Гид – 2014: немецкие советы желающим заработать. как выбрать недвижимость для инвестиций?
Германия – абсолютный номер один для россиян, каковые вспоминают о покупке недвижимости с инвестиционными целями. Считается, что именно тут возможно положить мало и, практически не рискуя, взять большое количество. В цикле материалов, посвященных германским квадратным метрам, совладелец компании LB Immobiliya Любовь Баумгертнер освещает самые различные вопросы, занимательные людям, находящимся на различных этапах выбора.
 |
В статье использованы материалы из книги Prian.ru ЭКСКУРСОВОД на жительство — 2014. Задавайте вопросы на всех весенних выставках зарубежной недвижимости! |
В первой статье говорим о том, как выбрать недвижимость для инвестиций, в чем преимущества и недочёты ликвидных объектов, и на какую прибыль реально возможно рассчитывать в Гремании
стабильность и Сверхприбыль несовместимы
Вложения в недвижимость Германии считаются самыми надежными в Европе. Заслуженно. Так как кроме того в «кризисных» 2008-2009 годах цены на местные дома и квартиры только приостановили собственный рост, тогда как в других европейских странах наблюдался обвал.
Германская надежность держится с, одной стороны, на сильной экономике, а с другой, на изюминках местного рынка недвижимости. Германия – страна арендаторов. В больших городах каждый второй обитатель снимает квартиру, а в Берлине, Гамбурге, Мюнхене таковых 70-80%.
Процент собственников сейчас начал расти, однако, развитый сектор аренды удерживает рынок купли-продажи от перегрева. И от вероятного обвала.
За безопасность и стабильность необходимо платить. В нашем случае плата – это относительно низкая доходность (4-7% годовых), в случае если разглядывать ликвидные объекты.
Любовь Баумгертнер: Не верьте, в то время, когда утверждают, что хороший ликвидный объект легко принесет вам 15-20% годовых. Таковой доход возможно лишь у малоликвидного жилья, из которого – имеется риск – может выселиться арендатор. Либо при посуточной сдаче недвижимости в аренду, но в этом случае искать нанимателей придется самостоятельно, а это потребует времени.
Итак, средняя доходность недвижимости в Германии образовывает около 4-7% годовых в зависимости от размещения, других факторов и состояния недвижимости. Однако, немцы вычисляют недвижимость самым удачным и надёжным вложением средств. Для сравнения: депозиты в местных банках приносят менее 1% годовых.
При покупке недвижимости с целью капиталовложения обращайте внимание, первым делом, на качество и ликвидность недвижимости, а не на ее доходность и низкую цену. Может оказаться, что высокодоходный недорогой объект в последствии необходимо будет ремонтировать, вкладывая дополнительные средства, либо из него выселится арендатор, лишив вас по большому счету какого-либо дохода. А качественная недвижимость, расположенная в хорошем месте, постоянно будет приносить стабильную прибыль.
Цены на жилье ползут вверх с различной скоростью
Первое, на что обращает внимание инвестор, – это динамика трансформации цен на недвижимость в выбранной им стране. Медлено ползущая вверх кривая – верный показатель того, что положенные в «цементное золото» средства не обесценятся спустя пара лет. В Германии мы замечаем именно такую картину.
В соответствии с статистике, за последние три года германская недвижимость подорожала в среднем на 8%. За тот же период цены в популярных регионах страны подскочили более, чем на 25%. К последним относятся, в первую очередь, большие города.
Обстоятельства увеличения стоимостей понятны. Беспрецедентно низкие ставки по кредитам (2,5-3% годовых) и с уверенностью растущие ценники на аренду стимулируют спрос со стороны местных жителей. Чужестранцы кроме этого не отстают: денежная нестабильность в мире, которая началась с банкротства американских банков и усилилась кризисом в Греции, привела многих инвесторов на рынки надежных государств.
Эксперты германского банка прогнозируют, что рост стоимостей в целом по Германии в ближайшие пара лет составит 5% в год. Это в среднем, а в частностях: где-то жилье может подорожать на 1-2%, а где-то на все 10-12%.
Любовь Баумгертнер: Я бы заявила, что недвижимость в Германии ощутимо дорожает Но не везде. При перепродаже разумно выбранного объекта вы или получите, или вернете инвестированные , в случае если, само собой разумеется, сделка осуществляется нормально, без срочности и спешки.
Если вы берёте недвижимость с целью перепродажи в будущем, обратите внимание на города и районы с громадным потенциалом развития и до тех пор пока еще низкими стоимостями. Эти места на первый взгляд смогут показаться не через чур привлекательными из-за неухоженных строений либо громадной доли чужестранцев, но предусмотрительные инвесторы берут как раз тут. Отличительные показатели этих мест – близость к центру, древние строения, учебные заведения, большие компании, культурные центры
Хороший пример: районы Берлина Веддинг, Нойкёльн, Лихтенберг. Пять лет назад мы реализовывали однокомнатные квартиры в Веддинге всего за €15-20 тыс. на данный момент они стоят не меньше €40-60 на данный момент.
В Лейпциге «однушки» с ремонтом либо «двушки» без ремонта за пять лет подорожали с €10-15 тыс. до €25-30 тыс., а «двушки» с ремонтом на данный момент дешевле €35-40 тыс. и вовсе не отыскать.
Грамотно поставленная цель – определяет успех сделки
Дабы отыскать в Германии (как, но, и в каждый стране) инвестиционную недвижимость, нужно совершенно верно осознать возможности и собственные цели. Вы желаете гарантированно приобретать стабильный доход либо грезите «сорвать куш» от перепродажи жилья через пара лет? Вы готовы вкладываться в ремонт и заниматься поиском арендаторов либо не хотите тратить на это время?
На немецком рынке имеется масса возможностей для дохода на недвижимости. И тем мне менее, чудес не бывает и тут. К примеру, вы не отыщете недорогую недвижимость в Мюнхене, которая будет приносить большой ежемесячный доход с аренды. Мюнхен – самый дорогой город в Германии.
Из-за больших цен на приобретение жилья, доходность от аренды образовывает около 3% годовых. Имеется места, где возможно получить в несколько раз больше. Словом, с каждым случаем нужно разбираться.
И нужно, посредством специалистов.
Любовь Баумгертнер: На немецком рынке существует четыре главных типа дохода на недвижимости.
Во-первых, перепродажа по более большой цене через пара лет. С целью этого лучше брать недвижимость в больших городах Германии. Тут рост стоимостей гарантирован фактически на 100%. Ожидается, что к 2030 году население Мюнхена увеличится на 24%, Берлина– на 14,6%, Франкфурта-на-Майнеи Гамбурга – на 9-10%, Штутгарта – на 6,3%.
Спрос неминуемо приведет к удорожанию жилья.
Недочёт больших городов – относительно низкая доходность от аренды (около 3-5% годовых) при больших покупных стоимостях (в среднем €2000-4000 за кв. м., а в Мюнхене кроме того €4000-8000).
Нужно подбирать объект по цене ниже рыночной, потому, что в этом случае сроки перепродажи по более большой стоимости уменьшаются. К примеру, более низкие стоимости довольно часто видятся в квартирах, занятых арендаторами. Возможно купить таковой объект дешевле, а к моменту перепродажи высвободить от арендатора и реализовать дороже.
Оптимально перепродавать жилье через десятилетие, т.к. в этом случае отсутствует спекулятивный налог. При перепродаже недвижимости в течение первых 10 лет чистая сумма прибыли облагается сбором в размере около 25%.
Во-вторых, сдача жилья в аренду на продолжительный срок. Доходность недвижимости в этом случае колеблется между 3% и 10% годовых. Чем ликвиднее объект (больше города, лучше размещение, состояние дома), тем ниже доходность, и напротив. Это разъясняется более ликвидностью и высокими ценами (стремительной сдачей в аренду, стремительной продажей) первых объектов и более ликвидностью и низкими ценами вторых.
Самые «ходовые» объекты находятся в центре больших городов, менее ликвидные — на периферии больших и средних городов либо в небольших населенных пунктах.
В-третьих, посуточная сдача недвижимости в аренду. Тут вы имеете возможность выйти на высокую доходность — 10-30% годовых. Таковой вид дохода удачен в больших туристических центрах, но лишь при условии личного занятия данной деятельностью либо через надежного приятеля, родственника, привычного Управляющие компании в Германии в большинстве случаев не предоставляют подобные услуги.
Объем работы не оправдывает себя для управляющей компании, а при более высоких тарифах на услуги посуточная сдача в аренду делается невыгодной для самого хозяина.
И в-четвертых, приобретение недвижимости под ремонт либо независимое возведение строения. В этом случае вы имеете возможность взять рекордную доходность – от 20% до 50% от положенных средств. Но имеется одно серьёзное условие: данный вид дохода занимателен в основном для обладателей строительных компаний, каковые имеют возможность держать затраты на низком уровне. В других случаях траты на ремонт либо строительство через германскую компанию в большинстве случаев не оправдываются.
Подобные схемы самый удачны в больших городах либо центральных районах средних городов, где имеется сильный спрос на недвижимость и высокие цены на приобретение.
Просматривайте в следующих материалах: «Такая различная Германия: недвижимость на курортах, в провинции, в «депрессивных районах» и «Приобретение жилья с арендатором: минусы и плюсы».
LB Immobiliya Friedrichstrasse 81, 10117 Berlin +49 30 76214976 (Берлин),
+7 (495) 7957716 (Москва) info@immobiliya.de www.immobiliya.de Skype: lyubov.baumgaertner
