Недвижимость израиля. что почем на библейских холмах?
Израиль завлекает зарубежных клиентов недвижимости теплым климатом, высоким уровнем медицинского обслуживания и жизни. Кроме другого для россиян принципиально важно еще и отсутствие с недавних пор визового барьера.
Само собой разумеется, недвижимость берут прежде всего те, кто связывает с данной страной будущее собственной семьи, планирует в том месте жить либо вести бизнес. Но и инвесторы посматривают в сторону иудейского страны. Их соблазняют рост стоимостей, что происходит в стране вот уже полтора года, и возможность сдавать собственную собственность в аренду.
Обстоятельства для роста
Главные обстоятельства роста на рынке израильской недвижимости — это низкая ипотечная ставка и, само собой разумеется, стабильность банковской системы и экономики страны. Подогревают рынок рекордно малое с 1999 г. количество готовых квартир в новостройках и недостаток пригодной под застройку почвы — страна-то маленькая.
Всемирный кризис сказался на Израиле совершенно верно таким же образом, как и на Европе. «В 2009 г. зарубежные граждане купили на 13% меньше квартир, чем в 2008-м, неспециализированное число зарубежных клиентов сократилось на 19%, — говорит Елена Юргенева, глава департамента элитной недвижимости Knight Frank. — Согласно данным Минфина Израиля, всего за указанный период чужестранцами было приобретено 2,8 тыс. квартир неспециализированной ценой 802,7 миллионов евро. Пятую часть из них составляли квартиры премиум-класса».
Сокращение числа приобретений квартир чужестранцами было нужно в первую очередь на такие города, как Натанья и Реховот (34–41%), а громаднейшая активность была отмечена в Эйлате и Иерусалиме.
Но по окончании повышения цен в 21,3% (в пересчете на год) в IV квартале 2009 г. по результатам 12 месяцев, с июня 2009 г. по июнь 2010 г., повышение случилось всего на 15,9%. Налицо тенденция к замедлению повышения цен.
Однако обстановка на данный момент более чем успешная. Для сравнения: по Европе коррекция за тот же год составила минус 8%. на данный момент в Израиле цены на 21% выше, чем они были в 2006–2008 гг.
Кроме экономических факторов на рынок недвижимости Израиля во многом воздействуют политические события. Так, приглашение Израиля присоединиться к Организации развития и экономического сотрудничества в мае 2010 г. увеличило оптимизм инвесторов и покупателей. А конфликт гуманитарных обороны судов и Армии Израиля Турции, наоборот, очень плохо сказался на перспективах и ценах инвестиций.
Недвижимость обетованная
Самая дорогая недвижимость находится в Тель-Авиве, на первой линии у моря, на муниципальный набережной Яркон, где стоимости начинаются от 10 тыс. долл./кв. м. А минимальная цена на жилье в новостройке — 7 тыс. долл./кв. м. «Цена хорошей четырехкомнатной квартиры с парковочным местом, кладовой и громадной лоджией будет составлять от 560–600 тыс. долл. Такая дороговизна обусловлена тем, что Тель-Авив есть деловым, культурным и публичным центром страны», — растолковывает Станислав Зингель, президент Интернационального агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.
Согласно точки зрения специалиста, в близлежащих к Тель-Авиву городах — Рамат Ган, Гиватаим — возможно приобрести квартиру в новостройке чуть дешевле, минимум за 480–500 тыс. долл. В Ришон-Ле-Ционе цены мало ниже — 400–420 тыс. долл. В Натании жилье уже на 30% дешевле столичного — 3–3,5 тыс. долл./кв. м.
В Хайфе возможно приобрести хорошую четырехкомнатную квартиру за 280–320 тыс. долл., а в Иерусалиме жилье площадью 100 кв. м стоит от 340 тыс. долл. «По большей части рынок недвижимости Израиля представлен квартирами.
Но не редкость, что появляются предложения о продаже частных домов в центре Иерусалима. Цена аналогичного объекта в большинстве случаев начинается от 1 миллионов., — говорит Андрей Кучин, председатель совета директоров компании Prime Time Realty. — В случае если у вас нет средств на приобретение недвижимости в больших городах, то мы рекомендуем обратить внимание на небольшие, такие как Тверии, Цфате и Кирьят-Малахи. В том месте квартира обойдется в 40 тыс. долл.».
Специально для инвесторов в Израиле существуют проекты жилых комплексов и апарт-отелей с гарантированной доходностью, составляющей около 5% в год. Наряду с этим обладатель не несет никаких затрат на содержание недвижимости, все — и обслуживание, и в некоторых случаях нужный ремонт — делает управляющая компания. «Такие проекты существуют в Тель-Авиве, Герцлии Питуах, Натании, Эйлате.
Хозяин может до 90 дней в году отдыхать в собственной квартире, приобретая сервис пятизвездочного отеля и дополнительный доход», — говорит С. Зингель. Снимают такое жилье туристы либо паломники, и те, кто трудится в интернациональных компаниях, конторы которых имеется в Тель-Авиве. Внутренний спрос на аренду также имеется, но небольшой.
К примеру, в респектабельном районе Тель-Авива за 480 тыс. долл. реализовывают просторный дуплекс на шестом и седьмом этажах восьмиэтажного дома. Площадь квартиры — 101 кв. м. На нижнем этаже находятся кухня, салон, небольшая гостиная и спальня, на верхнем — еще одна большая терраса и просторная спальня площадью 40 кв. м. Квартира меблирована и всецело снабжена.
В не меньше респектабельном районе города шестикомнатный пентхаус, расположенный на пятом этаже пятиэтажного дома, площадью 230 кв. м стоит 1271 тыс. долл. Из гостиной возможно выйти на громадную террасу, где оборудовано место для барбекю и установлено джакузи. В цену входит два парковочных места.
За сумму от 312 тыс. долл. возможно приобрести апартаменты в апарт-отеле уровня «пять звезд» в Натании на берегу Средиземного моря.
Апарт-отель, имеющий широкую инфраструктуру, впредь до собственной синагоги, находится под управлением интернациональной гостиничной сети. Квартиры всецело меблированы и оснащены бытовой техникой. «Прогнозируемый доход от сдачи в аренду этого объекта образовывает до 7%, гарантированная прибыль — 4% на три года. Вероятна ипотека до 60%», — информирует С. Зингель.
Еще один пример — превосходно расположенные четырех- либо пятикомнатные пентхаусы и апартаменты в новом комплексе в Хайфе, с хорошей транспортной доступностью, рядом с которыми находится множество учебных заведений. Квартиры сдают с полным ремонтом, со встроенными кухонными гарнитурами и всецело оборудованными туалетными комнатами и ванными, с элементами совокупности «умный дом».
Цена апартаментов с пятью помещениями образовывает 180 тыс. долл., пентхауса с четырьмя помещениями — 500 тыс. долл., с пятью помещениями — 553 тыс. долл.
Ипотека дорожает
Недвижимость в Израиле дешева в равной степени как местным обитателям, так и чужестранцам. «Чтобы забрать долгосрочный кредит, необязательно иметь гражданство, достаточно доказать собственную платежеспособность, — говорит А. Кучин. — Долгосрочный кредит банки предоставляют в среднем под 5% годовых.
Если вы берете кратковременный кредит (до пяти лет), то смогут дать и под 4%. В случае если деньги выданы на 20 лет и более (максимальный срок — 32 года), процент выше». Согласно данным С. Зингеля, благодаря низким ипотечным ставкам спрос на кредиты лишь в 2009 г. вырос на 20%, а средняя сумма ипотеки у клиентов-россиян образовывает 160 тыс. долл.
Доступность ипотеки содействовала тому, что множество израильских семей стали стремиться улучшить собственные жилищные условия. Опасаясь неконтролируемого роста приобретений в долг и, как следствие, создания мыльного пузыря, Банк Израиля ужесточил правила предоставления займов. Были изданы новые руководящие правила с целью усилить диагностику потенциальных заемщиков.
Помимо этого, летом 2010 г. Банк Израиля поднял учетную ставку на 0,25%, доведя ее до 1,75%. Это указывает, что цена ипотечных ссуд с августа возросла примерно на 3%. Люди, забравшие ипотеку в размере 135 тыс. долл. на 25 лет, будут сейчас выплачивать 650 вместо 635 долл./мес., а забравшие 700 тыс. долл. — 1305 вместо 1270 долл.
Однако банки нормально отреагировали на увеличение учетной ставки. Дело в том, что кредиты выдавали по плавающей ставке, и заемщики, бравшие их во время относительной дешевизны, были предотвращены о том, что учетная ставка может в любую секунду вырасти, и в соответствии с этим увеличатся и выплаты по ипотечному кредиту. «Главный мотив ответа председателя Банка Израиля Стэнли Фишера поднять ставку — намерение остановить рост цен на квартиры, поскольку ввиду дешевизны ипотеки люди ринулись вкладывать деньги в недвижимость, что стало причиной резкому скачку спроса на квартиры в ситуации ограниченного предложения», — говорит Е. Юргенева.
Потому, что обозначилась ясная тенденция удорожания ипотеки, потенциальным клиентам, рассчитывающим на нее, быть может, стоит поторопиться.
Ирина КАЗАНОВА
Цены и Недвижимость
