Юрмала забита дорогим неликвидом
…материал под таким заглавием опубликовали отечественные коллеги из латвийского издания «Квадратный метр». Согласно точки зрения специалистов, мотивированным на результативную продажу обладателям юрмальских земельных участков и частных домов, не относящихся к категории эксклюзива, понижения стоимостей не избежать. И уступкой только в 5-10% тут не отделаешься…
Итак, объектов, чье состояние и запрашиваемая цена не отвечает имеющемуся настоящему спросу, делается все больше. В этих условиях рецепт успешной сделки один: хозяевам недвижимости необходимо производить перерасмотрение собственные денежные запросы. Своим взором на обстановку с Varianti.lv и читателями Prian.ru поделилсявладелец агентства Aldis.Jurmala Алдис Лездиньш.
— Если не брать в расчет таковой район Юрмалы, как Каугури, то на главном курорте Латвии постоянно доминировали клиенты-нерезиденты. В иные времена часть их участия в сделках, по моим собственным оценкам, доходила и до 85-90%. Но вот уже полгода как поток чужестранцев превратился в сухой ручеек.
В марте довелось побывать в юрмальском отделении Земельной книги, так ее работники в личной беседе поведали, что в то время 14 дней не фиксировали ни одного случая регистрации юрмальского имущества на россиян.
Не принимать во внимание с тем, что статистика контрактов приобретений недвижимости в Юрмале в начале 2015 года находится на уровне 2009-2010 годов, запрещено. В паре спрос-предложение видим резкий рост разрыва: спрос на частные дома и земельные наделы – низкий, а количество предложения громадной и имеется тенденция к его росту. По моим ощущениям, сегодняшний количество предложения в разы превосходит тот, что был на рынке еще год-полтора назад.
В последние два-три месяца деятельно общаюсь с обладателями частных домов и земельных участков под те выводы и частную застройку, к каким прихожу, не обрадуют моих сотрудников по цеху. Практически коррекция стоимостей в бизнес-сегменте, к которому отношу неквартирное имущество, расположенное между железной дорогой и первой линией (не включая ее), случилась.
И как частные дома и участки в центре Юрмалы, так и те, что находятся в Меллужи, Асари и Вайвари, начиная со второй стороны улицы Капу и до железной дороги, ожидают тяжёлые времена. Говорю об объектах, за каковые традиционно просили от 500 000 до 1 000 000 евро, и клиентами которых все последние годы были только чужестранцы. Сейчас они с «отечественных пастбищ» ушли и в то время, когда возвратятся (в массовом порядке, отдельные-то случаи будут неизменно) – неизвестно.
Это случилось в следствии геополитических монетарной политики и изменений России.
Помимо этого, в глазах россиян Юрмала утратила статус брендового места, в котором необходимо в обязательном порядке быть. У россиян организована идея, что их самих, их деньги, их «Новую волну» в Латвии особенно не ожидают. В Российской Федерации весьма нехорошая пресса и о Латвии, и о отечественных видах на жительство.
Вот и замечаем нестыковку предложения и спроса. Как это ни необычно, но в то время, когда рынок был живым и активным – уже давно – объектов не хватало. Посредники чуть ли не умоляли обладателей реализовать, а те находились на своем: дескать, ничего не уступим, подождем, еще не время. А с зимы прошедшего года, в то время, когда начались тяжёлые времена, многие внезапно поняли: у них имеется лишняя и не через чур необходимая им недвижимость.
И стали ее выставлять на продажу, скажем так, по «стоимостям грезы», другими словами по тем стоимостям, каковые им предлагали год-полтора назад либо по которым, как они слышали, сумел реализовать собственную развалюху сосед. Получается, что в то время, когда рынок был на вершине и был спрос, реализовывать не через чур желали, а в то время, когда стали чувствовать и видеть какие-то отрицательные моменты на рынке, то захотели взять собственную «цену грезы», которая сейчас весьма понадобилась бы для их домашнего бюджета.
В Российской Федерации среднему классу не до дачи в Юрмале: их доходы в валюте из-за падения курса рубля упали в два раза. Первостепенным для них делается поддержание собственных привычных комфорта проживания и уровня жизни, исходя из этого не до сторонних трат. Плюс у большинства москвичей и дома была так называемая лишняя недвижимость «про запас» – дача, квартира либо еще что-то.
В прежние годы, в то время, когда это получалось реализовать по неистовой цене и перевести в валюту, они без неприятностей прикупали себе что-то и в Латвии.
Сейчас обстановка изменилась: и в Российской Федерации по большой цене недвижимость реализовать тяжело, и вывести валюту из России стало тяжелее, да и государство начало требовать предоставления информации о наличии зарубежных ВНЖ… В то время, когда растолковываешь все это обладателям недвижимости, они помой-му знают. Начинают задавать вопросы: какое количество же может стоить моя собственность?
Мой опытный оценщик, исходя из сегодняшних реалий, именует цифру на 30-40% меньшую, чем та, по которой объект выставлялся годом ранее. Обладатели в ответ: «Нет, тут что-то не то! Мне же в прошедшем сезоне предлагали больше, я не реализовал.
Хотите торговать, ставьте столько, сколько я прошу».В случае если и соглашаются уступить, то не более 10%. Что в нынешней обстановке не выручает – это все равно существенно выше настоящего спроса.
Реализовать удается лишь тогда, в то время, когда хозяин адекватен и мотивирован на продажу. Приведу пример. участок земли и Старый дом на улице Капу, 29, в течение двух лет предлагался за 670 000 евро. В текущем году совладельцам потребовались деньги и они, адекватно оценив рынок, выставили их за 400 000 евро.
Клиент нашелся в течение 14 дней.
Верная цена крайне важна! По тем объектам, с которыми тружусь, вижу: в случае если приходится ставить цену хозяина – интереса к недвижимости нет, когда цена начинает приближаться к рекомендованной опытными участниками рынка – появляется внимание клиентов, идут показы и звонки. Лишь тот, кто не будет находиться на цене прошлого дня (пробуя победить в виртуальную лотерею), а начнёт искать и согласится на сегодняшний уровень стоимостей рынка, сможет реализовать.
Потому как хлама по соотношению качество-цена, в Юрмале большое количество, а вот качественных и логичных объектовпрактически нет. Так как все те, кто получал наделы земли под частные и частную застройку дома во время с 2009 по 2014 год, делали это для себя. И брали они как раз лучшее.
Эти объекты уходили с рынка и на него больше не возвращались.
Сотрудникам по цеху кроме этого рекомендую реально оценивать обстановку, а не вводить клиентов в заблуждение. Были примеры, в то время, когда хозяин дома соглашался опустить цену с 670 000 евро до 570 000. Но другие риэлторы тут же начинали его обрабатывать: «Чего-то в том месте данный Алдис понапридумывал.
Максимум скинем 30 000 евро (что менее 5%)». Хозяин при таких условиях начинает слушать их. В итоге объект так и стоит колом, без какого-либо интереса к нему.
Один таковой пример, второй, третий – и рынок замирает без продаж, и начинается стагнация сделок.
Само собой разумеется, будут те, кто начнёт держать цену: не все обладатели испытывают неприятности с погашением кредитов. Лишь еще раз повторю: если они установили «цену грезы», то желающих дать им ее в наше время нет и вряд ли они в недалеком будущем покажутся. При таком положении дел очень тяжело делается трудиться с теми клиентами, у которых и цена на объект завышена на 20-30%, и каковые еще требуют реализовывать его без какой-либо публичной рекламы.
Конфиденциальность увязывают с тем, что они или общеизвестные в обществе люди, или имеется какие-то неприятности денежного характера – как индивидуальные, так и их бизнеса. Дескать, для чего рекламировать, у вас же имеется перечень желающих приобрести в Юрмале?! Желающие-то имеется, да лишь заявленный ими желательный бюджет их приобретения оказывается на 40-50% ниже существующего сейчас ценового предложения.
Подытожим все вышесказанное: негативныймомент для юрмальского рынка неэкслюзивных земельных участков под личную застройку и частных домов – на нем осталась одна ерунда, хороший – данной ерунды большое количество. Значит, сотрудникам по цеху работы с этими самыми клиентами-обладателями, как говорится, непочатый край!
Разговаривал Роман Голубев
