Мнение: чем грозит рынку пересмотр валютных договоров аренды
Владимир Пинаев, председатель совета директоров CBRE, высказал вывод о том, чем угрожает рынку коммерческой недвижимости пересмотр валютных ставок в контрактах аренды
29декабря 2015 года Арбитражный суд Москвы принял резонансное ответ по иску «Вымпелкома» к «Тизприбору». Суд поменял контракт аренды головного офиса оператора сотовой связи в его пользу, установив для расчета арендной платы, номинированной в валюте, коридор от 30 до 42 руб. за $1. Основанием для внесения трансформаций в соглашение суд назвал «нарушение баланса имущественных заинтересованностей» сторон, в то время, когда арендодатель якобы приобретал «неосновательное обогащение» за счет арендной платы.
Тема задела опытное сообщество за живое. Ответ нарушает принцип свободы соглашения — высказывали вывод юристы. Минимум по 200–300 подобных исков возьмёт любой хозяин недвижимости, в случае если ответ не будет отменено, опасались девелоперы.
Капитализация рынка лишь контор класса А в Москве снизится минимум на $6–7 млрд, предрекали брокеры.
Я, со своей стороны, желаю заострить внимание на одной из главных неприятностей, заключающейся в том, что этот прецедент разрушает университет договорных взаимоотношений и доверие к долговременным отношениям между арендаторами и арендодателями.
До сих пор, не обращая внимания на всевозможные кризисы, включая резкую девальвацию рубля в конце 2014 года, собственникам коммерческой недвижимости и арендаторам получалось обнаружить неспециализированный язык и договариваться. В 2015 году мы зафиксировали исторический максимум по количеству пересмотра и сделок продления коммерческих условий — 566 тыс. кв. м. Перезаключение соглашений происходило на базе соблюдения сторонами согласованных условий аренды при нахождении взаимовыгодных ответов. Так, например, понижение ставок аренды арендодателем во многих случаях было обеспечено согласием со стороны арендатора на продление сроков соглашения.
Валютные арендные платежи, по сути, появились только как инструмент возможности для девелоперов реализовать долгие проекты (пять-семь лет) в офисной либо торговой недвижимости, в которых крайне важна дешевизна заимствования. Приобретая валютный кредит в банке, девелоперы должны были обеспечить валютный арендный поток от объекта недвижимости. Кроме этого валютный платеж был удачен арендаторам, потому, что давал возможность более низкой индексации арендной ставки в валюте если сравнивать с рублевой на фоне стабильного курса американского доллара.
на данный момент девелоперы не вкладываются в новые проекты, но обстановка изменится со временем — стабилизация рынка, понижение количества свободной вакансии и естественная амортизация приведут нас к тому, что арендаторы придут к собственникам за новыми площадями. возникновение дефицита и Снижение вакансии качественных офисных площадей станут главными предпосылками для возврата долларовых ставок.
Наличие рублевых ставок аренды в новых проектах коммерческой недвижимости повлечет для арендаторов дополнительные затраты, покрывающие затраты девелоперов на повышенную цена рублевого финансирования, более высокие риски изменения и инфляционные ожидания валютных котировок.
Сохранить умение и доверие договариваться очень принципиально важно и для собственников активов, и для арендаторов. Так, сейчас в торговой недвижимости большинство соглашений по договоренности арендатора и арендодателя уже переведена в рубли. Видятся исключения — часть арендаторов в ретейле платят в долларах, к примеру люксовые торговые марки на главных премиальных торговых улицах.
На офисном рынке кроме этого отмечается сегментация — новые договора заключаются как в долларах, так и в рублях, не смотря на то, что часть первых значительно снизилась если сравнивать с докризисным периодом. Партнеры предусматривают и смешанные схемы, в то время, когда на ближайшие два-три года стороны устанавливают определенный курс, а потом договариваются трудиться по курсу ЦБ. В любом случае любой контракт обязан обсуждаться сторонами лично.
Владимир Пинаев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Владимир Пинаев CBRE Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
