Коммерческая недвижимость сша: перспективы туманны
Текущий спад в Экономике очень плохо отражается на секторе коммерческой недвижимости США. Согласно данным Национальной ассоциации риэлторов страны (NAR), сейчас главным причиной, что будет определять скорость восстановления рынков коммерческой недвижимости, есть доступность кредитования.
Лоуренс Юн, основной экономист NAR, заявил, что некое оживление рынка ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, которое было отмечено на прошедшей семь дней, есть достаточно обнадеживающим причиной. «Первая более чем за год сделка по предоставлению кредита под залог коммерческой недвижимости говорит о том, что упрочнения Федеральной резервной совокупности США по стимулированию продаж ценных бумаг через программу TALF (направленную на поддержку рынков потребительского кредитования) смогут принести собственные плоды. Но уровень потребительской активности сейчас существенно ниже нужного для оживления рынка. Кредитование кроме этого будет более дешёвым, перед тем как у рынка показаться настоящий шанс, «выздороветь» к 2010 году», – говорит специалист.
По сравнению со вторым кварталом, Ведущий индикатор брокерской активности в коммерческом сегменте (Commercial Leading Indicator for Brokerage Activity), составлением которого занимается NAR, возрос на 0,9%, и в третьем квартале составил 102.4 пункта. Во втором квартале индекс был на самом низком с первых трех месяцев 1994-го года уровне.
Лоуренс Юн напоминает, что скромное восстановление индекса происходит на фоне большого спада, что продолжался в течение последних нескольких кварталов. «Стабилизирующими факторами в данной обстановке выступили рост в области производства, повышение поставок потребительских товаров уровня и длительного пользования розничных продаж, восстановление индекса стоимостей NAREIT (Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости США) и сокращение количества новых заявлений на оформление материальной помощи безработным, – сказал специалист. – В качестве негативных явлений возможно выделить падение доходов частного сектора и сокращение рабочих мест в сфере коммерческой недвижимости. Самый без шуток спад в Экономике отразился на офисном и промышленном рынках ».
В соответствии с опросом, совершённым Обществом риэлторов промышленной и офисной недвижимости США (The Society of Industrial and Office Realtors, SIOR) среди 710 специалистов рынка американских, большая часть специалистов сферы недвижимости уверены в том, что в грядущие кварталы уровень рабочий активности снизится. Вероятнее, это очень плохо повлияет на сегмент промышленной и офисной недвижимости. Но 47% опрощеных питают надежды на более успешное развитие событий на рынке США в ближайшее время.
Индекс SIOR (неспециализированный показатель состояния рынков промышленной и офисной недвижимости) понижался в течении 11 кварталов подряд, и по итогам третьего квартала составлял 35,3 пункта. Для сравнения: сбалансированные рынки «оцениваются» составителями индекса в 100 пунктов. Кроме того не обращая внимания на то что сейчас рынок недвижимости США – это «рынок клиента» с низкими стоимостями, инвестиционная активность снижается из-за фактического отсутствия кредитования.
Более того, 85% опрошенных объявили, что строительство новых объектов фактически не ведется на их рынках.
Согласно данным последнего обзора рынка коммерческой недвижимости страны (Commercial Real Estate Outlook), подготовленного NAR, в среднем по США, уровень вакантности помещений на рынке коммерческой недвижимости растет, а арендная плата – понижается. Этот отчет каждый квартал разбирает обстановку в четырех главных секторах рынка коммерческой недвижимости – офисном, промышленном, торговом и сегменте многоквартирных домов.
Рынок офисной недвижимости
Как ожидается, часть свободных помещений в данном сегменте увеличится с 16,1% в третьем квартале 2009, до 18,5% в третьем квартале 2010 года. Кроме этого сообщается, что рынок продолжит чувствовать на себе негативные последствия массовых сокращений рабочих мест.
По оценкам специалистов, к концу 2009 года годовая аренда офисной недвижимости в Соединенных Штатах сократится на 12,1%, а в 2010-м утратит еще 8,5%. Согласно данным NAR, настоящий количество приобретённой либо сданной в аренду офисной недвижимости уменьшится на 5,2 млн кв. м в 2009 году и еще на 4 млн кв. м в следующем.
Рынок промышленной недвижимости
По расчетам, уровень вакантности в данном сегменте, увеличится с 13,5% в третьем квартале этого года, до 15,4% в третьем квартале 2010-го.
Годовая аренда промышленной недвижимости предположительно сократится на 10,8% в этом и еще на 11,5% в следующем году. Настоящий количество приобретённой либо снятой в аренду недвижимости этого типа, вероятнее, сократятся на 27,6 млн кв. м в текущем году, и еще на 13,5 млн кв. м в 2010-м.
Сейчас особенной популярностью пользовалось строительство объектов недвижимости, предназначенных для узкоспециализированных промышленных потребностей. Это стало причиной тому, что на рынке показалось много устаревших, а следовательно, существенно подешевевших объектов промышленной недвижимости неспециализированного назначения. Лоуренс Юн, говорит, что «инвесторам в долговременной возможности направляться обратить внимание на отчужденную недвижимость в Соединенных Штатах данном сегменте».
Рынок торговой недвижимости
Количество свободных площадей в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости, возможно, возрастет с 12,2% в третьем квартале этого года до 13% в третьем квартале 2010-го. «Рынок торговой недвижимости сейчас подает громаднейшие надежды. Согласно расчетам отечественных специалистов, в данном сегменте вырастет уровень потребительского доверия – как следствие стабилизации цен на жилье. Более того, мы рассчитываем, что рост стоимостей начнется уже следующей весной», – утверждает Лоуренс Юн.
По оценкам NAR, к концу 2009-го года, средняя цена аренды аналогичной недвижимости обязана сократиться на 1,3%, и утратить еще 3,0% в следующем году. Кроме этого прогнозируется понижение количеств реально приобретённой либо снятой в аренду недвижимости, на 2,1 млн. кв. м в 2009-м, и на 0,5 млн кв. м в 2010-м.
Рынок многоквартирных домов
На рынок аренды квартир в многоквартирных жилых зданиях повлияло увеличение уровня продаж первичного жилья. «Но с возвращением доверия и восстановлением экономики потребителей отложенный спрос активизируется», – Лоуренс Юн. По расчетам, в этом сегменте уровень вакантности будет достаточно устойчивым и возрастет всего на одну десятую процента – с 7,3% в третьем квартале 2009 года, до 7,4% в третьем квартале 2100-го.
Средняя арендная плата, возможно, сократится на 4,1% в текущем году и еще на 3,3% в 2010-м. Количество приобретённой либо снятой в аренду недвижимости в данном сегменте составит 168 300 объектов в 2009-м и 59 700 объектов в следующем.
Создатель: Walt Molony (Realtor.org)
Перевод: Николай Стрельников
