Зарубежная первичка: зоны риска

Автор: ·

Начиная с весны 2010 г. в комментариях специалистов о рынке зарубежной недвижимости прибавилось оптимизма. Но потенциальный клиент иногда не имеет возможности отыскать ответы на вопросы, каковые его вправду тревожат.

Как велики шансы, что объект будет сдан в оговоренные сроки? Что делать, в случае если жилье уже приобретено, а строительство затягивается? Существует ли на первичном рынке опасность утратить инвестированные ?

Специалисты уверяют, что обстоятельств для паники нет, но о вероятных рисках лучше знать заблаговременно.

Офплан не пользуется спросом

В то время в то время, когда по России прокатилась волна скандалов с одураченными участниками, за рубежом все было негромко и нормально. на данный момент самообладания поубавилось, но неприятности на зарубежных рынках ограничиваются только переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

А этим российского инвестора не поразишь. «До кризиса неприятности задержек строительства фактически не существовало, но на данный момент это больная тема, — говорит Юлия Титова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость». — Среди рынков, популярных у россиян, в особенности остро вопрос стоит в Черногории и Болгарии. Этим летом отечественные клиенты, приобретшие жилье в 2007 г. на стадии офплан (off plan — англ., стадия проектной подготовки. — Ред.) со сроком сдачи в 2008–2009 гг., в первый раз отправятся в собственные апартаменты.

Хуже дело обстоит с проектами, сдача которых была намечена на 2009–2010 гг. На Черногории и стройках Болгарии за последний год практически не случилось трансформаций. Но, отдельные объекты были сданы своевременно».

Для чего необходимо условное депонирование

Если не вдаваться в подробности, то escrow accounts — это один из механизмов защиты вложений частных клиентов: деньги переводят не застройщику, а на счет особого денежного агента, что перечисляет транш компании лишь по завершении оговоренного этапа проекта. Так, застройщик имеет гарантию оплаты, а клиент застрахован от намеренных задержек строительства.

Еще более распространенный, не смотря на то, что и не таковой продвинутый метод защиты прав клиента — простая постепенная оплата. Это по сути то же, что и escrow accounts, но тут клиент имеет дело с застройщиком напрямую. К слову сообщить, обстоятельство множества скандалов с одураченными участниками в Российской Федерации в том, что у нас в стране не было и нет никого из этих механизмов, — застройщики кроме того в кризис желают взять все и сходу.

Действительно, они смогут дать рассрочку, но наряду с этим русский клиент обязан платить независимо от хода строительства.

Схема, по которой деньги нужно платить конкретно застройщику, не сулит клиенту самообладания в кризисные времена. Однако кроме того без квитанций условного депонирования постепенная оплата — ответственная «подушка безопасности».

В большинстве случаев финансирование проекта разделяется на стадии, соответствующие этапам строительства. «Сперва утверждение проекта, получение всех разрешений, по окончании чего банк выдает часть кредита, — поясняет Станислав Зингель, глава фирмы Gordon Rock. — После этого следуют выход на нулевой уровень (заливка фундамента), получение второй части кредита. Потом — возведение стен и т. д. Это все накладывается на матрицу продаж: скажем, для получения очередного транша, необходимо реализовать 30%, после этого еще 10% жилья в проекте. Такая схема может различаться по этапам, количеству кредитных траншей, ставкам в зависимости от страны».

В некоторых странах обезопасисть права клиента при долгострое оказывают помощь банковские обеспечения. Их, по словам менеджера по продажам GreenField Property International Лилии Цырюльниковой, предоставляют, к примеру, в Тунисе. Это указывает, что до полного окончания строительства все взносы частных инвесторов сохраняются на закрытом счете, к которому девелопер не имеет доступа.

При покупке объекта недвижимости клиент вправе «настойчиво попросить» справки и лицензии из кредитной организации, подтверждающие наличие банковской гарантии. По обрисованной схеме реализовывают, к примеру, строящийся в Тунисе жилой комплекс The Dunes Golf Spa. И все же не нужно путать денежные обеспечения с инвестиционными. «Постепенная оплата — распространенная практика, но она не уберегла перегретые рынки от провала», — резюмирует Ю. Титова.

К сведению

Русские специалисты рынка уверены в том, что в отношении строящихся за границей объектов не следует сгущать краски: клиенты смогут столкнуться с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, но утратить деньги — чуть ли. Случаев с одураченными участниками на практике не было. Самый нехороший сценарий, что вероятен на рынке зарубежной недвижимости, — это задержка строительства на один-два года, что для России по большому счету считается нормой.

Рынку также нужен отдых

Дубай часто именуют в числе самые проблемных рынков. Но вопреки сообщениям, показавшимся в массмедиа, инвестиционный пузырь в этом эмирате не лопнул, а просто мало сдулся. «В случае если дубайский застройщик обанкротился, вы как клиент имеете возможность вернуть деньги полностью, — заверяет Л. семь дней. — При задержки строительства орган по регулированию сектора недвижимости RERA обязывает девелопера привязать замысел оплаты к числу возведенных этажей.

К настоящему времени практически все застройщики уже перешли на такую схему. При выборе проекта off plan клиенту направляться узнать, зарегистрирован ли застройщик в земельном департаменте, выкуплена ли в собственность почва, на которой возводят объект, открыт ли escrow account, существует ли замысел поэтажной оплаты, лицензия на сертификат и строительство, выданный RERA. А на сайте RERA неизменно возможно проверить, имеют ли застройщики и брокеры лицензию этого ведомства».

В случае если инвестор в Дубае задерживает выплаты, то застройщик в праве расторгнуть договор, вернув ему только 25% от цены объекта. Допустим, вы внесли 35% и прекратили платежи. Вам возвращают 25%, и вдобавок 10% возможно взять лишь по окончании перепродажи договора либо сдачи объекта в эксплуатацию.

По словам Л. Цырюльниковой, сперва два месяца на размышление вам дает девелопер, позже еще месяц — Земельный департамент: «Если вы все же не в состоянии платить, то договор аннулируют, — даёт предупреждение специалист. — Так, закон в Дубае сбалансирован — он в равной степени защищает и застройщиков, и клиентов». Не обращая внимания на кризис, в 2009 г. в эмирате было выстроено объектов недвижимости (жилые и коммерческие) на 5 млрд дирхам ОАЭ. В том же году выдано 100 тыс. резидентских виз.

Перенасыщения рынка не будет, считают в GreenField Property International, потому, что имеет место постоянный прирост населения. К тому же, как ожидается, новые объекты не покажутся на рынке в течение трех лет по окончании того, как будут закончены текущие проекты. Так что количество предложения будет только уменьшаться.

Какую бы страну ни выбрал клиент жилья в новостройке, ему нужно не забывать, что строящиеся комплексы сейчас являются территорией риска. Существует много механизмов защиты потребителя, но, по словам Ю. Титовой, самый надежный путь — это, непременно, приобретение готовых объектов.

Но, в некоторых государствах влияние кризиса на сроки сдачи домов в эксплуатацию выяснилось не столь драматичным. К примеру, в Турции фактически не ведут продажи недостроенных объектов. А в Испании девелоперы успели завершить возведение множества домов, пока банки еще выдавали им кредиты.

В целом с началом кризиса клиенты зарубежной недвижимости охладели к идее приобретения «воздуха над котлованом». Но в неповторимых строящихся объектах продажи все-таки идут, подчеркивает Ю. Титова. Дополнительное доверие клиентам внушает трансляция хода строительства через установленные на стройплощадках web-камеры.

Помимо этого, специалисты рекомендуют обращать внимание на контракт: нужно, дабы в нем были прописаны строгие санкции при задержки строительства, максимально сокращен список форс-мажорных событий. По словам Ю. Титовой, на практике как раз форс-мажором большая часть застройщиков закрывают собственный опоздание со сдачей проектов. Климатические условия — самый популярный вариант отписки, притом что климат за последние два-три года нигде радикально не изменялся.

ЭКСПЕРТНЫЙ Взор

Юлия Титова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»:

— Кроме переноса сроков сдачи существует и вторая распространенная неприятность: обещанная на словах и в рекламных буклетах инфраструктура комплекса на деле оказывается изрядно редуцированной. Возмущаться в этом случае смысла нет — в большинстве контрактов описывается не инфраструктура, но только реализовываемый объект недвижимости.

Многие специалисты из-за политкорректности не желают давать негативные комментарии о конкретных государствах, не смотря на то, что им очевидно имеется что сообщить. И все же, говоря о задержках строительства, чуть ли стоит сводить обстановку к неспециализированному знаменателю, потому, что на западных рынках она значительно различается.

Для тех, кто планирует приобретение сейчас, существуют некие универсальные ориентиры. К примеру, в Gordon Rock рекомендуют обращать внимание на уже реализованные девелопером проекты, источники финансирования, генподрядчика и возможность применения escrow account. Часть финансирования за счет собственных ресурсов, заемного капитала либо продаж возможно различной, но это зависит не от страны, а от конкретного застройщика.

Как правило компании пользуются как кредитами, так и собственными средствами. Поступления же от клиентов актуальны на этапе продаж офплан, но на данный момент эта схема не пользуется популярностью.

Создатель: А. Маслобойников

цены и Недвижимость

Конвой Худ. ф. 1978г

Темы которые будут Вам интересны:

Метки:

Читайте также:

Следите за нами: