Покупка недвижимости на лечебном курорте: обзор по странам, ценам и тенденциям
Во времена весьма давешние ездить отдыхать «на воды» было в высшей степени популярно. Элементарное знакомство с литературой XIX – начала XX столетий говорит о том, что бальнеологические курорты в сезон становились полноценными «филиалами» столиц: в том месте плелись интриги, разворачивались романы.
Во время СССР традиция как-то скисла: Баден-Баден был иначе «металлического занавеса», а во всякие Ессентуки стали ездить лишь больные – здоровые предпочитали Черное море.
Как сейчас? С этим вопросом решил разобраться издание Metrinfo.ru. И – потому, что мы являемся тематическим изданием – поболтаем, конечно, и о недвижимости на бальнеологических курортах.
Как на данный момент?
В случае если кратко, то не весьма. Взяв возможности путешествовать в мире, наши соотечественики выбрали по большей части утепленные моря. «Сейчас изменились базисные установки: респектабельно начало вести деятельный образ судьбы, а не неспешно прогуливаться по паркам «на водах», — говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». – Сейчас модно быть здоровым. А лечиться – удел больных».
Однако, обстановка на различных бальнеологических курортах выглядит по-различному. Кое-какие пребывают в упадке и лишь в сладких снах вспоминают прежнее величие, другие и по сей день весьма кроме того респектабельны и дороги.
Российская Федерация: для начала требуется безопасность
Самый узнаваемый из отечественных – это Кавказские Минеральные Воды, в состав которых входят Пятигорск, Ессентуки, Железноводск, Минеральные Воды и Кисловодск. «Первые сведения о них относятся еще ко временам правления Петра I, — говорит Елизавета Орлова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании «Knight Frank». – А активное развитие началось в десятнадцатом веке». Во время СССР курорты были национализированы, с 1935 года совершена их главная реконструкция. Было выстроено много пансионатов и новых санаториев, в следствии чего к середине 1980-х годов количество отдыхавших в том месте достигло фантастической цифры – 1 млн. в год!
В 90-е годы начался закат, туристический поток сократился более чем на порядок. Возможно, само собой разумеется, кивать на общие трудности тогдашнего периода: снижение финансирования, износ санаторно-курортной базы и т.п. Но были и другие обстоятельства. Во-первых, как уже было сообщено выше, открылись границы, и граждане взяли возможность выбора между отдыхом на родине и за границей.
А во-вторых, поменялось отношение к самому слову «Кавказ»: раньше сходу вспоминались Лермонтова и стихи Пушкина, и одетые в папахи и бурки храбрецы грузинских фильмов. Сейчас – злые ваххабиты и шахиды. Отдыхать в подобном окружении почему-то не хочется.
На сегодня в регионе КМВ существует номинально огромная база – около 160 фирм санаторно-курортного комплекса. Но хозяйство это пребывает в запущенном состоянии. Для приведения курортов в божеский вид требуются огромные средства, и установление в регионе элементарного порядка.
Да и то, и второе обозримой перспективе вызывающе большие сомнения.
Европа: от Карловых Вар до Баден-Бадена
Большинство бальнеологических курортов (по крайней мере тех, что известны гражданам России) находятся в государствах Восточной Европы. Первым в этом последовательности стоит, без сомнений, Карловы Вары – город на западе Чехии. «Данный курорт известен не только богатым предложением лечебных процедур, но и красивой архитектурой, громадным числом исторических монументов, — отмечает Станислав Зингель, президент Интернационального агентства недвижимости «Gordon Rock». – Он с покон веков стал любимым место для русских туристов».
«В Карловых Варах на поверхность выходят 12 целебных источников, — говорит Елизавета Орлова («Knight Frank»). – Воду из них применяют в основном для питьевого лечения. Кроме этого в больницах обширно используют лечебную физкультуру, разные виды массажа, электро- и светолечение, теплолечение (а также аппликации и грязевые ванны). Для дозированных прогулок имеется терренкур – более чем 100 км дорожек, каковые проходят по самые живописным местам».
Очень богата тёплыми целебными источниками Венгрия. «Эту страну именуют термальной кладовой Европы, — говорит Денис Евсеев («Kingsland»). – Тёплых источников тут более 1000, всевозможный состав воды удачно оказывает помощь в лечении многих сложных болезней. Считается, что именно в Венгрии готовят самых опытных в мире докторов бальнеологов». Кроме этого, по словам специалиста, довольно много термальных источников в Словении и Словакии.
Огромен, не смотря на то, что до тех пор пока и не легендарен русскому потребителю потенциал Болгарии. «Бальнеологические центры находятся в городах Солнечный берег, Поморье, Бургас, Албена, Золотые пески, Святые Елена и Константин, — говорит Екатерина Александрова, PR-менеджер компании «Invest Development». – Они оснащены современным медицинским оборудованием, лечение проводится по программам, под наблюдением и контролем высококвалифицированных докторов. Мягкий морской климат, чистый воздушное пространство, минеральные источники и естественный парк создают благоприятные условия для сочетания отдыха с лечебно-восстановительными и профилактическими процедурами».
Что касается вторых (не считая Восточной Европы) регионов, то самыми легендарными у россиян являются бальнеологические курорты Германии (Баден-Баден, Висбаден), Франции (Виши), Швейцарии (Лойкербад), Австрии (Бад-Блюмау, Бад-Гаштайн). Эти заглавия ассоциируются с медицинскими услугами и элитным отдыхом – кстати сообщить, отнюдь не только водолечения, а самого широкого профиля.
Недвижимость: самая простая
Какой-то особенной «бальнеологической» недвижимости не существует – в один голос уверяли консультанты. Реализовываемые в вышеперечисленных (и других) местах объекты – это самые обычные студии, апартаменты и раздельно стоящие дома. И уровень цен на них по большей части соответствует среднему для страны.
Т.е. наличие по соседству бальнеокурорта не есть причиной ценообразования. К примеру, в болгарском Поморье цены на апартаменты составляют 700 евро за кв. м – столько же, сколько и в других местах страны, где никакой минеральной воды нет.
Чуть ли не единственное исключение – уже упоминавшиеся Карловы Вары: цена недвижимости в том месте заметно выше, чем в среднем по Чехии, и практически достигает уровня Праги. «Дороже и респектабельнее квартиры в курортной территории, неподалеку от источников, в ветхих отреставрированных зданиях, — отмечает Станислав Зингель («Gordon Rock»). – Цены на них начинаются от 3000 евро за кв. м. Имеется предложения и за 1,8-2 тыс. евро, но такие квартиры, в большинстве случаев, требуют значительных вложений в ремонт. Для нового строительства историческая часть города фактически закрыта, так что новые дома возводятся по большей части в отдаленных от курортной территории районах. Однако, цена на квартиры высока – от 2500 евро за кв. м».
«Секрет» Карловых Вар несложен: данный город – не просто бальнеокурорт, и вдобавок и известное и популярное место отдыха. Иметь квартиру тут респектабельно, но к фактически минеральным источникам это уже не имеет прямого отношения. Равно как и в упоминавшихся городах Германии: они сделали ставку на медицину.
Прославленные клиники, лечиться в которых люди приезжают со всех стран, имели возможность бы быть выстроены и в местах, где нет никаких источников.
Коммерческое применение: не лучшая мысль
Возможно ли извлекать из недвижимости на бальнеологическом курорте доход? Выражаясь несложнее, приобрести в том месте квартиру и сдавать ее в аренду? Все отечественные консультанты показали редкое единодушие – этого делать не следует!
Различия наблюдались только в степени деликатности формулировок.
«Ни один из бальнеологических курортов не имеет сейчас привлекательности для инвестиций, — категоричен Игорь Индриксонс, глава департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills. – Доходность в таких местах падает с каждым годом, т. к. популярность аналогичных процедур без шуток снизилась, среди них и вследствие того что уже как минимум 20 лет бальнеологию вытесняет спа-индустрия Сказать, что спроса на жилье в том месте нет по большому счету, было бы неверно, но он из года в год падает, а у подрастающего поколения и вовсе нет жажды отдыхать в аналогичных местах». Недвижимость на бальнеокурортах возможно покупать лишь для себя, но ни за что не в качестве инвестиций, резюмирует Игорь Индриксонс.
«На этих курортах, в отличие от морских, нет сильно выраженной сезонности спроса, — вычисляет Екатерина Тейн, партнер, глава департамента жилья компании «Chesterton». — Но необходимо осознавать, что средняя арендная ставка ниже, чем на море. Максимально доходность образовывает 6-7% в год – не учитывая налогов и управления и стоимости содержания недвижимостью.
Исходя из этого с позиций инвестирования значительно более перспективны объекты недвижимости на развивающихся рынках (Москва, Черногория, Абу-Даби), или в традиционно востребованных местах – таких, как Лондон, Монако либо Лазурный берег. В том месте, кроме прибыли от аренды, динамично растет и цена самого объекта».
«Мысль покупать для аренды – не лучшая. Лечение предполагает определенный режим, и больные вряд ли начнут ходить из собственных апартаментов на процедуры, — говорит Денис Евсеев («Kingsland»). – И реализовать такую недвижимость в будущем будет сложно». «Клиентов, заинтересованных в приобретении недвижимости только из-за бальнеологии, практически нет, — вторит Екатерина Александрова («Invest Development»). – По большей части предпочитают совмещать по схеме море+бальнеология либо горы+бальнеоголия».
Так что единственным местом, где аренда недвижимость принесет разумные 6% (по окончании налогов) – Карловы Вары. Но это, как мы уже сообщили, не совсем бальнеокурорт, а явление иного порядка.
Создатель: Владимир Абгафоров
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
