Здравствуй, доллар: валютные ставки вернутся на офисный рынок
В следствии перехода арендаторов офисного рынка на рублевые соглашения затраты на аренду за пять лет в финмоделях вырастают практически на треть, что вынуждает менеджмент компаний разглядывать иные варианты. Уже в наступившем году рынок офисной недвижимости Москвы может возвратиться к долларовым ставкам аренды.
Актуальной темой последних лет на рынке офисной аренды Москвы остается валюта контракта. По окончании падения курса рубля в конце 2014 года арендаторы с болью в сердце платили по долларовым ставкам и боролись за переход на рублевые, за валютные коридоры. Так, в 2015 году сделки по пересогласованию условий аренды составили 62% в общем количестве сделок.
В 2016-м пересогласований стало меньше — приблизительно 48% от общего объема, но и эта цифра велика и показывает, что валютный вопрос остаётся доминантой при ведении переговоров: арендодатель настаивает на долларах, довольно часто доказывая это своим валютным соглашением залога.
В то время, когда американский доллар стабилизировался на уровне 60–65 руб., арендодатели рефинансировали часть собственных долгов в рубли, а арендаторы при переходе из американского доллара в рубли стали задумываться об индексации рублевой ставки. Отчего отталкивается рублевая индексация? От индекса потребительских цен (ИПЦ).
Арендаторы старались избежать зависимости от непредсказуемого ИПЦ, что в 2015 году достиг 13%, а к концу 2016-го снизился фактически до 5,38%.
И арендаторы задались вопросом, для чего им рублевая ставка, которая индексируется ежегодно на 7%, в случае если американский доллар ведет себя довольно стабильно, а CPI (Consumer Price Index — вид индекса стоимостей, употребляется для измерения среднего уровня цен на услуги и товары за определенный период), главный параметр для индексации аренды в долларах, варьируется в пределах 1–3%.
Откуда берутся эти 7% при рублевой индексации? В 2016 году мы замечали, что в парадигме быстро изменившегося курса американского доллара по окончании последнего квартала 2014 года арендодатели не соглашались на фиксированную рублевую индексацию меньше 7%, наряду с этим и арендатор не готовься подписывать плавающий индекс ИПЦ, памятуя об инфляции 2015 года в 12,9%. Исходя из этого в 2015–2016 годах стороны договаривались на наилучших для всех условиях — ежегодной эскалации затрат на 7%.
Такая индексация приводила к тому, что затраты на аренду за пять лет вырастали практически на треть. Финдиректора компаний любых отраслей выступают против столь резкого роста модели затрат, да и штаб-квартиры западных компаний не дают добро на подобные рискованные сделки. Так как бизнес-направления не могли поручиться, что дебет бюджета будет расти такими же темпами независимо от отрасли, в которой трудится арендатор.
Сейчас мы видим все больше западных компаний и частично российских, каковые задаются вопросами: верно ли мы сделали, быстро перейдя в рубли, и как в долговременной возможности это решение повлияет на структуру затрат. На рынке долговременных арендных взаимоотношений переход в рубли ведет к большим утратам темпа роста затрат, другими словами индексации.
Замечая стабилизацию курса валют, собственники бизнес-центров, вероятнее, уже в текущем году опять предложат разглядеть доллары США при оплате аренды, по причине того, что валютный договор с западной компанией, в особенности в случае если у нее имеется долларовые потоки, сбалансирует пакет любого хозяина бизнес-центра. Так, мы не исключаем, что в 2017 году на рынок контор начнут возвращаться долларовые ставки аренды в объектах класса А и часть таких контрактов может достигнуть 20%. Для сравнения: до кризиса в классе А 100% контрактов аренды заключались в долларах, в классе B — 50%. на данный момент в рублях подписано 90% помещений класса А и 100% — класса B.
Прошли те времена, в то время, когда на 10–15 лет вперед жестко планировалось, в какой валюте, в какой структуре заключать соглашения аренды. В условиях контрактов стали нестабильными две главные составляющие: американский доллар и ИПЦ. Любой арендатор выбирает, что подходит его модели, а арендодатель должен подстраиваться.
Наряду с этим каждые три года стороны будут садиться за стол переговоров для пересмотра сделки.
До тех пор пока арендаторы контор находятся в удачной позиции. Но будущий недостаток предложения контор класса А, скорее всего, поменяет баланс игроков на рынке. С 2014 года громадных проектов фактически не заявлено, все это время завершалось строительство бизнес-центров, начатое еще в 2010–2013 годах.
Прежде всего дефицит контор коснется больших арендаторов, нуждающихся в блоках площадью 20 тыс. кв. м, количество которых с 2014 года уменьшилась на 40%: с 50 до 29. В будущем данный процесс по эффекту домино неизбежно затронет помещения меньшего размера — 5–7 тыс. кв. м и т. д.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Мария Зимина директор отдела корпоративных клиентов Knight Frank Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
