Покупка недвижимости в германии. на что нужно обратить внимание
На первый взгляд, регулярный доход от арендной платы, рост и хорошая ликвидность рыночной цене делают приобретение недвижимости в Германии надежным капиталовложением. В конечном итоге все не так легко.
Далеко не все объект недвижимости оправдывает потенциальных инвесторов и ожидания покупателей. Лишь те, кто шепетильно выбирает объект и планирует с расчетом на будущее, смогут рассчитывать на прибыль. Для этого необходимо учитывать таковой серьёзный фактор, как расположение.
Для инвестора крайне важно, дабы получаемая недвижимость имела доходность с динамикой роста, не понижалась в цене и гарантированно имела возможность сдаваться в аренду. Не все объекты на рынке удовлетворяют этим параметрам: по некоторым заблаговременно видно, что они будут приносить лишь постоянные неприятности. Исходя из этого потенциальному инвестору нужно ответственно отнестись к выбору недвижимости – мнимая привлекательность цены может обернуться большими затратами в будущем.
По возможности объект обязан удовлетворять следующим требованиям:
1. Он должен быть увлекателен для как возможно большего круга арендаторов: мелкие квартирки подойдут одиноким и студентам людям, а снять просторные апартаменты класса «люкс» смогут себе позволить лишь обеспеченные граждане. Также, нужно учитывать свободу планировки: возможно ли, например, из одной помещения сделать две и напротив. Дополнительным хорошим причиной есть пригодность помещений для пожилых людей и инвалидов.
2. Расположение направляться выбирать с расчетом на будущее. Прекрасно зарекомендовали себя районы, куда производятся вклады и где строят новое жилье большие инвесторы. Это значит, что спрос в этих районах не сойдет на нет и через 20-30 лет.
3. Объект должен быть находится в хорошем месте: как ближайшее окружение, так и населенный пункт должны соответствовать запросам потенциальных арендаторов и покупателя. Низкий экономический уровень либо высокая безработица смогут привести кнесвоевременному освобождению площади.
4. Не последнюю роль играется и состояние строения. У объектов, требующих ремонта, затраты должны быть заблаговременно просчитаны: ветхие обременения либо скрытые недочёты постройки смогут нежданно отразиться на затратах. В случае если тут имеется сомнения, то направляться обратиться к эксперту.
5. У объекта должна быть максимально успешная планировка: не приветствуются весьма мелкие, нестандартные по форме и смежные помещения. Инвесторам занимательны те помещения, где планировка соответствует требованиям района либо ее изменение вероятно без дополнительных затрат.
6. Дешевизна коммунальных платежей. Не смотря на то, что солидную часть услуг ЖКХ оплачивает арендатор, величина этих издержек конкретно воздействует на быстроту сдачи помещения в аренду, поскольку любого квартиросъемщика интересует неспециализированная цена помещения. Коммунальные затраты может повысить нехорошая теплоизоляция либо устаревшая совокупность отопления.
При приобретении недвижимости с целью сдачи в аренду стоит руководствоваться несложным правилом: в случае если сам клиент не захотел бы снять таковой объект, то вряд ли кто-нибудь второй захочет это сделать. Необходимо помнить, что каждая собственность требует регулярного ухода, ремонтных работ, а также повторного капремонта в будущем. Объект должен в любой момент оставаться ликвидным, даже в том случае, если какое-то время помещение будет пустовать.
Дабы просчитать рентабельность приобретения, нужно обратить внимание на пара факторов:
— соотношение издержек и стоимости на капремонт;
— затраты на финансирование;
— развитие арендной платы;
— налогообложение;
— постоянные затраты.
При покупке на вторичном рынке цена установлена заблаговременно. Но кроме того в этом случае направляться очень многое проверить: не требуются ли дополнительные затраты на содержание в недалеком будущем, сухой ли подвал, не устарели ли совокупности отопления, окна и проводка, не придется ли делать косметический ремонт по окончании выезда съемщика.
При постройке нового объекта смогут появиться непредвиденные траты. Исходя из этого еще до заключения контракта не мешает узнать, какие конкретно дополнительные затраты лягут на плечи клиента: к примеру, подключение дома к коммуникациям, внутренняя отделка, вывоз мусора, проведение электричества. Вследствие этого описание всех работ, выдаваемое строительной компанией, должно быть максимально подробным.
Крайне важно знать, что термин «под ключ» не употребляется в законодательстве, и любая компания понимает его по-своему.
Необходимо помнить и про затраты, каковые сопутствуют каждой сделке по недвижимости: услуги нотариуса обходятся в среднем около 1,5% от цены объекта, налог на комиссионный сбор и приобретение недвижимости – до 6%.
Изменение стоимостей аренды
К каким последствиям для рынка недвижимости может привести понижение рождаемости в Германии, нельзя сказать с точностью на 100%, но уже на данный момент возможно сделать определенные выводы.
Ричард Хайманн, признанный специалист по недвижимости, считает, что в мегаполисах инвесторы фактически постоянно выигрывают и смогут рассчитывать на растущий доход в долговременной возможности. Совсем по-второму выглядят шансы при покупке объекта в мелком населенном пункте.
Маркетинговое исследование недвижимости, совершённое Deutsche Bank, продемонстрировало, что спрос на жилье будет расти. Обстоятельств для этого пара: повышение длительности судьбы, наплыв населения, много одиноких людей, рост размера жилой площади на одного человека. Предполагается, что количество домашних хозяйств к 2020 году достигнет собственного пика, позже ожидается определенное понижение.
Для арендодателя это указывает, что в ближайщее время спрос на квартиры будет быть больше предложение, что приведет к росту арендной платы. Но это правило будет функционировать не везде. Основываясь на итогах изучения, специалисты Deutsche Bank утверждают, что повышение спроса будет наблюдаться в экономически сильных районах, неизменно предлагающих новые рабочие места.
В не сильный же регионах уровень населения будет уменьшаться. «Особенные предложения по низкой цене» смогут через два десятка лет превратиться в руины, в случае если строения находятся в неудобном месте и не соответствуют параметрам рынка, по причине того, что жить в том месте просто не захотят.
Повышение цены объектов
Сейчас недвижимость росла в цене: особенно это отразилось на участках под строительство. В будущем обстановка может смотреться в противном случае: интенсивно расти продолжат только выгодно расположенные объекты.
На динамику цен на недвижимость в скором времени окажет кризис и влияние пенсионной совокупности в Германии. Молодое поколение немцев совершенно верно знает, что не будет получать пенсию от страны. Для них остаются два пути: либо накопление средств на будущее методом одной из форм накопительного страхования, либо вкладывание денег в недвижимость, что более надежно защищено от инфляции.
Дом либо квартира, взятые в кредит, окупаются за счет сдачи в аренду еще до наступления пенсионного возраста обладателя. Исходя из этого возможно верить в том, что данный вид капиталовложения для обеспечения старости станет весьма популярным среди молодежи. А повышенный спрос постоянно влияет на ценообразование.
До тех пор пока что новое поколение еще не вспоминает о старости, но через 5-10 лет юные люди уже сделают собственные выводы.
Налогообложение
Зарубежные инвесторы кроме этого подвергаются германскому налогообложению: налоги на прибыль с недвижимости платятся по месту нахождения объекта. Наряду с этим выплачиваемую сумму возможно существенно сократить либо кроме того свести к нулю, в случае если списывать издержки на реконструкцию и строительство строений (особенно удачны в этом замысле архитектурные памятники) либо затраты по выплате процентов за кредит. Рекомендуется в каждом конкретном случае просчитать выгодность инвестиции с позиций налогообложения.
Текущие затраты
Каждое строение требует соответствующего ухода, и непременно приходится задуматься о ремонте. Деньги на ремонт рекомендуется откладывать сначала. Сумма накопления зависит от вида недвижимости, ее состояния и возраста.
Тот, кто берёт квартиру в многосемейном доме, обязан руководствоваться ответами товарищества совладельцев.
Солидную часть коммунальных затрат несут квартиросъемщики, но направляться учитывать, что услуги по управлению домом, накопления на капитальные и косметический ремонт, банковские затраты, выплаты по кредиту постоянно оплачивает хозяин жилья.
К покупке недвижимости в Германии направляться отнестись весьма без шуток и обратить внимание отнюдь не только на цену – тогда итог не вынудит себя ожидать.
Создатель: Ольга Мюллер, VDL Immobiliengruppe.
