Один шаг вперед
Для инвестора принципиально важно не столько начало подъема, сколько финиш спада, потому что именно на дне рынка возможно удачно купить обесцененные активы. Быть может, именно на данный момент рынок американских недвижимости самый занимателен для инвестирования. С одной оговоркой: на нем сработают лишь достаточно продолжительные деньги — стремительную прибыль взять не удастся.
Показатели просвета
Глава федеральной резервной совокупности США Бен Бернанке уже высказался в нескольких собственных публичных выступлениях, что, согласно его точке зрения, рецессия сама по себе закончилась, но восстановление экономики будет не стремительным. Безработица станет самым громадным тормозом на пути восстановления экономики, и похоже, что по крайней мере до второй половины 2010 года либо кроме того до 2012 года картина с безработицей намного лучше не станет.
Помимо этого, стремительному восстановлению экономики США будут мешать полуразрушенная совокупность кредитования, громадный персональный долг американцев и США как страны в целом, что давит на американский доллар, цена энергоносителей и другие наиболее значимые показатели.
И все же на фоне общей паники рынок недвижимости наконец начал подавать показатели выхода из трехлетней комы. Начиная с вторичный рынок и мая жилья, и первичный продемонстрировали стабильный рост из месяца в месяц, благодаря средней ставке ипотеки ниже 5% годовых и разным видам налоговых стимулов от страны. Количество сделок на обоих рынках увеличилось более чем на 15% если сравнивать с прошлым годом, количество домов на рынке уменьшилось на 20-30%, что сократило среднее время экспозиции реализовываемых объектов с 11 месяцев до 6.
Прогнозы в будущем году также достаточно радужные: продажи на вторичном рынке жилья в Соединенных Штатах в 2010 году увеличатся на 11%, по оценке старшего экономиста Ассоциации ипотечных банкиров Джэя Бринкмана, а продажи на рынке первичного жилья увеличатся на 21%. По большей части подъем ожидается в сегменте самого недорогого жилья, которое самый популярно у инвесторов и первичных покупателей. Но, не обращая внимания на повышения количества сделок, господин Бринкман ожидает предстоящего понижения среднестатистической цены реализовываемых домов до $164 тыс. в первой половине 2010 года.
С ним соглашается Дэвид Стивенс, начальник федеральной администрации недвижимости, что прогнозирует рост средней цене ипотеки до 5,6% к концу 2010 года, чего, согласно его точке зрения, все равно будет не хватает, дабы отпугнуть клиентов в 2010 году. По оценке господина Стивенса, в 2010 году ожидается увеличение количества заявлений на ипотеку на 12% если сравнивать с 2009 годом.
По последним опросам, американцы становятся более оптимистичными, не обращая внимания на трехгодичное падение рынка, отразившееся на 83% недвижимости США. По итогам регулярного опроса уверенности домовладельцев, проводимого известным порталом недвижимости Zillow, более 81% домовладельцев в Соединенных Штатах верят, что их дома не подешевеют в следующие 9-12 месяцев — это самый большой показатель В первую очередь 2008 года. Потому, что рынок недвижимости в громадной степени зависит от психотерапевтического фактора, другими словами уверенности клиента в устойчивости собственных будущих доходов, данный факт очень ответствен для восстановления рынка недвижимости.
Ожидания второй волны
С одной стороны, интерес к недвижимости выражается в массовом наплыве на покупателей и рынок инвесторов, каковые голосуют за подъем рынка своим кошельком. Одновременно с этим вторая часть населения рьяно пробует им доказать, что брать рано, что резкое снижение цен будет еще длиться, потому, что безработица растет, количество дефолтных ипотечных займов возрастает с каждым месяцем, а у банков остается все больше домов в активах. Эти дома в итоге должны когда-то выйти на рынок как вторая волна дефолтов и создать через чур большой дисбаланс в соотношении предложения и спроса.
Действительно, эту вторую волну дефолтов предвещают уже с января, но не похоже, что это штормовое предупреждение станет чем-то настоящим. По некоторым официальным и неофициальным оценкам, банки выставляют на продажу лишь 25-30% всей находящейся в их собственности недвижимости, чтобы избежать демпингового последующего обрушения и перенасыщения рынка стоимостей. Действительно, представители банков отрицают сам факт таковой политики, утверждая, что их сдержанность разъясняется дефицитом персонала.
Но при том что во многих экономически стабильных районах США любой дом ценой в пределах $300 тыс. завлекает от 20 до 100 потенциальных клиентов в первые пара дней на рынке, банки смогут выставить на продажу значительно больше жилья, и рынок его проглотит не пережевывая.
Так где же сейчас искать возможности для привлекательных инвестиций в недвижимость в Соединенных Штатах? Возможностей большое количество, но они подразумевают продолжительно- и среднесрочные стратегии — от трех лет и больше.
Элитная недвижимость
Если вы когда-либо грезили купить дорогой особнячок на берегу Тихого океана где-нибудь в районе Малибу либо прикупить винодельню с особняком в известной равнине Напа, на данный момент для этого самые лучшие времена. Рынок элитной недвижимости упал практически на 60% по количеству сделок и не скоро оправится, поскольку рынок элитной недвижимости и предметов роскоши неизменно вторичен, он следует за неспециализированным подъемом экономики в целом, в то время, когда прибыли с торгов на бирже и повышенные доходы обладателей частных бизнесов начинают перемещаться в предметы тщеславия. До тех пор пока этого не случилось и, пожалуй, не случится еще года два, но для парковки капитала это один из самых успешных видов приобретений на сегодня.
Кризис экономики отразился и на доходах богатых американцев, в следствии чего многим приходится расставаться с дорогой недвижимостью и реализовывать ее за 40-60% от прошлой цены. Любопытно, что рынок аренды дорогих домов в богатых районах есть достаточно активным, но как раз рынок приобретения, требующий начального взноса внушительного размера, будет в выжидательном состоянии.
В Соединенных Штатах возврат к росту в этом сегменте рынка затруднен еще и тем, что финансирования на очень большие займы (более чем $725 тыс.) фактически не существует либо оно достаточно дорогое по американским меркам (9% годовых и выше). В следствии богатым американцам приходится платить за дома фактически наличкой, а они этого не обожают, потому, что приучены с детства, что деньги неизменно должны пребывать в обороте, а не сидеть пассивно в недвижимости либо, еще хуже, на сберегательном счете под 1% в год. Но для клиента из России этот фактор оказывается преимуществом.
Инвестиции в почву
Как принято сказать, почву больше не создают, и в больших городах неприятность дефицита качественной почвы под застройку ощущается достаточно без шуток. Инвестиция в почву, на мой взор, на данный момент самый перспективна. Финансирования на землю в банках США нет, строительные кредиты банки также прекратили выдавать, так что для клиентов без больших запасов свободной налички выбора для приобретения мало.
Спрос на землю находится на данный момент на самой нижней отметке за последние 15 лет, но когда рынок начнет подниматься, инвесторы и строители будут опять искать почву, готовую к застройке, чтобы удовлетворить скоро растущий спрос на жилье.
Примечательно то, что на рынке почвы возможно быть достаточно креативным, в особенности сейчас, и покупать почву посредством опций либо с применением частного финансирования продавца, кроме того методом создания совместного предприятия с продавцом, что разрешает быстро сократить требуемый изначальный капитал. Все зависит от профессиональных продавца знаний и мотивации земли вашего брокера.
Незавершенные проекты
В какой-то степени данный сегмент возможно поставить на одну полку с инвестициями в почву, не смотря на то, что отличие большая. За время кризиса финансирование строительных и девелоперских компаний фактически сошло на нет, тогда как существующие кредиты подошли к сроку выплаты, что стало причиной массовому замораживанию проектов по освоению и размежеванию почвы под строительство будущего жилья, офисных, индустриальных и складских помещений, лыжных и гольф-курортов и т. д.
Банкротства в среде строителей и девелоперов бессчётны очень прежде в истории Соединенных Штатов. В следствии возможности брать незаконченные проекты строительных и девелоперских компаний очень громадны. В большинстве случаев, на данной стадии проекты уже прошли первые, самые тяжёлые фазы разрешений на размежевание, а это одна из самых дорогих, продолжительных и, основное, непредсказуемых фаз любого девелоперского проекта.
По окончании получения так называемой tentative map, либо предварительного одобрения, риск проекта значительно уменьшается фактически в пять-десять раз, а цена почвы поднимается в несколько раз. Умное инвестирование на данной стадии разрешает инвесторам войти в проект с меньшей долей риска, но наряду с этим реалистично ожидая ощутимого возврата на собственный капитал. Восстановление обычного спроса на конечный продукт разрешает предполагать, что, израсходовав следующие два-три года на завершение таких проектов, инвестор фактически гарантирует себе готовый рынок с готовыми клиентами и довольно маленьким числом соперничающей продукции.
Токсичные активы
Термин токсичные активы, ставший весьма популярным в политических выступлениях и прессе за последние два года, подразумевает дефолтные недвижимость и ипотечные займы, под которую они были выданы. Но при верной цене эти же самые токсичные активы становятся весьма прибыльным инвестиционным двигателем.
Вследствие этого заметно активизировались разнообразные на данный момент фонды и без того именуемые vulture funds, скупающие такие токсичные активы оптом у банков, Уолл-стрит а также страны. На настоящий момент это, пожалуй, одна из немногих возможностей кратковременного высокоприбыльного оборота капитала в сфере недвижимости США. Минимальный входной билет в данный рынок начинается с $1 млн.
Сегодняшний цикл рынка американской недвижимости — накопительный, он самый благоприятен для инвесторов с доступом к большому и долговременному капиталу с горизонтом возврата три-пять лет и больше. понимание и Терпение фундаментальных региональных взаимоотношения рынков и основ экономики недвижимости выяснят победителей на этом рынке обозримой перспективе.
Создатель: Александр Лисневский
Издательский дом Коммерсантъ
