«Топ минус один»: как изменились продавцы и покупатели дорогих квартир в москве
О типах кризисных покупателей и продавцов элитных квартир в Москве в интервью «РБК-Недвижимости» поведала управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Мария Котова
[FL]— Ч[/FL]то на данный момент в целом происходит с рынком элитной недвижимости Москвы?
— В текущем году спрос на элитное жилье в Москве существенно активизировался если сравнивать с прошлым годом, в то время, когда клиенты выжидали и пробовали «сидеть в долларах».
Обстоятельств таковой активизации, на мой взор, пара. Девелоперы наконец осознали, что таких стоимостей, как им хотелось бы, уже не будет, и начали неспешно их снижать. А клиенты поняли, что сейчас они главные [на рынке], надели на себя мантию королей и приходят к застройщикам со словами: «Мы платим или столько, или ничего», — и стоят на своем, не торгуясь.
Совершенно верно такая же обстановка, кстати, была в 2008–2009 годах, в то время, когда в какой-то момент состоятельные люди брать столичное элитное жилье и только единичные сделки формировали рынок.
Сейчас элитную недвижимость возможно приобрести по весьма привлекательной цене еще вследствие того что новые девелоперские проекты на рынке высокобюджетного жилья предусматривают и таковой тренд, как изменение требований к площади будущей квартиры. Эра квартир-гигантов в далеком прошлом ушла, и современные клиенты скорее предпочитают эргономичное комфортное жилье.
— А как ведет себя вторичный рынок?
— Активность в этом сегменте сохраняется — как по уровню предложения, так и спросу. Но за последние полгода [на рынке] показался новый занимательный тип собственников, каковые вместо продажи квартир стали сдавать их в аренду и уже позже — реализовывать как арендный бизнес. На мой взор, так случилось, по причине того, что собственники знают, что соперничать с первичным рынком они не смогут.
— Объясните, как это выглядит на практике? Это прибавляет ликвидности квартире либо повышает ее цену?
— На рынке на данный момент существуют небольшие инвесторы, заинтересованные в приобретении определенного количества квартир в жилом комплексе с последующей стремительной сдачей его в аренду. Это разрешает мало прибавить к цене объекта, поскольку получается готовый арендный бизнес, что может приносить доход с самого начала приобретения.
— А в целом клиенты как изменились?
— Клиенты элитных квартир, непременно, изменились. Среди них так же, как и прежде имеется ветхие корпоративные клиенты, желающие купить новую квартиру в успешном проекте. Но за последние полгода, к примеру, кроме этого показался класс предпринимателей, каковые смогли прекрасно получить за прошедшие два года. Причем как правило эти клиенты не из Москвы.
И сейчас обладатели таких компаний присматривают себе квартиры за $1–2 млн — данный бюджет образовывает 35% всего спроса на рынке.
— Это компании-стартапы?
— Да, в большинстве случаев, успешные стартапы.
— А топ-менеджеры оборонных фирм, о которых говорили ранее как о потенциальных клиентах столичной «элитки»?
— Начальники из оборонной индустрии вышли на рынок около двух лет назад, так что это не новый тренд.
— Фермеры?
— Представители агробизнеса также показались на рынке элитного жилья полтора года назад. Но они, скорее, предпочитают загородную недвижимость — на классической Рублевке и бизнес-премиальной Новой Риге. Эти люди и в Москве желают жить на «собственной почва».
— Снизился ли статус клиентов элитных квартир?
— Да, клиентами элитных квартир сейчас стали «топ минус один» — по сути, это помощники начальников. Такое понижение статуса разъясняется тем, что в долларах квадратный метр элитного жилья стал дешевее.
— Предпочтения клиентов по районам города как-то изменились?
— Многие клиенты высокобюджетного жилья сейчас привязывают выбор места жительства к рейтингу школ, а не к представлениям об элитности того либо иного района. География «элитки» исходя из этого неспешно расширяется. Заберите рейтинг школ столичного департамента образования — рядом с фаворитами этого перечня и сосредоточен спрос на элитное жилье в Москве.
Самый востребованными остаются Хамовники, Красная Пресня, Патриаршие пруды, Арбат, Тверской район.
Не считая районов, клиенты меняют и собственный отношение к потребительским качествам квартир в элитных новостройках. Я имею в виду новостройки с отделкой. Говоря на обывательском языке, клиент желает меньше тратить времени и средств на ремонт.
Один мой клиент восемь лет назад купил квартиру и до сих пор делает в ней дизайнерский ремонт, не имея возможности все эти долгие годы нормально в ней жить, не смотря на то, что имел возможность бы в далеком прошлом ее реализовать и купить готовое жилье.
— Стало ли больше продавцов, у которых, что именуется, сдали нервы: им безотлагательно необходимы деньги, и они готовы реализовать собственные квартиры с большими скидками?
— Подобные обстановки случаются неизменно. Независимо от экономической обстановки в стране у людей может измениться бизнес либо домашняя обстановка. К примеру, у нас были стремительные сделки за три дня, в то время, когда хозяин элитного жилья звонил и сказал: «Так, мне нужно безотлагательно вынуть деньги из квартиры».
В данной ситуации он готов реализовать собственный жилье на 55–60% дешевле рыночной стоимости.
Само собой разумеется, в текущем году собственников со «сдавшими нервами» стало больше.
— А кто эти люди, у которых сдали нервы?
— Экономика, как вы осознаёте, чувствует себя невесело. Сейчас среди таких людей имеется предприниматели, каковые посредством продажи части собственной недвижимости пробуют докапитализировать бизнес. И это обычная обстановка для рыночной экономики.
Но, кстати, имеется еще один новый тип кризисных продавцов — те, кто ловит апсайд [от англ. upside — ожидание роста, хороших явлений на рынке]. Эти люди знают, что на данный момент время брать. И в случае если у них актив недвижимости уже имеется, калькулируют вероятный рост нового актива и готовы старое скинуть с дисконтом.
Они знают, что позже компенсируют собственный дисконт на вторичную недвижимость за счет более большой цены уже готового проекта новостройки.
Игнат Бушухин
Об авторах
Мария Котова Blackwood Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
