Перестройка не по-нашему
На Лазурное побережье Франции стекается капитал со всех стран: кто-то берёт дома, дабы перевезти собственную семью, кто-то — с целью получить. Имеется категория клиентов, каковые охотятся только за ветхими запущенными виллами. Их завлекает несложная и сулящая большой доход математика таких сделок, но, как оказывается, на практике и за экономию также приходится платить.
Получить на старине
При упоминании Лазурного берега мне сходу вспоминается фильм Бассейн с Аленом Делоном и Роми Шнайдер. Любой кадр дышит жарой и морем, несмотря кроме того на то что практически все воздействие происходит на вилле либо у светло синий глади бассейна. Моря нет, но ты его ощущаешь, и сходу хочется появляться в том месте, среди зелени, в прохладной тени дома на берегу.
Как раз за этим, и вдобавок отдавая дань моде и престижу, на Лазурное побережье торопятся многие. Исходя из этого отыскать тут сейчас недорогую закинутую виллу делается все сложнее, признают риэлторы. В некоторых районах их или нет, или возможно пересчитать по пальцам,— говорит директор французского агентства недвижимости Villas France Инесса Генералова. Наряду с этим предложения, каковые имеется, отнюдь не недороги.
на данный момент выставлена на продажу древняя вилла площадью 300 кв. м на участке 3 тыс. кв. м в районе Кап-Ферра, ее цена около €15 млн,— приводит пример она. Но в случае если отыскать подходящий лот все-таки удается, экономика проекта и правда может поразить.
Пара лет назад отечественные клиенты приобрели виллу площадью около 1,4 тыс. кв. м за €8 млн. Она пустовала с 1980-х годов. Инвестировали в постройку около €3 млн. Совершили внутреннюю реконструкцию и отреставрировали бассейн. И в итоге реализовали за €23 млн,— вспоминает глава департамента зарубежной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова. В большинстве случаев, по словам риэлторов, по окончании реконструкции и переустройства вилла выставляется на рынок в среднем со 100-процентной наценкой.
Те, кто специализируется на аналогичных проектах, в большинстве случаев, закладывают в эту наценку 30% на работы по реконструкции, 30% прибыли продавца-девелопера и 30% на вероятный торг. Еще около 10% может стоить обслуживание долга, в случае если под проект был забран кредит.
Тем же, кто хочет либо значительно сэкономить, либо потом получить на перепродаже, риэлторы предлагают не тратить время на Лазурном побережье и сходу отправляться вглубь страны. Уже искавшие для себя закинутую виллу во Франции будут считаться, что предложение в центре более разнообразно как по цене, так и по качеству. К примеру, в Гаскони возможно отыскать замок финиша XIX века с участком площадью 2 га ценой €1,5-2 млн, в то время как на побережье от Монако до Канна по большей части продаются виллы 50-70-х годов XX века, стоящие больше €10 млн.
Реконструкция правильно и без
Многие риэлторы дают предупреждение, что переустройство ветхой виллы, представляющееся на первый взгляд делом очень удачным, может обернуться громадный головной непредвиденными расходами и болью. Исходя из этого в случае если занимательное предложение все-таки обнаружится, перед тем как ударить по рукам с продавцом, задумайтесь о том, сколько времени и сил вы израсходуете, дабы перестроить по вашему вкусу заброшенный дом с облупившейся краской на древнем фасаде и треснувшим мраморным полом.
И еще не забудьте о том, что все переговоры — будь то c архитектором либо сантехником — вам нужно будет вести по-французски. Переводчик не наилучший вариант, дают предупреждение риэлторы. Если вы желаете быть уверены, что вас не обманут, но сами вольно по-французски не рассказываете, переговоры лучше поручить человеку, которому вы полностью доверяете.
Само собой разумеется, за чистоту сделки будет отвечать нанятый нотариус, услуги которого обойдутся в среднем около 7% от цены приобретения, но позже вам самому нужно будет общаться с теми, от кого будет зависеть переустройство вашего дома. Исходя из этого кое-какие риэлторы рекомендуют обращать внимание на дома, продающиеся вместе с проектом реконструкции. Довольно часто подобные сделки включают в себя и услуги риэлтеров по согласованию всех работ по переустройству.
Но единых расценок тут, к сожалению, не существует.
В случае если же дом с готовым проектом вас не устраивает и все хочется сделать по-своему, стоит внимательнее изучить требования властей к реконструкции домов. Самое твёрдое ограничение касается площади строения. Она регулируется коэффициентом застройки (Coefficient d`Occupation des Sols, COS), что является отношением площади постройки к площади участка.
На практике это указывает, что на земельном наделе площадью 1 тыс. кв. м с коэффициентом 0,5 площадь дома не имеет возможности быть больше 500 кв. м. В каждом случае данный показатель личен. В случае если площадь постройки окажется максимально допустимой в соответствии с коэффициентом COS, то легально увеличить купленную виллу будет фактически нереально, даёт предупреждение начальник отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева.
Исходя из этого, если не удается согласовать проект, многие собственники, обязательно желающие расширить площадь виллы, выбирают вариант строительства подземного этажа. Наряду с этим, в большинстве случаев, по завершении всех работ такие цокольные этажи забывают указать на планировочных чертежах, переданных на утверждение в мэрию.
Такое ответ есть столь же распространенным, сколь и рискованным: при обнаружении скрытых помещений их нужно будет ликвидировать и уплатить штраф. Как говорят риэлторы, подобные незаконные скрытые помещения — нередкое дополнение к уже перестроенным виллам класса люкс во Франции, исходя из этого как правило брокеры предпочитают делать вид, что не знают о них.
Так как при скандала риэлторская компания, знавшая об этом мелком секрете, но все равно сопроводившая сделку, будет привлечена в качестве третьего лица в деле. направляться не забывать, что гражданская ответственность (в течение десяти лет) за нарушения, допущенные при перестройке дома, машинально переносится на клиента объекта при его перепродажи,— додаёт Елена Юргенева. Как раз по данной причине, в случае если внезапно в отыскивании закинутой виллы вы натыкаетесь на сравнительно не так давно отреставрированный дом, что вас устраивает по всем параметрам, обратите особенное внимание на соответствие планировок всех этажей утвержденной строительной документации.
Кроме трансформации площади дома необходимого согласования правительства требует и изменение фасадов, надстройка мансард. Так, например, один русский на Кап-д`Антиб выстроил лишний этаж. Потом его было нужно снести,— вспоминает Элла Братилова.
Она утвержает, что в некоторых регионах Франции местные власти уделяют особенное внимание фасадам и смогут запрещать кое-какие стили, к примеру хай-тек. Если вы берёте виллу, которая есть монументом архитектуры, вам обязательно нужно будет согласовывать не только перестройку фасадов, но и изменение внутренней планировки.
В случае если это простой дом, согласования внутренней перестройки не нужно, но все работы должны проводиться по проекту местного архитектора, отмечает Инесса Генералова. Если дом есть монументом архитектуры, никакого согласования на ремонт по вашему вкусу и тем более на перепланировку никто не позволит. Вероятна лишь реставрация,— говорит Елена Юргенева.
направляться не забывать и о том, что процесс реставрации жестко регламентирован, впредь до применения строительных и отделочных материалов, красок определенного состава. Но, по словам брокеров, проверки частных владений на предмет незаконных перепланировок французские власти выполняют редко, и как правило они инициируются обиженными соседями. Так что направляться хорошенько поразмыслить, стоит ли, перестраивая виллу, проигнорировать местные законы.
Цена обновления
В большинстве случаев, и согласованием проекта, и подбором генподрядчиков занимается архитектор. Цена его работ в среднем образовывает 7-10% от сметы. В большинстве случаев работа строится по таковой схеме: архитектор именует вам общую сумму затрат и, если вы соглашаетесь и подписываете договор, начинает заниматься вашим проектом,— говорит Инесса Генералова.
По словам Инессы Генераловой, согласование перестройки простой виллы в среднем занимает от двух до четырех месяцев, инвестиции в перестройку составляют от €1 тыс. до €4 тыс. на 1 кв. м и количество их зависит от предпочтений хозяина. При реконструкции все работы, включая получение разрешений и разработку документации, продолжаются около двух лет, додаёт Елена Юргенева.
В то время, когда дело доходит до покраски стен, установки сантехники и второй грязной работы, многие уже по окончании одного дня общения с рабочими знают, что все будет сделано не так скоро, как хотелось бы. Оказывается, общение с сантехниками, подрядчиками и электриками, каковые займутся перестройкой вашей виллы во Франции,— это особенное наслаждение. Все происходит весьма медлительно.
Если ты договорился с сантехником, например, на четверг, он преспокойно может не прийти, и приходится снова записываться и ожидать его визита еще семь дней,— говорит один из брокеров.
Обстоятельство в том, что во Франции весьма сложно взять разрешение на работу, если ты нерезидент. Исходя из этого тут нет конкуренции, в особенности в маленьких городах, и клиенту приходится выбирать в лучшем случае между двумя компаниями. К тому же тут никто не спешит.
Создатель: Маргарита Федорова
Издательский дом Коммерсантъ
