Зарубежная «вторичка»: можно найти уникальные и фантастически доступные варианты, но «с сюрпризом»

Автор: prisly ·

О том, что такое первичный и вторичный рынки жилья, мы все превосходно знаем – по реалиям родной страны. Но применительно к зарубежной недвижимости нам знаком фактически лишь один рынок – первичный, потому, что как раз новые объекты продаются компаниями-застройщиками. Но знать о том, что творится на вторичном рынке зарубежных стран, весьма необходимо.

Мы напоминаем, что любой купленный вами объект сходу перестает быть новостройкой, и если вы задумаете реализовывать его, то делать это придется именно на вторичном рынке

Не только «пропылившееся старье»

Вопрос о том, какие конкретно объекты лучше – первичные либо вторичные – возможно, столь же ветхий, как и сам рынок недвижимости. Борясь с соперниками, продавцы новостроек деятельно продвигают идею о том, что их объекты – новенькие, «с иголочки», а вот на вторичном рынке продается «пропылившееся старье». Такая постановка вопроса, само собой разумеется, есть как минимум лукавством. А правда пребывает в том, что на вторичном рынке продаются весьма различные объекты. И вправду ветхие развалюхи.

И совсем новые квартиры, дома и виллы – они лишь день назад были «первичкой». И неповторимые исторические объекты – среди новостроек ничего аналогичного не сыщешь

Как отмечали фактически все отечественные специалисты, принципиальный «водораздел» по интересующему нас вопросу проходит между зрелыми и незрелыми рынками недвижимости. В государствах, где рынок лишь формируется, покупать разумно лишь новостройки. «В случае если сказать о Турции, то первичная недвижимость в Турции лучше, — уверена Анастасия Бакулина, главный менеджер отдела продаж компании «EKOL Construction Investment». – В этом государстве из года в год постоянно совершенствуются стандарты строительства, растет уровень качества работ и материалов. Это связано с повышением зарубежных инвестиций в недвижимость Турции и приближением вступления Турции в Европейский союз: дабы не упасть в грязь лицом перед чужестранцами, турки стараются приложив все возможные усилия».

«В аналогичных государствах вторичный рынок может по большому счету отсутствовать, — отмечает Елена Юргенева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank. – С этим уже столкнулись те, кто сперва приобрел в том месте апартаменты, а позже захотел реализовать их – к примеру, в курортных регионах Восточной Европы. Собственникам направляться учитывать, что при перепродаже квартиры они вступят в борьбу с местными девелоперами, каковые в борьбе за клиента готовы предлагать эластичные условия: в частности, рассрочку платежа и/либо помощь при получении ипотеки».

А вот на зрелых рынках тезис о том, что «первичка» конкретно лучше, уже не работает. «Во многих европейских государствах трепетное отношение к собственному архитектурному наследию стало причиной законодательному запрету на новое строительство в исторических районах, — отмечает Анастасия Дудерова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Delta Estate». – Тем, кто пытается приобрести комфортное жилье в обжитых местах с хорошей инфраструктурой, лучше попытаться поискать на вторичном рынке. Помимо этого, вправду эксклюзивных предложений на первичном рынке фактически не отыскать: древние замки, дома, неповторимые виллы – это неизменно предложения вторичного рынка. К примеру, поместья Тосканы с их прекрасными виноградниками кроме того теоретически не смогут быть новостройками».

Что дороже?

Потребителям, само собой разумеется, весьма хотелось бы выяснить, как соотносятся цены первичных и вторичных объектов. С известной долей допущения возможно сообщить так. На этапе строительства новые дома и квартиры намного дешевле: застройщик реализовывает что-то, чем до тех пор пока еще нельзя пользоваться – и обязан предложить потребителю вместо какую-то «морковку».

В роли последней выступает цена – она ниже подобных объектов «под ключ» время от времени на 30-40%. «Приобретение на стадии строительства намного дешевле, чем по окончании сдачи объекта, — отмечает Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management». – Как раз исходя из этого такая приобретение есть хорошей инвестицией».

Потом – объект выстроен и сдан. Отличие в цене, но, сохранится – благодаря тому, что новостройка еще не получила ауру обжитого места, где-то не принялись высаженные на территории деревья, кое-какие жильцы еще завершают ремонт, тревожа вторых обитателей Но это уже мелочи, исходя из этого квартиры лишь вошедшей в строй новостройки выясняются дешевле собственных вторичных «соседей» всего на 10-15%.

Позже – годы идут. Строение неумолимо ветшает. Рядом появляются новые проекты, отличающиеся более современными планировками, материалами, инженерной «начинкой». Старея, дом (в случае если лишь это не неповторимый исторический объект) неумолимо теряет в цене.

Но – успокоим отечественных читателей – это процесс для недвижимости в высшей степени неспешный, и для как следует выстроенных строений он тянется на десятки а также много лет.

Наподобие и ваше, но не совсем

На вторичных рынках весьма многих государств возможно приобрести фантастически недорогие объекты. Привлекательность, но, окажется мнимой: на вашей недвижимости будут «висеть» всевозможные ограничения, осложняющие ее применение. «В каждой стране смогут появиться собственные нюансы, — говорит Юлия Титова, глава департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Время от времени на первый взгляд они кажутся сверхсложными, но в действительности таковыми не являются.

Другие, наоборот, таковы, что возможно сходу не обратить на них внимание, но они позже очень сильно осложняют жизнь. В любом случае, нужно консультироваться с юристами».

Самый популярный пример (причем касающийся самого что ни на имеется экономного класса) – «социальный» арендатор. Т.е. человек, имеющий право жить в данном доме и платить за квартиру какие-то забавные деньги впредь до окончания срока действия контракта – еще лет 20. Выставить для того чтобы арендатора новый хозяин не вправе. Такое сплошь и рядом видится, скажем, в Германии. В Чехии вероятна вторая «засада» — кооператив.

Их уставы довольно часто составлены так, что любое собственный телодвижение (сдать, реализовать и т.п.) хозяин согласовывает с собранием. В следствии кооперативные квартиры стоят время от времени вдвое дешевле, чем в точности такие же, но находящиеся в частной собственности.

Весьма без шуток направляться подойти к приобретению недвижимости, имеющей историческую сокровище – в Европе к такой относятся древние замки, и квартиры в ветхих зданиях в центре города. В большинстве случаев, местные власти очень трепетно относятся к их внешнему виду, «вешая» на обладателей недвижимости бессчётные ограничения: впредь до оттенков цвета, которым возможно покрасить фасад и рисунка на занавесках. Не говоря уж о том, что, как отмечает Андрей Кучин, специалист департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Prime Time Realty», ветхий дом может "настойчиво попросить" усиления несущих стен, упрочнения каких-то конструкций, установку в инженерных коммуникаций, дабы привести старое строение в соответствие с современными представлениями о комфорте.

Распространены во многих государствах и сервитуты, т.е. права третьих лиц тем либо иным образом применять данную недвижимость. Причем время от времени они бывают кроме того не оформлены юридически, а основываются на традиции. Любопытную историю поведал на эту тему Игорь Индриксонс, начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». Некий человек приобрел в Англии поместье и справедливо думал, что это сейчас его собственность.

Но на следующий же сутки он заметил старичка, идущего через его территорию. Как выяснилось, старичок данный ходил данной дорогой уже много лет – ветхий обладатель недвижимости разрешал. И потому, что делал это уже более 10 лет и сумел доказать это в суде, суд постановил: старичку разрешено ходить тут всю оставшуюся судьбу. Хозяину поместья, ясно, было нужно согласиться

Как реализовывать на вторичном рынке?

Продажа на вторичном рынке, даже в том случае, если квартира находится в том же городе, где вы живете – тяжелый труд. Он делается в десятки раз тяжелее, в случае если недвижимость удалена на многие тысячи километров – тут кроме того простой просмотр станет огромной проблемой. В общем, первым шагом тут будет отыскать риэлтора.

«При продаже аналогичных объектов эксклюзивов фактически не бывает. Это значит, что чем большему количеству компаний предложит продавец собственную недвижимость, тем больше шансов на продажу», — говорит Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). Что касается рабочей группе, то не редкость два варианта: или посредник приобретает фиксированный процент от сделки (в большинстве случаев 3-6%), или стороны договариваются о некоей цене, которую обязан взять хозяин.

Все, что агенту удалось взять сверху, есть его вознаграждением. «Доверенное лицо, заинтересованное в продаже квартиры, должно быть в обязательном порядке, — уверена Юлия Титова. – Данный человек обязан знать плюсы недвижимости и деятельно помогать сделке. Часто бывает так, что показывать квартиру просят арендатора. Но ему совсем не требуется, дабы продажа состоялась, и он попытается сделать все, дабы сделка сорвалась».

Игорь Индриксонс («IntermarkSavills») настоятельно рекомендует искать «целевую аудиторию» — это значительно повышает результативность работы. «К примеру, мы установили, что больше всего недвижимость в данной стране покупают британцы, — говорит он. – Значит, нужно искать агентства, трудящиеся как раз с этими клиентами. Или конкретно британскими, или с теми, кто имеет наработанные связи в Англии».

Резюме

В случае если вам необходимо квартиру реализовывать – тут, вопросов нет, нужно будет делать это на вторичном рынке. А что делать клиентам? Возможно, тем, кто пришел на незрелый рынок, кто не хватает искушен и желает купить себе что-то незамысловатое, лучше остановиться на новостройке – риска тут меньше (при условии, само собой разумеется, что застройщик надежный). «Вторичка» — место для людей более подготовленных, талантливых разобраться и в состоянии объекта, и в более сложных документах.

Но и приобретение тут возможно сделать куда более удачное.

И сложно не дать согласие с Денисом Евсеевым, управляющим партнером компании «Kingsland», вычисляющим, что всем клиентам, кроме того желающим приобрести новостройку, лучше разглядывать те страны, где имеется стабильный вторичный рынок. В этом случае вы приобретаете шанс на то, что квартиру – если она почему-то не понравится либо события вашей судьбы изменятся – возможно будет реализовать.

Создатель: Владимир Абгафоров

Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru