Мнение: чего ждут бизнес и покупатели от нового законопроекта о статусе апартаментов
Мэрия и горсовет Москвы стремятся дать законодательное определение формату апартаментов (дю-юре нежилым помещениям, но де-факто квартирам). Университет экономики города по заказу департамента градостроительства разрабатывает особый закон. Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom (компания занимается постройкой нескольких апартаментных комплексов в столице), поведал об очевидных пробелах в данной инициативе
Формат апартаментов достаточно сложно приживался в городе, но приблизительно несколько лет назад власти осознали, что дальше бороться с ним бессмысленно. С того времени иногда появлялись слухи о том, что апартаменты приравняют к жилью.
И вот наконец Университет экономики города по заказу департамента градостроительства Москвы подготовил концепцию законопроекта, которая, быть может, будет рассмотрена в первом чтении на осенней сессии Московской думой. Пологаю, что принятие закона в этом случае случится не раньше чем в следующем году.
Поверхностного ознакомления с документом достаточно, дабы распознать в нем кое-какие пробелы. К примеру, апартаменты опять представляются законотворцам как особый формат недвижимости, занимательный лишь инвесторам для сдачи в аренду.
Но давайте проанализируем, кто сейчас получает апартаменты. Вопреки устоявшемуся точке зрения, это отнюдь не только юные креативные люди. На данный момент, в то время, когда апартаменты стали массовым сегментом, портрет их клиента ничем не отличается от тех, кто получает квартиры. Соответственно, им необходимо то же, что и клиентам квартир.
Апартаменты как правило проектируются и строятся с теми же требованиями, соблюдением всех санитарных норм и пожарных, что и квартиры. Именно это необходимо учесть отечественным законодателям при создании проекта документа по апартаментам.
Помимо этого, предложенный закон так же, как и прежде не предполагает приравнивания апартаментов к квартирам в части налогообложения, коммунальной инфраструктуры. Покинут без внимания и, пожалуй, самый болезненный вопрос, что поднимается при каждом дискуссии апартаментов, — отсутствие возможности постоянной регистрации (прописки).
Вместе с тем любую попытку прояснить обстановку, любое перемещение в этом направлении я расцениваю конкретно как хорошее и для развития цивилизованного рынка недвижимости в целом, и для формата апартаментов в частности. По причине того, что до сих пор пользования и вопрос владения апартаментами фактически не освещен в нормативных документах. Увы, для многих клиентов неясность, отсутствие прозрачности — определяющий фактор при выборе между апартаментами и квартирой.
И это не обращая внимания на то, что апартаменты присутствуют на рынке Москвы уже более восьми лет, а в последние года три по большому счету заняли большую его долю — более 30% нового количества строительства сейчас приходится на данный формат.
Полагаю, обстановка изменится, в то время, когда будут приняты поправки в отношении прописки. При приравнивания формата к жилым помещениям имеется надежда и на послабление в части налогообложения. Пока же этого нет, сохраняется очевидная инвестиционная привлекательность апартаментов.
Когда правила игры будут установлены, стоимости начнут расти и существующая отличие в стоимости между апартаментами и квартирами в 15–20% нивелируется.
Собственную роль в этом сыграют и замыслы города ввести для девелоперов обязательства по обеспечению проектов социальной инфраструктурой.
Будут ли применимы новые правила к существующим комплексам апартаментов либо начнут распространяться лишь на новое строительство? Предложенная концепция закона, непременно, предполагает формализацию в части уже выстроенных объектов. Позитивно то, что власти не обойдут вниманием заметную долю рынка. Вместе с тем отсутствует познание, как проводить экспертизу существующих проектов.
Разумеется, что потребуется создать рабочую группу, куда войдут министры города, представители разных департаментов, а также градостроительного, которая будет проводить ревизию каждого комплекса в отдельности. Проекты весьма различные — к примеру, какие-то находятся вблизи производств, так что присвоить им статус жилого помещения легко нереально по санитарным требованиям.
Осталось осознать, что же станет с проектами, каковые не будут одобрены рабочей группой как пригодные для жилья? Так как Конституция РФ предполагает свободное право гражданина РФ на проживание, а университет собственности предусматривает распоряжение и свободное владение имуществом, в случае если наряду с этим не приносится вред третьим лицам и не ведется вредное производство… Вопрос остается открытым.
И все же мне думается, что главная работа законотворцев в части апартаментов еще в первых рядах. Сейчас главный количество апартаментов находится в стадии реализации, исходя из этого город еще не столкнулся с изюминками эксплуатации подобного рода объектов. Так что выпуск большей части документов, нормативов по эксплуатации, надзору и использованию за применением аналогичных помещений придется на конец 2016 года.
На сегодня динамика поглощения предложения данного формата достаточно устойчива, не обращая внимания на спад если сравнивать с прошлыми периодами, что продиктовано не перенасыщением рынка, а неспециализированными экономическими факторами, понижением платежеспособного спроса и другими факторами. Апартаменты так же, как и прежде остаются одним из самые ликвидных форматов для девелоперов. Это обусловлено стабильным спросом, меньшей ценой сделки.
Так что о насыщении рынка сказать рано.
Иван Татаринов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Иван Татаринов Glincom Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
