Коммерческая недвижимость сша: тяжкое бремя банков
Строительство большого многофункционального проекта Streets of Buckhead может обернуться важными убыткам для одной из наибольших банковских холдинговых компаний США – Bank of America. И данный случай отражает печальное состояние всего рынка коммерческой недвижимости в Соединенных Штатах, уверены специалисты.
Открытие этого комплекса в Атланте, штат Джорджия, было запланировано на прошедший ноябрь, но «воз и сейчас в том месте» – Streets of Buckhead мозолит глаза обитателям центральных районов города и напоминает обо всей тяжести текущего кризиса.
Неединичный случай
Для корпорации Bank of America, главного кредитора проекта, это лишь один из показателей значительных неприятностей на рынке коммерческой недвижимости США. По всей стране банки несут убытки по причине того, что строители объявляют дефолт по кредитам, а цены на залоговую недвижимость в Соединенных Штатах понижается.
Сейчас девелоперы проекта ведут переговоры по привлечению $200 млн, нужных чтобы завершить проект. Одновременно с этим, согласно данным неофициальных источников, управление Bank of America думает о возможности списания $160 млн, представленных в качестве кредита девелоперу до начала строительства.
Случай Bank of America – далеко не неповторимый. Чтобы не остаться «в дураках» кредитные организации по всей стране вынуждены делать выбор в пользу тех либо иных, но одинаково непривлекательных вариантов: предоставлять дополнительные кредиты и продлевать сроки погашения займа.
Замороженные широкомасштабные проекты разбросаны по всей стране: проект Filene по реконструкции подвальных помещений в центре Бостона; CityNorth – многофункциональный проект в Финиксе, Xanadu – комплекс розничной торговли в Нью-Джерси. И это далеко не полный перечень.
История стройки
Строительство Streets of Buckhead было начато в 2007 году, с применением $160 млн заемных средств, предоставленных Bank of America. Умелый девелопер и коренной обитатель Атланты, Бен Картер, изначально собирался застроить 46 кв. км выкупленной почвы отелем на 225 номеров, 350 множеством и кондоминиумами магазинов и ресторанов.
Сейчас семь дней of Buckhead есть одним из многих проектов в Соединенных Штатах, замороженных в связи с недостатком финансирования и экономическим спадом. Как раз такие стройки и входят в число основных неприятностей для банков, потому, что они являются очень затратными проектами, а спрос на аренду коммерческой недвижимости на внутренних рынках падает куда ниже прогнозируемого ранее уровня.
Согласно данным аналитической компании Foresight Analytics, по состоянию на последний квартал 2009-го года, заемщики опаздывали с выплатами на 30 и более дней по 20% от $440 млрд положенных в постройку. Для сравнения: в прошедшем сезоне этот показатель составлял 11,4%.
Сейчас у Bank of America, наибольшего кредитора строительной отрасли в стране, «на руках» остались $39,3 млрд непогашенных займов. К концу декабря 2010 банк обязан представить денежную отчетность за три последних месяца, и, непременно, внимательнее всего инвесторы будут следить за состояние денежного портфолио в сфере кредитования коммерческой недвижимости.
В третьем квартале банк Charlotte списал $873 млн просроченных займов по коммерческой недвижимости. 57% убытков банка пришлись именно на данный сегмент рынка.
На данный момент проект Streets of Buckhead представляет собой один ирландский паб, актуальный бутик «Гермес», парковку и неприглядный строительный забор. Работы были остановлены пара месяцев назад, в то время, когда Бен Картер не смог отыскать заемные средства нужные для поддержания строительства. Кроме этого, не обращая внимания на храбрые надежды девелопера (он рассчитывал легко привлечь итальянских модельеров и французских ювелиров, поскольку проект позиционировался как «торговый квартал с европейским духом, прямо в сердце Америки»), достаточного количества арендаторов отыскать пока не удается.
Кое-какие банки США прекратили финансирование текущих проектов в связи с тем, что цена американской недвижимости снизилась, а девелоперы отказались снабжать кредиты громадным числом объектов. В собственном интервью Бен Картер объявил, что он, Bank of America и другие партнеры уже пара недель ведут переговоры с целью разработки новых стратегий по привлечению средств. Согласно точки зрения Картера, все участники нацелены на завершение проекта.
первоначальные расходы и Приобретение земли Бен Картер финансировал за счет$160 млн, предоставленных в качестве «предстроительного» кредита от Bank of America и $170 млн, поступивших от CBRE Investors, инвестиционной компании, дочерней компании корпорации CB Richard Ellis Group Inc.
Но деньги, нужные конкретно для постройки, Картер отыскать не смог. Вследствие этого он сократил масштабы проекта. Ни о какой гостинице обращение сейчас не идет, а кондоминиумы будут заменены на арендное жилье.
Стоит подчернуть, что пресс-секретарь CBRE Investors отказался от комментариев.
«Мы на данный момент сосредоточены на поиске верных партнеров», каковые смогут дать $200 млн, – говорит Бен Картер. Кроме этого он утвержает, что результаты переговоров будут известны через 30 дней. Нужно подчернуть, что эта ремарка красноречиво позволяет понять, что переговоры легко смогут провалиться.
Новая дата завершения работ назначена на весну 2011. «Данный проект переживет кризис, и будет закончен», – додаёт Бен Картер.
Кроме этого, по его утверждению, вовсе необязательно, что Bank of America отойдет на второй план и уступит собственный место главного кредитора какой-то второй денежной организации. Он утвержает, что имеется множество «инструментов» по реструктуризации сделки. Но, представители Bank of America отказались дать комментарии.
Замыслы на будущее
Американским банкам будет, чем заняться в ближайшее время. По данным Foresight Analytics, сейчас общая сумма займов предоставленных банками США на кредитование коммерческой недвижимости образовывает около $566 млрд., большая часть должно быть погашено в 2010 и 2011 годах. Все чаще представители американских денежных университетов высказывают важные опасения касательно ситуации на рынке кредитования коммерческой недвижимости США.
В «Бежевой Книге» – сводке комментариев о современном экономическом положении в округах Федеральной резервной совокупности США, от 13 января 2010 года, говорится, что рынок коммерческой недвижимости страны остаётся не сильный.
Особенное внимание в докладе уделяется как раз реструктуризации займов. «При учете понижения цены залогового имущества, существуют важные опасения по поводу успешного и своевременного погашения кредитов на постройку коммерческой недвижимости» – говорится в отчете.
Создатель: Carrick Mollenkamp, Lingling Wei Ben Mostyn (The Wall Street Journal)
Перевод: Николай Стрельников
