Жилье и офисы вместо промзон – в чем выгода для города и бизнеса

4 тыс. га бывших фабрик и заводов — как раз столько собираются реорганизовать Власти столицы в ближайщее время. Из 4 млн кв. м недвижимости, каковые будут выстроены в городской черте в 2015г., четверть придется на промышленные территории. О пользах редевелопмента промзон для бизнеса и города в авторской колонке рассуждает вице-глава фирмы RED Development Ольга Кузнецова

Жилье и офисы вместо промзон – в чем выгода для города и бизнеса

Фото: Depositphotos/damk78

Ольга Кузнецова
Преимущества преобразования бывших фабрик очевидны — город избавляется от пустырей и запущенных участков, бизнес приобретает дополнительную возможность реализовывать проекты в пределах Ветхой Москвы.

Преграды

в течении последних лет деятельно обсуждаются возможности редевелопмента промзон, но в большинстве собственном дальше объявления и проектной стадии будущих инвестиций они пока не заходят. Настоящие работы ведутся по большей части на маленьких территориях, таких как конструкторское бюро авиационного завода М. Л. Миля, бывший кожевенный завод М. Демент и сын, Столичный завод счетно-аналитических автомобилей им. Калмыкова и т.д.

С большими промзонами обстановка сложнее. Дело кроме того не в том, что они требуют больших инвестиций. Главная неприятность — громадное количествомелких собственников в каждой промзоне.

В большинстве случаев, такие рантье не готовы развивать территории, их устраивает маленькой доход от сдачи недвижимости в аренду под недорогие конторы, складские помещения и автомастерские. Переговоры страны либо девелоперов о продаже объекта либо соинвестировании в развитие локации бесплодны.

Вносят корректировки в различия и развитие промзон в видении освоения территорий у бизнеса и города. Одним из векторов градостроительной стратегии мэрии и горсовета Москвы есть повышение количества публичных пространств. В этом ключе планируется и редевелопмент промзон — власть желает развивать промышленные территории по принципу mixed-used.

С одной стороны, это выгодно и девелоперу — комфортная городская среда делает проект более привлекательным для клиентов. С другой — бизнесу для сохранения экономики проекта нужно компенсировать затраты коммерческими метрами.

Отталкивает девелоперов и отсутствие четких градостроительных замыслов. В ходе реализации проекта местные власти смогут корректировать замыслы развития территории, в связи с чем у девелопера часто появляются дополнительные обязательства по строительствуинфраструктуры либо уменьшается площадь реализуемого проекта.

Еще один сдерживающий фактор — повышенное внимание общественности, котороесопровождает работу с историческими строениями, причем таковыми принимают как полезные объекты культурного наследия, так и совсем неприметные постройки, которым более чем 50 лет.

Решения

Проблему громадного количества небольших собственников возможно решить несколькими методами. Первый — повышение налоговой нагрузки со стороны страны. Логика тут несложна: желаешь приобретать доход — вкладывайся в благоустройство и реставрацию зданий прилегающей территории, не желаешь — выставляй объект на продажу.

Тут необходимо четко законодательно прописать срок, за который объект должен быть реконструирован либо приведен в надлежащее состояние, в другом случае он будет изыматься городом и реализовываться на аукционе. Второй инструмент — выкуп страной почвы по фиксированной цене с предстоящей передачей либо продажей ее девелоперам. Подобный механизм употребляется при постройке инфраструктурных объектов.

Вопрос строительства объектов социальной и рекреационной инфраструктуры стоит значительно острее. Одним из вариантов ответа есть предоставление разных преференций девелоперам, развивающим промышленные территории, — налоговых льгот, продажи объектов либо сдачи почвы в аренду на льготной основе, помощи в подключении инженерных коммуникаций и систем, каковые сейчас находятся в руках частных монополистов, и т.д.

Второй вариант выхода из ситуации — получение почвы как готового инвестиционного продукта. Во многих западных государствах существует совокупность предоставления девелоперу участков уже со всей нужной инженерией и разрешительной документацией. Довольно часто власть сперва решает вопрос транспортной доступности территории и лишь затем завлекает застройщика.

Помимо этого, инвестициями бизнеса в модернизацию и развитие уже сложившейся инфраструктуры района возможно решить проблему тех проектов, где строительство социальных объектов нереально по независящим от девелопера обстоятельствам. Так, при редевелопменте маленьких промзон довольно часто физически нет места для постройки школы либо детского сада.

Loft District в Филадельфии

Фото: Depositphotos/appalachianview

Формирование района началось в 1840г., в то время, когда Baldwin Locomotive Company выстроила тут собственный завод. Неспешно количество заводов возрастало и к концу XIX века район превратился в промышленный центр. В 1960-х гг. предприятия неспешно начали переносить в пригороды, а в 1980г. тут показался пресс-центр Пенсильвании (Pennsylvania Convention Center). Следующее десятилетие ознаменовалось приспособлением бывших заводских строений под формат жилых апартаментов в стиле лофт, почему район и был назван. В будущем часть района была внесена в в Национальный реестр исторических мест (National Register of Historic Places).

Что касается отношения общественности к любым объектам старше 50 лет как к заповедникам, то тут нам стоит обратиться к мировому опыту — Лондона, Нью-Йорка, Вены, Берлина. Строения с историей — будь то дворцы либо индустриальные постройки — должны вовлекаться в современную ткань города, развиваться вместе с ним и его обитателями. Красивым примером есть Loft District в Филадельфии.

Раньше тут было огромное количество закинутых фабрик, на данный момент — жилые пространства, популярные у живописцев, представителей и дизайнеров творческой интеллигенции.

Ольга Кузнецова специально для РБК-Недвижимости

Об авторах

Ольга Кузнецова RED Development Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Промзоны превратились в муниципальные оазисы

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: