Зарубежная неопределенность

Зарубежная неопределенность

Снижение спроса и цен на жилье, аукционные распродажи, замораживание новых проектов — вот лишь часть признаков кризисной лихорадки, охватившей мировые рынки недвижимости. Что сулит год наступающий? Умелые специалисты воздерживаются от излишне оптимистичных прогнозов.

Подъем со дна

Итоги 2009 г. для мировых рынков недвижимости будут, непременно, различными: какие-то страны кризис задел больше, какие-то — меньше. Больше всего пострадали рынки Прибалтики, Дубая, Испании. Фаворитом по падению стоимостей стала Латвия: тут они упали более чем на 50% если сравнивать с докризисным периодом, а в некоторых случаях и на 75%.

Похожие цифры зафиксированы и в Дубае — порядка 40–50%. Из-за недостатка финансирования и отсутствия покупателей сворачивались стройки в Турции, Болгарии, Черногории, Испании, Таиланде, др и США.

Но, некоторых государств подобные неприятности практически не коснулись. Те страны, где стоимости росли медлительно, а ипотечные банки придерживались консервативной политики, обошлись без утрат. Благополучно пережили кризисный год рынки Германии, Швейцарии, Австрии, Швеции. Достаточно устойчивыми были Франция, Италия, курортные города и Кипр Турции.

В турецких городах, где главный спрос снабжало местное население, количество сделок быстро сократилось и, как следствие, недвижимость заметно снизилась в цене. Это коснулось прежде всего Стамбула, Анкары, Аданы. Согласно данным портала Global Property Guide, в Стамбуле на окраинах цены упали на 50%, в центре — на 20%.

Но в курортном сегменте обстановка сложилась идеальная другая: цены остались прежними, а спрос кроме того вырос. Во многом за счет того, что из-за падения доходов на данный рынок переключился и тот класс клиентов, что раньше был нацелен на итальянские и французские курорты.

Но в любом случае последний квартал 2009 г. стал переходным периодом для большинства рынков. Кризисные страсти пара улеглись, банки начали возобновлять выдачу кредитов строительным компаниями и населению, количество панических прогнозов, публикуемых в средствах массовой информации, уменьшилось. Прельстившись скидками, клиенты жилья, успокоенные стабильностью последних месяцев, стали возвращаться на рынок: выросло количество не только звонков в агентства недвижимости, но и настоящих сделок.

председатель совета директоров «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина уверен в том, что самыми «безрыбными» были первые два квартала 2009 г.: «Сделки шли, но их было мало. Малыми были и суммы. К нам приходили люди с 20 тыс. евро, с 15 тыс. евро а также с меньшими суммами. Наслушавшись новостей о большом падении стоимостей, они желали купить жилье, к примеру, в Египте либо Болгарии. Сделки хотя бы на 30–50 тыс. евро были редки».

Но во втором полугодии, она утвержает, что все изменилось. Показались важные клиенты с важными деньгами. Начиная с осени рынки недвижимости в большинстве государств начали восстанавливаться.

Начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс кроме этого показывает, что последние месяцы 2009 г. по всей Западной Европе шло восстановление как фондовых рынков, так и рынков недвижимости. Фактически везде отмечали рост экономики. На основании этого И. Индриксонс предполагает, что пресловутое дно кризиса, наконец, пройдено и восстановление экономики будет набирать движение.

Сейчас, по его прогнозам, до следующей весны на рынках недвижимости западноевропейских государств будет затишье, а с весны возможно ожидать возобновления роста.

Остановка либо пауза?

Но остаются страны, чьи возможности по выходу из кризиса до сих пор очень вызывающи большие сомнения. В первую очередь это относится Америки. «Мы общались с отечественными сотрудниками из америки, пробовали у них узнать, что будет происходить с рынком дальше. Они не знают», — говорит Н. Завалишина.

Обстановка в Америке, согласно ее точке зрения, может развиваться по-различному: от нового падения до роста.

Как раз по поводу США мнения специалистов расходятся больше всего. Кое-какие уверены в том, что в Америке уже началось восстановление. Другие утверждают, что сегодняшняя стабилизация — это рынки и временное затишье отдельных городов смогут опуститься еще ниже, потому, что совокупность обновленной ипотеки до сих пор не запущена, а нынешняя стабилизация — итог правительственных финансовых вливаний.

В конце 2009 г. в Соединенных Штатах показался один из показателей выздоровления рынка — уменьшение количества объектов жилья, выставляемых на продажу по заниженной цене. В случае если в начале года они составляли 45% от всего количества рынка, то в конце III квартала — уже 39%. «Процент домов, продаваемых со скидками, предельно совершенно верно отражает настоящий уровень спроса на том либо другом рынке, — говорит Майкл Симонсен, исполнительный директор Altos Research. — Падение этого индикатора показывает, что клиенты готовы покупать объекты по рыночным стоимостям».

Помимо этого, начали расти количества жилищного строительства. Но, согласно точки зрения И. Индриксонса, о преодолении кризиса сказать до тех пор пока рано, потому, что банки не готовы выдавать новые ипотечные кредиты, поскольку не смогут разобраться, что же делать с subprime кредитами, выданными ранее.

Притяжение стабильности

Предпочтения клиентов за прошлый год изменились, но не через чур кардинально. Так, согласно данным практически всех агентств, самой востребованной страной у российских клиентов недвижимости остается Болгария. Не обращая внимания на все недочёты этого рынка (некая затоваренность, риски недостроя), россияне продолжают деятельно покупать тут апартаменты.

Обстоятельство — низкая стоимость, усугубившаяся по окончании кризиса.

Рейтинг других государств, по оценкам различных компаний, также не через чур отличается. В целом в перечне самый востребованных рынков недвижимости, как и раньше, остаются Испания, Черногория, Украина (Крым), Кипр, Турция, Германия, Египет, Чехия и США. Но наряду с этим популярность недвижимости Черногории заметно упала.

Согласно данным «МИЭЛЬ DPM», количество заявок на объекты в этом государстве сократилось практически вдвое. Вероятнее, как предполагают специалисты, обстоятельство в том, что стоимости были завышены. А также на данный момент, по окончании падения, они не всегда соответствуют качеству.

Снизился спрос и на жилье в Израиле. Громадный всплеск интереса к приобретению недвижимости в этом государстве был зафиксирован по окончании отмены режима пересечения границы — в конце 2008 г. Но, по словам Н. Завалишиной, неспешно он сошел на нет: «на данный момент звонки от потенциальных клиентов раздаются, но ни одной настоящей сделки в текущем году еще не произошло».

Но увеличился спрос на недвижимость в Германии, которая раньше была менее привлекательна. В течение последних десяти лет цены на жилье тут фактически не изменялись, и зарубежных инвесторов столь консервативные вложения не прельщали. Но в разгар кризиса стабильность местного рынка стала его козырем.

Россияне все чаще разглядывают германские квартиры как вариант зарубежных приобретений.

Кроме этого у россиян показался интерес и к Латвии. Быть может, в недалеком будущем популярность местного рынка возрастет, потому, что, по словам Н. Завалишиной, латвийское правительство разглядывает закон, что разрешит по окончании приобретения объекта недвижимости взять вид на жительство, что для некоторых россиян станет значительным доводом в пользу аналогичного приобретения.

Главные обстоятельства, по которым россияне берут жилье за границей, кроме этого не изменились. Согласно данным «МИЭЛЬ DPM», это отдых плюс инвестиционная возможность, ведение бизнеса за границей, получение ВНЖ и чистые инвестиции. «Мало кто подыскивает жилье легко для отдыха. В большинстве случаев, люди неизменно нацелены еще и на то, дабы приобретение имела инвестиционный суть.

Многие кроме этого говорят о приобретении жилья для обучения детей. Но в действительности у нас не было таких сделок», — комментирует Н. Завалишина.

По данным компании Gordon Rock, главной причиной приобретения сейчас есть возможность приобретения объекта недвижимости с большим дисконтом в расчете на рост цены актива (что особенно актуально в свете кризиса). Потом по популярности идут получение стабильного дохода от сдачи в аренду, вида на жительство и диверсификация существующего бизнеса.

Между ожиданием и покупкой

Многие специалисты советуют брать ликвидные объекты на тех рынках, где случилось самоё существенное резкое снижение цены: в Соединенных Штатах, Испании, Прибалтике, потому, что, вероятнее, при стабильной экономике цена качественных объектов опять начнет расти. Но скорость восстановления докризисного уровня стоимостей остается под вопросом. Очевидно, непременно стоимости отыграют собственный. Но данный срок может оттянуться на долгое время.

К примеру, как в Японии, где по окончании провала рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века цены так и не возвратились на прошлый уровень.

Но не везде стоит ожидать глобального удешевления. Кроме того в государствах, где многие объекты утратили в цене до 75% от цены, некое жилье так же, как и прежде в цене. Н. Завалишина приводит в пример собственного клиента, что приобрел дом в Юрмале, подешевевший всего на 25%: «Легко Юрмала — это такой же район, как у нас Рублевка.

И недвижимость тут не станет намного дешевле».

И. Индриксонс рекомендует инвесторам выбирать рынки тех государств, каковые прошли кризис с минимальными утратами, со стабильной экономикой, где цены на недвижимость упали незначительно; рынки, где условия ипотечного кредитования остались прежними и имеют тенденцию к улучшению. Сейчас этим параметрам соответствуют Австрия, Швейцария, Франция, Кипр и Великобритания. Тут возможно получать 20% в год на инвестированные ».

В перечисленных выше государствах долгосрочное кредитование не прекращалось и на протяжении кризиса, а на данный момент условия выдачи кредитов тут кроме того улучшились.

Так, кризис принес не только сложности. Он кроме этого создал и новые, более благоприятные условия для инвесторов и покупателей. В некоторых государствах цены, наконец-то, соответствуют качеству недвижимости.

И, скажем, трехкомнатную квартиру в Черногории, в районе Рафаэловичи (рядом с Будвой) возможно приобрести за 100 тыс. евро, а не за 350 тыс., как до кризиса.

Создатель: Яна Казакова

Издание НедвижимостьЦены

Омар Нессар: Самый ужасный неприятель Афганистана по окончании 2014 года — неопределенность

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: