Типичные ошибки покупателей доходной недвижимости в теплых странах
Квартира на море может сдаваться в аренду и приносить хозяину доход больший, чем депозит в банке. Это в теории. А на практике многие клиенты прибыльных апартаментов приобретают не то, на что рассчитывали.
Мы попросили консультанта Prian.ru и специалиста по зарубежной недвижимости Эрика Розенфельда поведать, какие конкретно неточности допускают люди, каковые желают получать на курортной недвижимости.
Выбор стратегии
Клиент, что значительно чаще сам сравнительно не так давно был туристом, наблюдает пара комплексов, выбирает тот, что нравится лично ему, параллельно задаёт вопросы у риэлтора, сможет ли он сдать эту квартиру в аренду, конечно приобретает утвердительный ответ. Вот так человек и принимает ответ о покупке недвижимости, которая будет для него прибыльной.
Это обычный подход на многих курортных рынках – брать то, где желал бы жить сам. В случае если квартира предназначается для домашнего отдыха, вопросов нет. Но в случае если речь заходит о покупке объекта с целью получения дохода, данный подход в корне неверен.
В совершенстве, еще до приезда в страну нужно определиться со стратегией. Иными словами, совершенно верно осознать: как, кому и за какое количество вы станете сдавать объект.
Базисных стратегий возможно три:
- Посуточная аренда
В этом случае вы станете получать на туристах. Сдавать посуточно сложнее, больше операционных затрат, стремительнее изнашивается обстановка и мебель. Но теоретически, в особенности в государствах с долгим курортным сезоном, возможно больше получить.
- Долговременная аренда
Вы станете приобретать доход от местных, каковые живут и трудятся на курорте. Если сравнивать с первой стратегией, рисков меньше, финансовый поток стабилен в течении всего года.
- Гарантированная аренда
При таком подходе вы станете приобретать фиксированную сумму от управляющей компании, а она уже сама будет заниматься сдачей вашей недвижимости в аренду. В большинстве случаев хозяину предоставляется право отдыхать в квартире пара недель в году, но не в большой сезон.
«Многие собственники пробуют совместить не только посуточную и долговременную аренду, но и личный отдых. Обладатели желают приезжать в большой сезон, в то время, когда спрос на съемное жилье самый деятельный, а сдавать — в низкий сезон. Данный вариант не работает. Ровно как и пробовать сдавать летом по летней цене, а в низкий сезон — по льготной.
Долговременный арендатор ожидает фиксированной цены на целый год, а если вы сдавали квартиру летом туристам, а с октября, скажем, желаете сдать в аренду квартиру до конца апреля «долгосрочникам», то шансы на такую аренду, на мой взор, фактически нулевые», — говорит Эрик Розенфельд.
Выбор объекта
С теми же параметрами, по которым вы выбирали стратегию, стоит доходить и к поиску. К примеру, программы гарантированной аренды имеется не везде. В Таиланде это практикуется, а в Турции нет.
Но и в Таиланде ваш выбор будет ограничен несколькими комплексами.
Для долговременного найма кое-какие курорты в принципе не подходят. Скажем, в Болгарии, для этих целей лучше выбирать недвижимость в больших приморских городах Варне либо Бургасе, а во многих мелких поселках в несезон жизнь замирает, и сдавать объект не составит большого труда некому. В Турции такая же обстановка: Анталия и Аланья лучше подходят для долговременного найма, а Кемер и Белек – хуже.
«Кроме того на территории одного курорта имеется более и менее подходящие для аренды места. К примеру, пригород Аланьи Махмутлар перенасыщен предложениями, и вас ожидает громадная борьба. А Авсаллар — хороший район для спокойного домашнего отдыха, но для долговременного найма не годится, он находится в 20 километрах от Аланьи, местные не будут каждый день ездить так на большом растоянии на работу.
Это все необходимо продумывать перед сделкой», — отмечает эксперт.
Характеристики, которым обязан соответствовать объект, предназначенный для долговременной и кратковременной аренды, также будут совсем различными. Понятное дело, что местным обитателям куда серьёзнее близость школ, поликлиник, торговых комплексов, чем дискотек и пляжей, а эргономичный паркинг для них более веский довод, чем вид на море.
«У туристов совсем другие приоритеты. Само собой разумеется, им нужна растояние до моря, инфраструктура в комплексе, наличие рядом баров, других развлечений и ресторанов. Кроме того мебель в квартире для посуточной аренды подбирается по-второму.
К примеру, мы занимались сдачей двух однообразных апартаментов в комплексе. Одну из них снимали лучше легко вследствие того что в том месте был раскладной диван. Для туристов это комфортно – они имели возможность в том месте уложить дремать двух мелких детей», — додаёт Эрик Розенфельд.
Многие ошибаются и в расчете будущей доходности. К примеру, не учитывают дополнительные затраты, каковые постоянно лежат на собственнике, налоги, каковые нужно платить с дохода от аренды в той либо другой стране, форс-мажорные события, к примеру, необходимость ремонта при затопления либо простои квартиры без арендатора. Для курортных государств-членов Евросоюза средняя доходность от найма – 4-6% годовых.
Возможно получить и больше, но это скорее везение, а не тот процент, что возможно закладывать в замысел.
Выбор партнера
Не все агентства, каковые реализовывают виллы и курортные квартиры, занимаются кроме этого сдачей в аренду и управлением недвижимостью. Одним это просто не весьма интересно, у других нет на это ресурсов.
«Однако, фактически любой риелтор на вопрос «А вы сможете сдавать мою недвижимость?» ответит вам утвердительно. Но без каких-либо обеспечений, по крайней мере письменных. На мой взор, клиент совершает неточность, возлагая все надежды на для того чтобы риелтора, — говорит Эрик Розенфельд.
Совсем сравнительно не так давно ко мне обратился предприниматель из Баку, приобретший в Турции пара квартир под устные обеспечения 5% доходности с аренды в год. История такая: он оплатил половину цены квартир, на оставшуюся сумму забрал кредит в турецком банке под 4% годовых, и рассчитывал, что с дохода от аренды покроет банковскую ссуду за 10 лет. В первоначальный год ему удалось взять 5% за счет того, что квартиры были сданы сходу на год. Дальше появились сложности.
Постоянных арендаторов не было, временные (летние) арендаторы не приносили обещанного дохода. Продавец только разводил руками и ссылался на непростую обстановку в Турции.Ссуду было нужно оплачивать из собственного кармана».
По словам эксперта, для клиента инвестиционной квартиры удачнее, во-первых, трудиться с компаниями, каковые специализируются на прибыльной недвижимости и смогут по окончании сделки заняться управлением. И во-вторых, документировать ваши отношения везде, где это вероятно.
«Среди инвесторов гуляет узнаваемый афоризм: Stop thinking like a homeowner and start на данный момент like a buisness owner. Другими словами при выборе прибыльной недвижимости думайте как предприниматель, а не как «стандарный» клиент», — додаёт Эрик Розенфельд.
Текст: Анастасия Фалей
Фото: pixabay.com
