Глава опин: инвестировать нужно, но выборочно
В 2011г. компания ОПИН, наибольший тогда девелопер загородного рынка, презентовала новую стратегию собственного развития. Завершив строить элитные коттеджные поселки, ОПИН переквалифицировалась в девелопера многоквартирного жилья. председатель совета директоров ОАО ОПИН Артемий Крылов поведал РБК-Недвижимости о том, оправдал ли рынок массового жилья ожидания трехлетней давности.
— Артемий, вы лишь сдали первую очередь первого проекта посткризисной стратегии, а рынок в ожидании нового кризиса. Станете корректировать стратегию либо у вас все по замыслу?
— Я считаю, текущий год — в целом тяжелый и нервный год для экономики страны — подтвердил верность выбранного нами курса. 70% спроса в Столичном регионе находится в сегменте массового жилья, по причине того, что обеспеченность квадратными метрами тут на 30% ниже если сравнивать с Европой, США либо Японией.
Устойчивость спроса и скорректированная по окончании кризиса 2008г. девелоперами строительная и ценовая политика снабжают меньшую зависимость этого сегмента от стоимости одного бареля нефти, курса валют и по большому счету любых экономических колебаний. Единственный неспециализированный фактор, что может оказывать влияние на данный рынок, — ставки по ипотечному кредиту, но на сегодня они все же регулируются страной.
— А как же перенасыщенность рынка?
— До тех пор пока ее нет. В Подмосковье строят довольно много, но в Москве (кроме того включая Новую Москву) — мало. В целом получается та же цифра, те же 7-8 млн кв. м в год на целый Столичный регион. И позже, мало , вопрос — что строить. В то время, когда клиент выходит на рынок жилья, целый рынок жилья всего региона, включая новостройки и вторичку, он видит, что на 80% данный рынок складывается из типовых панельных домов.
Большинство из них устарела физически, другая — морально. Сейчас в Подмосковье в продаже более 600 тыс. кв. м типового жилья. Оно еще не выстроено, а уже устарело. Выбор в действительности мал.
Дабы создать в Подмосковье и Москве настоящее перенасыщение рынка качественным жильем, необходимо все панельные дома снести и выстроить на их месте броские концептуальные проекты с ландшафтным дизайном и инфраструктурой.
— Возможно заявить, что рынок недвижимости сейчас самый устойчивый сегмент экономики? Стоит ли инвестировать в квартиры на данный момент?
— Инвестировать стоит, но не во все. Я бы выделил два самые перспективных сегмента. Первый — это комфорт-бизнес и класс-класс Москвы (тут громадный отложенный спрос, но выбора мало) и комфорт-класс Подмосковья. Последний сегмент — по сути, основной на сегодня рынок жилья. Он сформировался по окончании кризиса на базе покупательских предпочтений.
Возможно заявить, что сейчас это самый эластичный рынок, эластично подстраивающийся под спрос, соответственно — самый устойчивый. Самый ходовой товар тут — однушка ценой до 4 миллионов рублей. площадью до 40 кв. м. На нее приходится 60% от спроса, она же образовывает главную массу инвестиционных приобретений. Деятельно берут двухкомнатные квартиры для себя и для инвестиций, трехкомнатные — по большей части для себя, домашние пары с детьми, с целью улучшения и сохранения средств жилищных условий.
Годовой доход от таковой приобретения — около 20%, но принципиально важно второе: за последние, а также кризисные, годы такие квартиры сохранили накопления не одному москвичу. Исходя из этого когда наступает напряженность, люди идут вкладывать деньги в недвижимость. В марте был скачок спроса как раз по данной причине — до 45-50% всех сделок, в последних месяцах года мы кроме этого ожидаем волну инвестиционных приобретений.
— Недорогие квартиры — временный стабилизиционый товар. Но вы так как типовое жилье принципиально не строите? Либо все же разглядываете возможность приобретения строительных мощностей?
— Отечественная стратегия мало вторая — мы сделали ставку на нетиповое качественное жилье, но такое же по цене, как типовые панельные квартиры. Три года назад думали, что подмосковный рынок уже сформировался в виде клона Южного Бутова и концептуальные проекты, малоэтажное жилье на нем не приживутся. Помимо этого, рынок был очень сильно монополизирован большими столичными компаниями с собственными производствами, каковые принялись штамповать в Подмосковье недорогие многоэтажки.
А мы заказали проект ЖК VESNA архбюро Остоженка, которое в принципе занимается элитными объектами Москвы, запланировали большое количество инфраструктуры, благоустройство, ландшафтный дизайн, другими словами имели возможность выйти на проект с высокими ценами. А дальше начали громадную работу по оптимизации цены квадратного метра с необходимым условием сохранения качества на запланированном большом уровне. Подбирали строительные материалы, выбирали производителей, но проект, по сути, покинули тот же.
В следствии мы опустили цены до отметки комфорт-класса, но на данный момент реализовываем на 15% дороже соперников, поскольку проект был увлекательнее.
— Главный доход ОПИН сейчас — за счет недорогих квартир?
— 95% — от квартир, но цена у них различная. В ЖК VESNA мы реализовываем квартиры от 2,5 миллионов рублей. Квартиры в элитном проекте Парк Рублево стоят сейчас от 18 миллионов рублей.Малоэтажный проект на Новой Риге — Павловский квартал — стоит от 2,9 миллионов рублей.
— Значит, в рынок загородного жилья вы больше не верите?
— Рынок коттеджей стагнирует уже пара лет, по причине того, что очень сильно затоварен. В текущем году вышло 49 новых поселков (в прошедшем сезоне — 90), главная часть — участки без подряда, каковые сейчас составляют 65% от рынка. Другое — таунхаусы, дуплексы, мультиформат, а новых коттеджей мало, по причине того, что этого товара хватает и на вторичке.
Помимо этого, метро и хорошие дороги провоцируют развитие квартирного сегмента, увеличивая плотность застройки, — дачи отходят дальше от МКАД. Вместо них приходит малоэтажка — совершенный формат для Подмосковья, что формирует верный комфортный пригород европейского типа. Мы собственный проект Павлово также дополнили многоквартирным малоэтажным проектом — Павловским кварталом.
— Квартира в малоэтажке — также ходовой товар? В нее стоит инвестировать?
— Непременно. Тут также главный спрос приходится на однушки и двушки, трехкомнатных — 20%, но вряде проектов, ориентированных на домашнее проживание с соответствующей инфрастурктурой, именно они скоро заканчиваются. Номенклатура квартир на современном рынке совершенно верно отражает спрос, исходя из этого трехкомнатных неизменно меньше.
Цены на малоэтажку на начальных стадиях время от времени кроме того ниже, чем на типовые панельки, а также вследствие того что клиент пока не привык к такому предложению. Но в то время, когда проект практически выстроен, оказывается, что в трехэтажных зданиях цены на 10-15% выше, чем в соседних панельках. В то время, когда клиент видит отличие, он готов доплачивать за данный стиль судьбы.
В готовых проектах спрос на трешки именно образовывает около 30-35%, по причине того, что в проект приходят клиенты, которым квартира нужна для собственного проживания.
Об авторах
Артемий Крылов ОПИН Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.