Инвестиции в недвижимость: время принимать решение
Глобальный экономический кризис породил новую волну инвесторов, каковые с момента начала кризиса, опасаясь пользоваться классическими инвестиционными инструментами, предпочитали накапливать средства в виде финансовой ликвидности. Но, как всем известно, деньги должны трудиться, и, по мере относительной стабилизации экономической обстановке, инвесторы стали обращать внимание на настоящие активы.
Традиционно одним из самых надежных и консервативных вариантов вложений средств есть приобретение недвижимости. В пользу для того чтобы рода инвестиций говорит то, что инвестор делается обладателем настоящих объектов собственности, срок нужной эксплуатации которых существенно превышает простые сроки инвестирования. Вправду, капитальное строение и через пять-десять лет будет в полной мере соответствовать эксплуатационным чертям, а таковой актив, как почва, возможно по большому счету вычислять неизнашиваемым.
Конечно, как и у любого актива, цена недвижимости подвержена циклическим колебаниям. Периоды роста неизбежно сменяются падением стоимостей и напротив. Но волатильность цен на недвижимое имущество довольно мала.
По крайней мере, амплитуда и частота ценовых колебаний на рынке недвижимости не идут ни в какое сравнение с соответствующими показателями фондового рынка.
Рынок недвижимости, само собой разумеется, неоднороден и возможно сегментирован по разным параметрам, включая функциональные чертей, расположение и т.д. Но неспециализированные изюминки, к каким возможно отнести долгие сроки работы объектов недвижимости, довольно долгие сроки создания (строительства) таких объектов и принципиальную ограниченность предложения (почва как ресурс ограничена и невоспроизводима), разрешают выделить инвестиции в недвижимость в отдельный класс.
Если не рассматривать высокорисковые кратковременные спекулятивные операции на рынке недвижимости, а сказать о хороших средне- и долговременных инвестициях в недвижимость, то схематично возможно обрисовать их следующим образом: приобретение в собственность объектов недвижимости на срок от трех лет с целью получения прибыли на инвестированный капитал за счет прироста цены недвижимости (на момент продажи в конце периода владения) и текущего рентного дохода.
Золотое правило инвестора гласит: бери на дне, реализовывай на пике. В свете глобального финансового кризиса рынки недвижимости фактически всех государств на данный момент выглядят привлекательными для вхождения из-за большого понижения стоимостей если сравнивать с докризисным уровнем. Но на многих рынках дно падения еще не пройдено, и цены на недвижимость снижаются .
Также, в различных государствах – различные возможности восстановления рынков.
Рынки недвижимости развитых государств постоянно считались более надежными для инвестиций и характеризовались довольно низкой нормой отдачей на положенный капитал. Развивающиеся рынки, со своей стороны, приносили более большой доход, но увеличивали возможность для инвестора утратить положенный капитал. Любой инвестор, соответственно, выбирал исходя из склонности и своей стратегии к риску.
Кризис вынудил многих пересмотреть собственные взоры на надежность инвестиций в недвижимость развитых государств. Всем как мы знаем, что обстановка на рынке недвижимости США явилась одной из обстоятельств его происхождения. Многие же развивающиеся рынки, напротив, пережили кризис относительно благополучно. Еще больше сомнений приводит к ближайшему будущему рынков развитых перспективы и стран их стремительного восстановления.
Не секрет, что громаднейший удар кризис нанес как раз по развитым экономикам.
Так, с позиций потенциального инвестора на данный момент в фавориты выходят рынки недвижимости государств, каковые:
А) менее всего стали жертвами кризиса;
Б) имеют больше шансов на стремительное восстановление собственных экономик;
В) рынок недвижимости которых достиг дна ценового падения;
Г) имеют сильные фундаментальные основания для роста рынка недвижимости.
Всем перечисленным выше условиям идеально соответствует экономическая обстановка в Объединенных Арабских Эмиратах. Вправду, не обращая внимания на последствия глобального кризиса, экономика ОАЭ в текущем году увеличивается. Диверсификация экономики, стратегически удачное расположение в регионе на пересечении морских и воздушных дорог, и положение одного из наибольших в мире экспортеров источников энергии существенно увеличивают шансы Эмиратов на скорейшее восстановление по окончании кризиса.
Рынок недвижимости Эмиратов пережил глубочайшее падение в конце 2008 – начале 2009 г., последовавшее за периодом бурного роста 2002–2008 гг. С сентября 2008 г. цены на рынке упали в среднем вдвое. Но основное то, что на настоящий момент рынок стабилизировался вблизи нижних ценовых уровней. По последовательности локальных проектов возможно конкретно констатировать, что дно падения пройдено.
Самые низкие ценовые показатели были зафиксированы в феврале-марте этого года, и по сей день по самые популярным объектам отмечается небольшой рост стоимостей. К примеру, в сравнительно не так давно опубликованном отчете Deutsche Bank приводятся эти, что средние цены на квартиры и виллы в Дубае выросли в июне на 6,5% если сравнивать с маем.
Среди фундаментальных обстоятельств, содействующих предстоящему росту рынка, главным причиной есть прирост населения. Не обращая внимания на слухи о массовом оттоке экспатриантов из ОАЭ, по данным официальной статистики, население Эмиратов увеличивается. Имеется все основания считать, что в будущем темпы прироста населения лишь увеличатся. Прирост населения, со своей стороны, есть следствием развития бизнеса на территории ОАЭ.
Эмираты являются тот неповторимый пример, в то время, когда страна сочетает в себе красивые условия для жизни экспатриантов (безопасность, большой уровень судьбы, довольно комфортный климат и т.п.), весьма эргономичную среду для ведения бизнеса (наличие особых свободных экономических территорий, фактически полное отсутствие налогов, развитая бизнес-инфраструктура и т.п.) и богатое государство, владеющее большими природными и денежными ресурсами.
без сомнений, кризис оказал влияние и на темпах, и на масштабах развития Эмиратов. Что касается рынка недвижимости, то в следствии кризиса с рынка полностью провалились сквозь землю спекулянты. Многие проекты были прекращены либо заморожены и, как следствие, де-факто прекратил собственный существование рынок недвижимости оф-замысел (продажи объектов, каковые лишь планируется выстроить в будущем).
Но ни один из приоритетных инфраструктурных проектов не был приостановлен, а неспециализированное сокращение темпов строительства через два-три года неизбежно приведет к недостатку рыночного предложения и, следовательно, росту стоимостей.
Все это говорит о перспективности инвестиций в недвижимость ОАЭ, в особенности на данный момент, в то время, когда стоимости находятся на весьма низком уровне. Так что тот, кто имеет в распоряжении свободную ликвидность, на данный момент приобретает весьма хорошие шансы заложить прочный фундамент собственного будущего процветания на земле Эмиратов.
Как пример инвестиций порядка $10 млн возможно разглядеть вложение средств в приобретение целого жилого строения в одном из новых и весьма перспективных районов Дубая – Discovery Gardens. Это один из последних проектов наибольшего застройщика в ОАЭ – компании Nakheel. Проект представляет собой жилой район из 245 строений со всей нужной инфраструктурой.
Базисные цифры приведены в таблице. Возможно разглядывать три базисных варианта получения прибыли от данной инвестиции:
1. Приобретение строения полностью и последующая его продажа отдельными квартирами. Из приведенных в таблице данных видно, что наряду с этим возможно рассчитывать на номинальную доходность около 14–18% (в зависимости от типа строения) при возврате положенных средств в течение 6–12 месяцев. Кроме этого во внимание возможно принять тот факт, что цены на квартиры (и строения) поднялись в этом районе с марта 2009 г. в среднем на 10%.
2. Сдача строения в аренду полностью. В большинстве случаев арендаторами являются большие компании, которым нужно дать служебное жилье своим сотрудникам. Из таблицы видно, что ежегодный текущий доход в этом случае может составлять в номинальном выражении порядка 9% годовых.
Наряду с этим, в большинстве случаев, аренда за будущий год выплачивается при заключении договора наперед одним-четырьмя чеками, что существенно увеличивает действенную ставку доходности.
3. Сдача строения в аренду раздельно по квартирам. Район начал заселяться в конце прошлого года и есть достаточно популярным. На данный момент район заселен примерно на 60%, и темпы его заселения со временем возрастают.
В этом случае номинальный ежегодный доход от аренды может составлять около 10%, не смотря на то, что наряду с этим, конечно, имеются определенные издержки, которые связаны с заключением контрактов с множеством арендаторов, отслеживанием платежей и т.п.
Кроме этого вероятны и разные комбинации вышеприведенных базисных вариантов. К примеру, возможно сдавать в аренду отдельные квартиры наровне с их продажей. Наряду с этим возможно вернуть часть положенных средств с прибылью по варианту 1 в течение, к примеру, полугода, а оставшиеся квартиры разглядывать как долговременные инвестиции с получением текущего дохода по варианту 3. Вероятны и другие варианты, но в целом наличие возможности независимо распоряжаться отдельными квартирами в купленном строении есть несомненным плюсом, потому, что разрешает инвестору гибко реагировать на изменяющуюся обстановку исходя из собственных инвестиционных заинтересованностей.
Нужно кроме этого иметь в виду, что ориентиры по доходности вариантов 2 и 3 учитывают лишь ежегодный рентный доход и не учитывают роста цены недвижимости за период владения. А эта величина в пересчете на год может существенно превышать величину рентного дохода.
Приведенный пример инвестиций есть только одним из множества вероятных. На данный момент для инвестора «с деньгами» раскрывается множество весьма увлекательных вариантов на рынке недвижимости ОАЭ. Таких возможностей в скором времени может уже и не показаться.
Так что на данный момент самое время для принятия инвестиционных ответов.
издание Дом и Мир International
