий и поныне.
Но как мы знаем, что нет закона без лазеек. Имеется она и в датском законодательстве: в случае если данное строение переведено в статус для «круглогодичного проживания» и не находится в респектабельной курортной территории, то путь к приобретению облегчается кроме того для нерезидентов ЕС. В большинстве случаев данной процедурой занимается риэлтерская компания перед осуществлением сделки.
Нужно указать кроме этого и объективные сложности приобретения. Прежде всего к ним относится необходимость получения разрешения на сделку в Министерстве юстиции Дании. Сложностью денежного замысла считается невозможность получения банковского кредита нерезидентами.
И последнее «но»: как и во многих вторых европейских государствах, владение недвижимостью не дает права на получение вида на жительство, как и статуса постоянного места жительства в Дании.
города и Острова
Островная Дания самый занимательна для приобретения недвижимости. Именно на островах находится основной регион страны Hovedstaden, другими словами «столичная область». Как раз тут «бьется сердце» Дании, тут находится ее столица и потому данный регион есть самым респектабельным для проживания, будь то город, окраина либо прибрежные территории.
Центральные районы Копенгагена сплошь складываются из домов древней постройки XIX а также XVIII в. Цены на квартиры в таких строениях, как и на частные дома, минимум на 50% выше, цен на жилье типовой постройки. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м в всецело отреставрированном доме 1904 г. постройки обойдется в 275 000 евро. Весьма респектабельны и пользуются устойчивым спросом современные дома в кварталах, испещренных узкими красивыми каналами, выстроенные, казалось бы, из целого стекла.
К примеру, пентхаус площадью в 80 кв. м может стоить тут порядка 360 000 евро.
Цена летних каникулярных домиков зависит от расположения, состояния и даты постройки. И в полной мере сравнима с муниципальный недвижимостью. Так, романтичный ухоженный домик 1887 г. площадью 52 кв. м, под камышовой крышей, на морском берегу на севере Зеландии стоит порядка 144 000 евро.
Все эти предложения, непременно, имеют цены выше среднего уровня. Но, как мы знаем, как раз такие объекты и считаются наилучшими для инвестиций в отличие от типового недорогого жилья, возможности доходности которого довольно часто бывают вызывающи большие сомнения.
Создатель: Алисс Зигманн
издание Homes Overseas
