Петр андрушевич: специфика работы с отчужденной собственностью в испании (расшифровка доклада)
Отчужденное жилье, предлагаемое сейчас испанскими банками, есть одним из самых «ходовых товаров» на рынке страны. Подробнее об этом сегменте рынка недвижимости Испании в собственном докладе на Конгрессе INFOREAL поведал обладатель компании Costa Real Петр Андрушевич.
СКАЧАТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ
Как правильно увидел Генконсул Королевства Испании в Санкт-Петербурге Франсиско Паскуаль де ла Парте, на сегодня скидки на недвижимость Испании достигают 40%. Хочу подчернуть, что это относится недорогого сектора, а не элитного. В частности, отчужденной банками недвижимости.
Тема отчужденной недвижимости еще недавно не была актуальной, потому, что у всех в Испании все было в порядке. С кризисом обстановка изменилась. Банки стали продавать недвижимость и превратились в участников рынка.
Ранее классическая цепочка продажи недвижимости смотрелась так: клиент – агентство в Российской Федерации – агентство в Испании – застройщик. Сейчас эта схема погибла, ее стёр с лица земли кризис. В первом полугодии 2009 года было заложено нового жилья на 28% меньше 2008-го, а в 2008-м – на 31% меньше 2007-го.
Другими словами нового жилья фактически не закладывается. То же самое происходит с агентствами по недвижимости. За последние полтора года в Испании закрылось 60% агентств.
В случае если эту совокупность не убил бы кризис, ее убил бы интернет. Глобальная сеть неспешно подтачивала ее. Эта тенденция намечалась в далеком прошлом.
Совершенно верно кроме этого как справочник «Желтые страницы» окончательно уступили место «Яндексу», так и классическая агентская совокупность продажа недвижимости неспешно перемещается в интернет. К примеру, соорганизатор конгресса интернет-портал «Prian.ru». Раньше представители портала приходили к риэлторам, сейчас уже мы, риэлторы, приходим к ним.
Еще один тренд современного испанского рынка: в свое время испанские компании сделали медвежью услугу рынку. Три-пять лет назад они неизменно чем-то «угощали» потенциальных клиентов: оплачивали проживание, питание и т. д. на данный момент на всем этом необходимо ставить крест. Равно как и вышеупомянутая цепочка с застройщиками, в то время, когда была единая совокупность комиссионных агентствам, «угощения» провалились сквозь землю и вряд ли возвратятся.
Банки сейчас заняли собственный место на рынке. Они нежданно для себя стали продавцами огромного количества отчужденных объектов и тем самым «убили» застройщика в указанной выше цепочке. По большей части они реализовывают недорогую недвижимость.
Как раз в этом сегменте на данный момент совершается очень много сделок.
К примеру, один из банков Коста-Бланки на 1 декабря 2007 года имел 142 объекта, на 31 декабря – 630. Непременно, такое резкое повышение связано с изюминками составления отчетности банка, но рост очевиден. В январе 2009 года их было уже 1468.
На сентябрь 2009 года их уже 1189.
Очевидно, банки были не готовы к продаже недвижимости, потому, что данный род деятельности им не знаком. В спешном порядке они стали создавать личные отделы продаж. Опытные риэлторы, очевидно, восприняли их как соперников.
Банки не хорошо воображают себе рыночную цена объектов, ориентируются на оценки пятилетней давности, и это удобная обстановка для клиентов. Что замечательно могут делать сотрудники данных учреждений? Проводить банковские операции.
А в сфере недвижимости они способны лишь делать скидки и предоставлять привлекательные условия по ипотечному кредиту.
Под личные объекты банки предоставляют ипотеку до 70% от цены недвижимости под 2,5%. Другими словами при простой ипотеке банки не идут на такие условия, но второй вопрос, в то время, когда они вынуждены реализовывать имеющуюся у них отчужденную недвижимость. Так, на данный момент весьма выгодно выполнять приобретение.
К примеру, возможно реализовать гараж в Российской Федерации, забрать ипотеку на таких условиях, и приобрести хорошее жилье в Испании. Наряду с этим ежемесячные выплаты составят всего каких-нибудь €140.
Неприятность банков в Испании в том, что они не смогут отыскать выход на интернациональный рынок. Наряду с этим торговаться с банками за дополнительную скидку практически бессмысленно. Эта машина через чур неповоротливая. Действительно, большие скидки вероятны, в то время, когда осуществляются большие инвестиции, к примеру, при покупке десяти объектов. Впредь до 15–20% в дополнение к той дешевизне.
Но в то время, когда клиенты просят нас сделать дополнительную скидку, я задаю вопросы: за счет чего мы можем ее дать? Как обязан поступать застройщик – закладывать новые объекты и за их счет делать скидки? Я клиенту растолковать мне, за счет чего возможно снизить цена.
Еще одна неприятность банков: раньше не знали, как реализовывать. Наконец продажи пошли, но сейчас банки не знают, как все это оформлять. на данный момент люди ожидают по два-три месяца, дабы подписать купчую. В любом случае мы на данный момент подталкиваем к приобретению тех инвесторов, кто колеблется.
Потому через несколько лет сделав косметический ремонт объекты возможно реализовать с громадной прибылью. Что касается запрашиваемых стоимостей, то, согласно данным отечественной компании, около 60% запросов по Испании приходится на недвижимость ценой менее €100 тыс.
на данный момент недвижимость в Испании весьма деятельно покупают сами испанцы. СМИ передают, что в этом государстве тяжелейшее экономическое положение, огромная безработица, а испанцы в это же время достали деньги из мешка – и берут недвижимость. Одну достаточно известную выставку недвижимости в Испании кроме того назвали «Рынок недвижимости» (примерный перевод на русский).
В текущем году в том месте практически очереди клиентов.
