Покупка недвижимости в болгарии: практические советы
в течении продолжительного времени Болгария занимает топовые позиции в рейтинге у российских инвесторов, интересующихся зарубежными рынками. В представленной статье начальник отдела агентства недвижимости «Столичный Ипотечный Центр — МИЦ-недвижимость» Евгений БОГОЛЮБОВ говорит о практических качествах приобретения жилья в этом государстве.
Приобретение дома либо апартаментов в стране с солнечными пляжами, целебными минеральными источниками, развитой инфраструктурой и качественными дорогами есть достаточно хорошей сделкой. Имеется и еще один плюс: близость к Российской Федерации.
Что почем?
Очевидно, первое, на что направляться обратить внимание потенциальным инвесторам, — это цена предложения. В числе ее слагаемых следующие факторы:
— расположение комплекса (первая, вторая линия от моря и т. д.);
— наличие и класс комплекса сопутствующей инфраструктуры;
— вид, раскрывающийся из окон апартаментов (морская панорама может поднять цену до 50%);
— строительства и качество материалов.
Цена земельного надела с проложенными коммуникациями, оформленным кадастровым замыслом, в успешном месте от 300–500 евро за 1 кв. м. Коэффициент застройки образовывает 1,2–1,3. Иначе говоря на наделе в 1000 кв. м возможно выстроить жилой комплекс неспециализированной площадью 1200–1300 кв. м. В случае если дом возводят из кирпича, а в его отделке применяют испанские, итальянские либо германские материалы, то себестоимость образовывает не меньше 400–450 евро за 1 кв. м. Исходя из этого, в случае если апартаменты выставлены на продажу по цене в 400 евро/кв. м, то, вероятнее, это указывает, что комплекс расположен довольно далеко (более 1 км) от моря, а строительные материалы не отличаются высоким качеством.
За что платим?
При покупке недвижимости в Болгарии берут регистрационный и гербовый сборы, и однократный местный налог в размере 2% от налоговой оценки объекта, которая образовывает примерно 50% рыночной цены.
Нотариальные пошлины, каковые направляться уплатить при передаче в собственность недвижимости, определяются с учетом цены, упомянутой в документах. К примеру, в случае если жилье стоит от 10 до 50 тыс. левов, то налог составит 118,5 левов плюс 0,5% за сумму, превышающую 10 тыс. левов. По окончании заверения соглашения нотариус берёт отдельный сбор в размере 0,1% от суммы сделки.
В случае если продавцом есть юрлицо, то дополнительно оплачивают налог на добавленную цена в размере 20%. Исходя из этого стоит обратить внимание на то, дабы цена предложения от застройщика уже включала НДС. При сделках с почвой налог на добавленную цена не начисляют.
В целом единовременные затраты при покупке составляют около 3–5% от цены жилья.
В течение 60 дней со дня приобретения недвижимости хозяин обязан подать годовую налоговую декларацию. Ставка годового сбора на имущество определяется налоговым органом с последующим письменным уведомлением плательщика и образовывает 0,15% от налоговой оценки недвижимости (приблизительно 40–50% от рыночной стоимости).
Коммунальные и эксплуатационные услуги составляют от 6 до 12 евро/кв. м в год, наряду с этим электричество и воду оплачивают по счетчику. К примеру, содержание студии площадью 30 кв. м в среднем обойдется в 300 евро в год.
По окончании уплаты всех налогов зарубежные инвесторы смогут без ограничений репатриировать доходы, полученные в Болгарии (среди них и от сдачи апартаментов в аренду). Фискальная нагрузка на доходы частных лиц рассчитывается в соответствии со следующими прогрессивными ставками.
| До 1560 лв. | Не облагается налогом |
| До 1800 лв. | 10% за доход более чем 1560 лв. |
| От 1800 до 3000 лв. | 24 лв. + 20% за доход более чем 1800 лв. |
| От 3000 до 7200 лв. | 264 лв. + 22% за доход более чем 3000 лв. |
| Более чем 7200 лв. | 1188 лв. + 24% за доход более чем 7200 лв. |
Как оформить приобретение в собственность?
Оформление происходит в пара этапов. Продавец воображает нотариусу выписку из реестра собственности об отсутствии ареста, ипотеки и другого (необходимость в таких бумагах, как справка из БТИ, выписка из домовой книги и другое, в Болгарии отсутствует). Нотариус с участием лицензированного переводчика образовывает правоустанавливающий документ — нотариальный акт, с момента подписания которого клиент делается хозяином.
Потом нотариальный акт передается в райсуд для внесения трансформаций в реестр собственников. Через два-три дня клиент приобретает заверенный правоустанавливающий документ.
В будущем обладатель недвижимости обязан подняться на налоговый и статистический учет — взять карточку Булстат. Эта операция занимает две-три семь дней и не требует присутствия хозяина.
вид и Виза на жительство
По окончании оформления права собственности сам хозяин апартаментов, его муж (либо супруга) и прямые наследники до 21 года есть в праве на оформление годовой визы в Болгарию. Для этого нужно представить в консульство заверенный нотариальный акт, копию акта-16 (разрешение на ввод жилого комплекса в эксплуатацию) и справку об уплате налога на недвижимость. Потом возможно рассчитывать на визу Роcсии, и оформить вид на жительство (ВНЖ) и ПМЖ. Вид на жительство в Болгарии дает право на:
— нахождение и безвизовый въезд в стране (в сроки действия статуса);
— ведение бизнеса и работу в собственной компании (работа на другие компании вероятна при получении разрешения министерства по труду);
— получение платного образования в вузах и школах;
— обращение во все консульства (консульства) других государств на территории Болгарии с целью оформления виз (при сроке действия ВНЖ не меньше шести месяцев);
— получение статуса ПМЖ по окончании пяти лет и после этого гражданства.
Самым дешёвым методом получения вида на жительство в Болгарии есть открытие представительства уже существующей вне Болгарии компании. Наряду с этим представительство не имеет права вести хозяйственную деятельность. Второй путь — зарегистрировать новую компанию, болгарское юрлицо. В этом случае закон разрешает зарубежному соучредителю владеть 100%-ным капиталом предприятия без привлечения резидентов.
ВНЖ для соучредителей первоначально предоставляется на срок от шести месяцев до одного года с предстоящей пролонгацией. Продление статуса удостоверяется ежегодной отметкой в загранпаспорте и сменой удостоверения личности чужестранца.
Нужные условия для продления ВНЖ:
— наличие банковских средств на счете самого чужестранца либо его компании в размере 1500 левов;
— удостоверение суда об актуальности представительства;
— проживание в стране не меньше шести месяцев и одного дня в году;
— предоставление десяти рабочих мест гражданам страны либо чужестранцам, имеющим статус ПМЖ;
— перечисление рабочих средств и регистрация мест в пенсионный фонд.
И в том и другом случае дети семьи (учредителей и члены супруга либо представителей) кроме этого приобретают вид на жительство на основании предъявленных доказательств родства. Госпошлина за продление статуса составит 520 левов на каждого заявителя.
А вдруг инвестировать в экономику 500 тыс. евро, то возможно приобрести статус ПМЖ фактически сходу. Причем это смогут быть средства, направленные на приобретение недвижимости, либо уставный капитал снова созданной компании.
Инвестиционная привлекательность Болгарии
В Болгарии так же, как и прежде довольно низкие стоимости. За 40 тыс. евро на Черноморском побережье возможно купить хорошие апартаменты в хорошем комплексе с бассейном. Причем не только с выполненной отделкой помещений, но и с мебелью.
К тому же в этих условиях окончательную цену формирует клиент: с застройщиками возможно и необходимо торговаться. При 100%-ной оплате в полной мере реально добиться приличных скидок от начальной цены либо взять рассрочку платежа на удачных условиях.
Инвестиции в недвижимость — хорошая альтернатива вложениям в валюту, акции и т. д. Так как апартаменты возможно сдать в аренду, заключить контракт обратного лизинга с управляющей компанией с гарантированной доходностью, применять для отдыха, а в будущем с пользой реализовать. А при организации собственного бизнеса компанию возможно зарегистрировать по месту нахождения объекта.
Напоследок стоит подчернуть, что кризис — лучший результат для приобретения: имеется возможность и выбор торга с продавцом. Инвестировав в недвижимость, вы как минимум сохраните собственный капитал, а грубо говоря еще и получите прибыль от роста цен на жилье.
Создатель: Светлана Семенихина
Издание Цены и Недвижимость
