Заработать на недвижимости за рубежом: магниты немецкого рынка
В то время, когда речь идет об инвестициях в недвижимость, каковые принесут гарантированный доход, то в первую очередь все вспоминают о квадратных метрах Германии. Но из-за чего эта страна? Как ей удалось получить репутацию самого стабильного рынка?
И на чем держится пресловутая надежность инвестиций в германские дома и квартиры?
Напомним, что сейчас и без того высокие позиции Германии в глазах зарубежных инвесторов заметно упрочились. Небезызвестные события в банковской сфере Кипра, затянувшаяся рецессия в государствах Средиземноморья, политическая нестабильность в Африке и на Ближнем Востоке – все это сделало надежный германский рынок еще более привлекательным.
На семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект», специалист компании «Адвекс. Недвижимость» Ирина Дзюина выделила пять главных магнитов, притягивающих инвесторов со всех стран в Германию.
Защита от инфляции
Инфляция имеется во всем мире, не только в Российской Федерации. Изучения, совершённые Университетом германской экономики (IW) продемонстрировали, что рентабельность недвижимости в стране превышает темпы инфляции.
Особенно это относится жилых объектов. В Германии арендные ставки на дома и квартиры индексированы и увеличиваются соответственно росту цены судьбы. Соответственно, хозяин может не тревожиться, что доходы, полученные от нанимателей, будут съедены инфляцией.
Для контор это также справедливо, но в секторе коммерческой недвижимости аренду повысить сложнее.
Мало статистики: С 1998 по 2007 годы торговая недвижимость подорожала на 50,8%, жилая – на 47,5%, а конторы – на 28,3%. Инфляция за данный же период составила всего 12,6%.
Недостаток жилья
В 2010 году в Германии было выстроено всего 160 000 квартир. Это всего лишь на 0,5% больше, чем в 2009-ом, что стал годом самого низкого количества сданных в эксплуатацию апартаментов со времен объединения Германии. Треть новостроек сходу попала на рынок аренды, по большей части это были объекты высоких ценовых категорий.
Уже сейчас, в соответствии с изучениям университета Pestel, недостаток арендных квартир в десяти германских мегаполисах образовывает более 100 000. Посильнее всего дефицит жилья чувствуют Мюнхен (31 000), Франкфурт (17 500), Гамбург (15 000), Штутгарт (8 000) и Кельн (7 000).
Причем спрос на съемное жилье увеличивается. Среди них и со стороны иммигрантов. Из-за кризиса в Европе уроженцы государств Средиземноморья – Испании, Италии, Греции, Португалии – практически наводнили Германию, в которой у них имеется шанс взять высокооплачиваемую работу. Лишь в 2012-ом в Германию приехало 1,081 млн иммигрантов.
Это на 13% больше, чем годом ранее и есть самой громадной цифрой с 1995 года. И так как всем приезжим необходимо где-то жить
Мало статистики: С 2002 по 2010 годы количество домашних хозяйств в Германии увеличилось с 38,7 млн до 40,3 млн. Рост продолжится и достигнет собственного пика только к 2025 году: 41,1 млн.
Устойчивый рост стоимостей
Недвижимость Германии с уверенностью дорожает. А также экономический кризис, что подкосил рынки многих соседних государств, не смог поменять эту тенденцию. В соответствии с индексу большого исследовательского университета BulwienGesa, в 2012-м рост цен на все сегменты недвижимости в Германии составил 3,1%.
Аналитики университета прогнозируют небольшой рост стоимостей и в 2013 году. Нет, не нужно ждать, что германские дома и квартиры внезапно подорожают на 20-25% за год, но и обвала возможно не опасаться. Экономика Германии стабильна, и рынок недвижимости – не исключение.
Не обращая внимания на постоянный рост стоимостей, цена домов и квартир в Германии все еще довольно мала. На самом дорогом локальном рынке страны – Мюнхене – цена «квадрата» на «вторичке» начинается от €2 500, в новостройках – от €4 000.Для сравнения: в Париже либо Лондоне стоит ориентироваться на €8 000-9 000 за кв. м.
Мало статистики: В 2012 году жилье в Германии подорожало в среднем на 4,2%, коммерческие площади – на 1,3%. Цены на квартиры выросли на 5,9%, а аренда– на 4,8% в новостройках и на 3,6% — на вторичном рынке. Цена таунхаусов возросла на 3,3%, а земельных участков на 3,5%.
Арендные возможности
Немцы – это нация арендаторов. Добрая половина всех обитателей страны (в случае если правильнее, то 47%) живут в квартирах и съёмных домах. Для того чтобы нет больше нигде в Европе.
Пожалуй, за исключением Швейцарии, обитатели которой кроме этого не торопятся обзаводиться собственностью.
Из-за чего немцы не берут жилье? Так сложилось исторически. Одни желают накопить на громадный прекрасный дом в пригороде.
Другие вынуждены по работе довольно часто переезжать из одного района страны в второй. Многие ожидают, пока у них покажется дети и семья. Кому-то просто так эргономичнее, поскольку германские законы превосходно защищают права арендаторов, благодаря чему люди смогут десятилетиями жить в съемных квартирах и не ощущать дискомфорта.
Инвесторам это лишь на руку. Так как в стране, где каждый второй обитатель снимает дом либо квартиру, сдавать эту самую недвижимость в аренду – несложнее несложного. Как говорят риэлторы, «нужно прекрасно попытаться, дабы не отыскать арендатора в Мюнхене».
Мало статистики: В некоторых регионах Германии процент нанимателей намного выше среднего. К примеру, в Берлине – 86% обитателей снимают квартиры, в Гамбурге – 80%, в Мюнхене – 75%.
Дешёвые кредиты
Ставки по кредитам на недвижимость в Германии находятся на рекордно низком уровне. Совокупность отлажена, и чужестранцы также будут рассчитывать на финансирование. Само собой разумеется, условия смогут изменяться в зависимости конкретной обстановке.
Но в большинстве случаев кредит на жилую недвижимость возможно получить от 2,5% годовых, на коммерческую – от 3,5%. Ставки намного ниже не только российских, но и многих европейских.
Доступность заемных денег снижает порог входа на германский рынок недвижимости. При наличии 40% собственного капитала доходы от аренды с легкостью покрывают проценты по кредиту. Уже через 8-10 лет заемщик в большинстве случаев всецело расплачивается с банком и делается полноправным хозяином.
Доходность вложений в германскую недвижимость, само собой разумеется, не так громадна как на развивающихся рынках. Большая часть объектов приносят 5-7% годовых, что в два раза выше, чем ставки по депозитам в местных банках. Но по такому параметру как «надежность инвестиций» редкая страна в мире может сравниться с Германией.
Мало статистики: По итогам изучения консалтинговой компании Pricewaterhouse Coopers (PwC) и Urban Land Institute (ULI), размещённого в январе 2013-го, Берлин и Мюнхен в первый раз возглавили рейтинг из 27 самых привлекательных городов Европы для инвестиций в недвижимость. Гамбург был на пятом месте, опередив Париж.
Создатель Анастасия Фалей
Фото Prian.ru
