На флоридском дне
Как получить на недвижимости той либо другой страны? Для каждого рынка имеется собственные рецепты успеха. Мы оцениваем рынок недвижимости американского штата Флорида, где в течение последних трех лет цены на жилье упали практически в два раза, а на данный момент достигли дна.
США стали первой страной, столкнувшейся с кризисом на рынке недвижимости. Цены на нем начали падать еще во второй половине 2006 года и к середине этого года в некоторых штатах снизилась до 50% по отношению к пиковым показателям (см. таблицу). Падение цен на коммерческую недвижимость в среднем по стране составило 30%.
Дно достигнуто
Вкладывать средства в падающий рынок, как мы знаем, рискованно. Исходя из этого в течение трех лет постоянного понижения цен на рынке недвижимости США инвесторы ожидали их дна. Бессчётные прогнозы скорого успехи этого дна продолжительное время оставались только рекламными ходами риэлторов, инвесторы же ожидали конкретных цифр от аналитических агентств.
И в июне 2009 года такие цифры показались. Во втором квартале был зафиксирован первый с 2006 года подъем стоимостей: на 1,6% в среднем по США встала цена раздельно стоящих жилых домов. В первый раз с 2004 года увеличилось число сделок на рынках жилых новостроек и вторичного жилья, а В первую очередь кризиса – вырос самый авторитетный американский индекс цен на жилье SP/Case-Shiller (на 0,5% за месяц).
| Город |
Средняя цена объекта в мае 2006 года, USD |
Средняя цена объекта в мае 2009 года, USD | Понижение стоимостей за 3 года, % |
| Майами (Флорида) | 278 680 | 144 590 | 49 |
| Тампа (Флорида) | 237 920 | 140 350 | 41 |
| Лос-Анджелес (Калифорния) | 272 120 | 159 180 | 42 |
| Вашингтон (округ Колумбия) | 251 070 | 169 490 | 32 |
| Чикаго (Иллинойс) | 166 610 | 123 680 | 26 |
| Нью-Йорк (Нью-Йорк) | 215 570 | 170 510 | 21 |
Источник: SP/Case-Shiller
Согласно точки зрения председателя совета директоров аналитической компании Radar Logic Майкла Федера, «не смотря на то, что недвижимость продается со большими скидками, возвращение рынка к классическим сезонным колебаниям стоимостей скоро приведет к их росту. И отношение инвесторов к рынку в последнии месяцы быстро изменилось: ужас перешел в оптимизм».
Куда инвестировать?
Интерес русских инвесторов к американской недвижимости был стабильным кроме того во время кризисных явлений на заокеанском рынке. По данным портала «Prian.ru – Недвижимость за границей», в течение последнего года Соединенные Штаты стабильно входили в пятерку государств, самые привлекательных для отечественного клиента.
Главная причина интереса россиян к американской недвижимости – скорее порядок стоимостей, а не их падение. Прежде всего россиян интересовало курортное жилье. И самый привлекательный в этом отношении регион США – штат Флорида.
Рынок недвижимости Флориды – один из самый пострадавших в следствии кризисных явлений. С мая 2006 года по май 2009-го средняя цена недвижимости на главном курорте штата – Майами сократилась на 49%. Главной причиной этого стало перенасыщение рынка.
Еще одной обстоятельством явился один из самых высоких в стране показатель количеств «нехороших» кредитов. Несостоятельность местных заемщиков стала причиной тому, что Флорида попала в тройку штатов, где самый большой процент домов, отчуждаемых по ипотечным долгам.
Любопытно, что отчужденное жилье продается со скидками, превышающими 60%. Банки не имеют возможности руководить таким громадным числом недвижимости и стараются как возможно стремительнее от нее избавиться.
«Отечественные соотечественники довольно часто видят, что во Флориде за бесценок продаются дома, и «кидаются» на такие предложения. Но дабы приобрести дистрессовую недвижимость (к примеру, отчужденный за долги дом), необходимо или быть экспертом в этом вопросе, или обратиться к специалистам. Для таковой приобретения необходимо большое количество информации», – говорит директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
| Флорида (в переводе с испанского – «цветущая»). Штат расположен на одноименном полуострове, в юго-восточной части США, между Мексиканским заливом и Атлантическим океаном. Климат субтропический, мокрый. Главная статья дохода штата – туризм (как внутренний, так и интернациональный). Главные курорты пляжного отдыха: Майами, Кэйп-Корал, Форт-Лодердейл, Ки-Уэст, Тампа. |
Цены на недвижимость во Флориде
Сент-Питерсберг
Одноэтажный дом в пригороде 110 кв. м – $60 тыс.
Орландо
Трехкомнатная квартира в новом жилом комплексе – $130 тыс.
Палм-Кост
Дом 110 кв. м (вторичный рынок) – от $50 тыс.
Новая квартира 50 кв. м – от $90 тыс.
Майами-Бич
Квартира в новостройке на первой линии у моря (50 кв. м) – от $200 тыс.
Источники: Prian.ru, Realtor.com
Лучшие рецепты инвестиционной кухни Флориды
Вариантов получить на недвижимости Флориды два: приобрести и перепродать (в то время, когда вырастут цены) или сдавать в аренду. Наряду с этим в качестве клиента либо арендатора разглядывать направляться местного, американского клиента.
Недвижимость в регионе неминуемо будет дорожать. На рынке Флориды до тех пор пока сохраняется большой резерв непроданных объектов, но в том месте фактически ничего не строится. По окончании того как рынок избавится от излишков, даст о себе знать недостаток жилья, поскольку население штата возрастает.
Само собой разумеется, никто не гарантирует возвращения цен на пиковые показатели, но приобретённая сейчас недвижимость за пять-шесть лет подорожает на 25–30%, вычисляет Наталия Дудко, глава фирмы Your Choice Property, Inc.
Вкладывать средства возможно как в квартиры, так и в отдельные дома, беря объекты на вторичном рынке либо готовые новостройки. Кстати, инвестор, инвестировавший в строящийся проект, через два-три года окажется одним из весьма немногих собственников первичного жилья.
Больших инвесторов смогут заинтересовать предложения в новых жилых комплексах. К примеру, в Орландо возможно со скидкой 60–75% купить у девелопера целое многоквартирное строение. Квартиры в таком строении продаются за $130–140 тыс. любая, но «оптовый» инвестор может скупить их по $50 тыс.
Соответственно, комплекс на 200 квартир обойдется в $10 млн.
Рынок аренды во Флориде кроме этого ожидает громадное будущее. На современном этапе рядовой американец не имеет возможности позволить себе приобрести дом из-за недоступности кредитов, исходя из этого должен жилье снимать. Рабочие промышленной сферы предпочитают снимать квартиры в большом городе, где имеется соответствующая работа.
Исходя из этого в таких городах, как Орландо либо Тампа, целесообразнее инвестировать средства в приобретение квартир в жилых комплексах, где цена аренды не через чур высока. Офисные работники либо технические эксперты предпочитают жить в отдельных зданиях на побережье. Они селятся в тех городах, где индустрии нет, к примеру, в Палм-Косте либо Кейп-Корале.
Как покупаем
Приобретение недвижимости в Соединенных Штатах через риэлторское агентство – процесс несложный и надёжный. Вся процедура занимает в среднем 30–45 дней и не требует наличия у клиента счета в американском банке, документов и бесчисленных согласований о происхождении денег.
По окончании того как объект выбран, риэлтор готовит «Предложение о цене» – начальное соглашение между продавцом и покупателем, в котором не только обозначена цена, но и регламентированы все обязанности сторон. Следующий этап – заключение соглашения купли-продажи (договора). С этого момента необходимый участник сделки – так называемая титульная компания (Title Company), представитель правительства.
Именно она осуществляет юридический контроль сделки и заверяет все документы. При подписании соглашения клиент вносит задаток в размере 1–5% от цены объекта, что хранит титульная компания.
Необходимое страхование недвижимости – также забота данной компании. А вдруг инвестор желает обезопасить себя от вероятных юридических неприятностей при покупке недвижимости, она осуществляет соответствующую диагностику сделки.
Дабы права имущества перешли клиенту, на счет титульной компании должны поступить все деньги. После этого она переводит их продавцу, а клиенту вручает «дид» (deed) – свидетельство о собственности. Оплату главной суммы сделки в Соединенных Штатах в большинстве случаев реализовывают при помощи банковского перевода.
Во Флориде нужно выполнить еще одно нужное условие – зарегистрировать «дид» в окружном суде – это также делает титульная компания.
«Риски при приобретении недвижимости во Флориде, и в Соединенных Штатах в целом, фактически исключены. К примеру, информация о любых долгах, которыми обременена приобритаемая вами недвижимость, будет предоставлена вам титульной компанией. Недобросовестность со стороны агентства кроме этого исключена: в Соединенных Штатах риэлтор не имеет возможности снова взять лицензию, в случае если один раз ее лишился.
Исходя из этого собственной репутацией агенты дорожат», – заверяет Наталия Дудко.
Но направляться знать, что владение недвижимостью не дает зарубежному гражданину никаких привилегий на нахождение в Соединенных Штатах. Наряду с этим наличие собственного жилья в стране будет являться плюсом при прохождении собеседования на оформление въездной визы.
Дополнительные затраты при покупке
Цена закрытия сделки (Closing Costs): пошлины, страховка – 1–2% от суммы сделки
Цена услуг титульной компании – около $500Налог на передачу прав собственности – 0,01–2% от суммы сделки (значительно чаще платит продавец)
Услуги риэлтора – 6% (практически в любое время включены в цена объекта)
Страховка от стихийных бедствий (необязательно) – от 1 до 5% в год от рыночной цены объекта
Проверка физического состояния недвижимости (необязательно) – $250–500
Создатель: Алексей Коновалов
