Офисы в москве снова подешевели
Риски предстоящего понижения арендных ставок игроки рынка квалифицируют как высокие
Фото: Depositphotos/babenkodenis
Уровень запрашиваемых арендных ставок сейчас (по отношению к концу 2014 года) понизился на 9–14% для помещений класса А в центре Москвы, на 15–20% – за пределами центрального делового района (ЦДР – территория в Садового кольца плюс территория на протяжении 1-й Тверской-Ямской улицы до площади Белорусского вокзала). Об этом говорится в опубликованном сейчас изучении столичного офисного рынка по результатам первых трех месяцев 2015 года, подготовленном интернациональной консалтинговой компанией CBRE.
Согласно данным аналитиков компании, в сегменте класса В средние ставки аренды уменьшились на 11–17%. самый устойчивым был класс А «Прайм», где падение не превысило 5%, адиапазон сохранился в пределах $850–1000 за кв. м в год не учитывая эксплуатационных затрат и НДС.
Прежде всего понижение ставок аренды контор коснулось бизнес-центров, где пустует более 15% помещений, и офисных строений, собственники которых занимали твёрдую ценовую позицию, в следствии чего их ставки были выше рынка.
Но, на данный момент обладателей, каковые здраво оценивают обстановку на рынке, делается больше. «В отличие от первых трех месяцев 2009 года, – подмечает глава департамента аналитики CushmanWakefield Денис Соколов, – на данный момент наученные неприятным опытом девелоперы знают, что в условиях избытка офисных площадей нужно оптимизировать собственную арендную политику так, дабы выдержать борьбу».
Сейчас как правило арендаторы и владельцы перешли на взаиморасчеты в рублях. Верхняя граница валютного коридора фиксируется в основном на уровне 50–55 руб. за $1. Средние по рынку Москвы рублевые ставки находятся в диапазоне 15–24 тыс. руб. за кв. м в год.
на данный момент арендаторы смогут взять весьма привлекательные коммерческие условия. «Прежде всего это касается новых объектов последних двух лет, где сохраняется большой показатель вакансий, – говорит начальник отдела маркетинговых исследований офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. – Кроме этого это относится к конторам в «Москва-Сити». Коммерческие условия в этом деловом районе находятся не только под влиянием текущей рыночной обстановке, но и высокой конкуренции со стороны строящихсяи заявленных соседних башен».
Как вычисляет Вера Зименкова, ставки аренды в столичных конторах сейчас приближаются к настоящим условиям рынка.
Новые бизнес-центры увеличивают вакансию
Согласно предварительным данным первых трех месяцев 2015 года объем качественного предложения на столичном рынке офисной недвижимости составил 16,1 млн кв. м. Внутренняя структура наряду с этим, как констатируют в компании Colliers International, осталась прошлой: к классу А относятся 22% существующего количества предложения, к классу В+ и В- 48% и 30% соответственно.
В течение последних трех месяцев в Москве было введено три новых больших БЦ классов А и В+ суммарной площадью 115 тыс. кв. м (БЦ «Эволюция», БЦ «Дербеневский» и БЦ «Метод»), что сказалось на повышении неспециализированной по рынку доли незанятых арендаторами (свободных) площадей.
По словам директора по работе с корпоративными клиентами Colliers International Веры Зименковой, уровень вакансий в среднем по всем классам офисных строений относительно конца прошлого года повысился с 13,7% до 14,2%. По ее прогнозам, часть свободных площадей по результатам 2015 года в среднемможет вырасти до 14,6–14,8%.
Возможности
Согласно расчетам Colliers International, в текущем году будет выстроено не более 750 тыс. кв. м офисных площадей из 1,1 млн. кв. м, заявленных девелоперами. «В некоторых проектах, вероятнее, сместятся сроки по выходу на строительную площадку, – вычисляет Вера Зименкова. – При негативном сценарии развития рынка вероятна реконцепция проектов, а также отказ от них либо замораживание».
В конце прошлого года брокерские компании предрекали обвал рынка офисной недвижимости. В этом случае специалисты настроены более оптимистично. «На мой взор, главным итогом первых трех месяцев стало то, что рынок показал собственную живучесть, – резюмирует Денис Соколов. – С одной стороны, падение долларовой арендной ставки нанесло мощный удар по девелоперам и банкам, с другой – стимулировало арендаторов к переездам».
В CBRE подмечают, что упрочнение рубля содействовало росту рабочий активности. «Риски предстоящего понижения арендных ставок все еще по-прежнему сохраняются навысокой отметке. Однако шансы на хороший сценарий пара увеличились», – говорят в компании.
Владимир Миронов
