Мнение: опыт первого кризиса спасает рынок во время второго

Сегодняшний кризис — уже второй в Российской Федерации за последнее десятилетие. Но, не обращая внимания на маленький временной промежуток, ситуации совсем не аналогичны. Как в экономике в целом, так и на рынке коммерческой недвижимости.

О различии и сходстве двух кризисов в офисном сегменте в авторской колонке говорит хозяин ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев.

Мнение: опыт первого кризиса спасает рынок во время второго

Офисный сегмент коммерческой недвижимости страдает при любых экономических потрясениях, это разумеется. Так как какова бы ни была природа кризиса в макроэкономике, это очень плохо отражается на малом и среднем бизнесе (в частности эти компании составляют главную массу арендаторов контор). Исходя из этого главное и первое, что происходит в это время, — рынок арендодателя мгновенно преобразовывается в рынок арендатора. Так было в 2008 году, так случилось и по сей день.

И на этом сходство двух кризисов, по сути, заканчивается. на данный момент арендодателей и действия, и арендаторов значительно отличаются от тех, каковые были пара лет назад. И все дело в том, что обе стороны купили полезный опыт: и те и другие знают не только что случается на протяжении кризиса, но и что происходит по окончании него.

Так, в 2008 году была заметна инерция — арендодатели привыкли вычислять себя хозяевами положения и не спешили снижать ставки, но позже было нужно очень сильно демпинговать, дабы привлечь тех арендаторов, кто находился на рынке. В какой-то период кроме того наблюдалось повышение количества сделок на рынке аренды контор. Но это был не рост новых сделок как таковых: статистическое повышение случилось за счет перезаключения уже действующих контрактов, но по сниженным ставкам.

В тот момент отыгрались уже арендаторы, почувствовавшие, что обстановка на их стороне. Действительно, когда маятник экономической обстановке качнулся обратно, в сторону роста, в ту же сторону последовали и ставки. на данный момент арендаторы подходят к переговорам по поводу понижения ставок более взвешенно, с учетом вероятных последствий сегодняшнего поведения при трансформации конъюнктуры.

Но, в 2009-м резкие перемещения делали обе стороны, что поспособствовало и заморозке проектов, и сокращению числа игроков рынка. на данный момент девелоперы кроме этого учитывают прошлый опыт. Скажем, в то время, когда в 2009-м ставки по долларовым банковским кредитам выросли в 2–2,5 раза, было по-настоящему страшно.

К 2014-му мы пришли уже с рублевыми кредитами и готовым антикризисным замыслом. Как одно из следствий, рублевые ставки на отечественных объектах остались фактически на прошлом уровне. В подобной ситуации прошлого кризиса нам было нужно пойти на понижение впредь до 45% на одном из объектов.

Объекты, собственникам которых приходится дисконтировать на 30–40% а также посильнее, на рынке имеется и по сей день, но это в основном высококлассные конторы (сегмент В+ и выше). На коне были самые качественные объекты сегментов В- и С — по отечественным данным, до 25–30% арендаторов, съезжающих из классов В+, В и частично кроме того А, в 2015 году переехали как раз в помещения сегментов В- и С. На собственных объектах, относящихся к данным сегментам, мы видим минимальный уровень свободных помещений (2–4%), кроме того, у нас имеется кроме того объекты с страницей ожидания.

Еще одно значительное изменение — отказ арендодателей от демпинга. Само собой разумеется, в той либо другой степени ставки снизились везде, за исключением самых востребованных объектов, где расценки не изменялись . Но сказать о демпинге, что на протяжении прошлого кризиса употреблялся как единственное и самое действенное средство сдачи площадей, на данный момент не приходится.

Сейчас управляющие компании стремятся привлечь и удержать в основном за счет сервиса.

Во-первых, к нынешнему кризису рынок подошел не таким перегретым, как это было в 2008 году. Достаточно заявить, что ставки в межкризисный период так и не увеличились до тех — пиковых — значений. А это значит, что и простор для маневра у обладателей недвижимости не так велик.

Во-вторых, арендаторы, учитывая прошлый опыт, стремятся выбирать действительно и на долгое время. Другими словами не только исходя из цены аренды, но и из вторых факторов. Так, главным оружием управляющей компании в прошедший кризис была цена, на данный момент — сервис.

Обустроенная территория, хорошая клининговая служба и служба эксплуатации, парковочные места, предоставление уже отремонтированных помещений, занимательный дизайн, автобусы до метро — все это вкупе дает хороший эффект.

Думаю, все перечисленное дало в следствии самое основное отличие кризиса 2008-го от кризиса 2014-го на офисном рынке: в случае если в первом случае это был настоящий коллапс, то на данный момент для того чтобы не случилось. Да, обстановка непростая, в особенности в бизнес-центрах класса А и В+: заполняемость, по нашим расчетам, тут упала процентов на 30–35. Да и в так именуемом массовом сегменте В- и С сдать площади стало сложнее. Но в 2008–2009 годах заполняемость кроме того в проектах этого класса снизилась приблизительно на 40%.

на данный момент аналогичного не случилось, и я не вижу обстоятельств для этого в ближайшее время.

Андрей Ковалев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Об авторах

Андрей Ковалев ЭКООФИС Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

6 шагов для выхода из кризиса я сама. Сатья дас

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: