Заложенная недвижимость в испании: куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями?

Заложенная недвижимость в испании: куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями?

Рынок Испании обвалился посильнее и стремительнее, чем каждый рынок недвижимости в Европе. Сейчас на продажу тут выставлен один миллион новых домов. И банки Испании, наибольшие собственники недвижимости в стране, очень озабочены проблемой ликвидации избытков предложения.

Наибольший банк Испании, Santander, и его соперники, такие как BBVA и La Caixa, создали прекрасные, привлекательные сайты, предназначенные для скорейшей распродажи принадлежащей им недвижимости. В некоторых случаях скидки достигают 50%.

Но не обращая внимания на меры, деятельно предпринимаемые денежными университетами Испании, ликвидация переизбытка жилья – это не та задача, которую удастся решить «на скорую руку». В следствии спада в Экономике испанское жилье лишилось инвестиционной привлекательности, и до тех пор пока уровень безработицы будет оставаться на текущем уровне (около 20%), отыскать клиента будет очень непросто.

Девелоперы появились в больших долгах по ссудам, каковые они забрали на протяжении «бума», потому, что не смогли распродать собственные проекты. Но вместо того дабы объявлять застройщиков банкротами, наибольшие банки Испании нашли другие методы обезопасисть себя от последствий полного провала рынка недвижимости.

Кое-какие банки скоро скупили выстроенные объекты, перед тем как кредиты, каковые обеспечивались данной недвижимостью, не были просрочены, и сейчас пробуют реализовать их через личные риэлторские компании. Другие денежные университеты стали собственниками тысяч домов при помощи обмена долговых обязательств на недвижимое имущество.

Особенный рецепт

Сейчас у пяти наибольших банков Испании имеется дочерние риэлторские агентства. Первым был банк Santander, каковые открыл собственный новое подразделение уже в январе. Оно именуется Altamira, и на данный момент суммарная цена его активов образовывает €4,1 млрд.

«В прошедшем сезоне мы предпринимали своевременные действия, по причине того, что многие отечественные заемщики имели возможность в недалеком будущем появляться неспособными справляться со собственными кредитными обязательствами. Соответственно, они были бы вынуждены запустить долгую процедуру банкротства, – говорит пресс-секретарь банка Santander. – И предпринятые нами меры помогли многим отечественным клиентам этого избежать».

«Сначала испанские банки старались предпринимать самые эффективные меры по борьбе с кризисом, – говорит Педро Маразуэлла, помощник начотдела инвестиций в недвижимость в Ahorro Corporacion, компании, которая предоставляет денежные услуги испанским банкам. – Но в конечном счете им не осталось ничего, не считая как стать собственниками объектов недвижимости тех девелоперов, каковые были на грани банкротства. Банкам не нужна эта недвижимость в Испании, но перед тем как в страну начнут поступать инвестиции, избыток предложения должен быть распродан».

Банки отреагировали на кризис достаточно оперативно и деятельно, но, так или иначе, появились в далеко не лучшей для себя ситуации. Более того, имеется опасения, что этот подход даст всего лишь кратковременные результаты.

Потому, что банки обменяли долги на собственность, их убытки по балансовым квитанциям были малыми, поскольку они выкупали дома по цене, эквивалентной сумме задолженности. Но цены на испанское жилье упали в среднем на 20%. Это указывает, что цена перешедших в собственность банков объектов во многих случаях будет меньше, чем сумма долгов девелоперов.

«Мы пробуем решить проблему неподходящими инструментами, – говорит Марко Феррандо, председатель совета директоров испанского представительства DTZ, интернациональной консультационной компании в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций. – То, что банки затягивают эту обстановку и не записывают настоящую цена активов, приведет к одному: восстановление рынка растянется на больший срок».

Santander уже прекратил покупать активы для собственной дочерней риэлторской компании. Не обращая внимания на 30%-ные скидки, с января было реализовано всего лишь около половины объектов продаваемых. В октябре банк собирался выставить на рынок еще пятьсот объектов.

Банк BBVA пробует реализовать такое же количество объектов через собственную компанию, Anida. Стоит подчернуть, что Anida, не весьма удачно пробует реализовать излишки жилого фонда BBVA уже В первую очередь года.

Основной экономист BBVA, Майте Ледо, признает, что банки – не самые лучшие собственники. Однако, говоря, что главной причиной кризиса в Испании есть как раз переизбыток предложения жилья, она уверен в том, что в случае если страна желает вернуть инвестиционную привлекательность, банкам нужно становиться собственниками аналогичной недвижимости.

«Банки не должны быть обладателями недвижимости, – говорит она. – Мы не желаем быть собственниками. Но так или иначе переизбыток жилья должен быть распродан».

По ветхому сценарию

Нет ничего нового в том, что банки прибегают к услугам сторонних компаний для реализации собственной собственности.

Корпорация Colonial раньше была подразделением по реализации недвижимости, находящейся в собственности банка La Caixa, что купил контрольный пакет акций в Colonial в первой половине 90-ых годов двадцатого века, чтобы инвестировать в почву, жилую и коммерческую недвижимости.

Во второй половине 90-ых годов двадцатого века, незадолго перед тем как La Caixa решил реализовать 60% акций Colonial на фондовом рынке, в собственности банка пребывало около 800 тыс. кв. м. недвижимости, по большей части в Испании. До тех пор пока Colonial оставалась на плаву, La Caixa оставалась главным акционером. В 2006-м, незадолго перед тем как рынок Испании начал остывать, банк смог удачно реализовать оставшиеся 40% акций за €3,76 млрд риэлтерской компании Inmocaral.

Потом Colonial стал одним из наибольших девелоперов Испании. Но в итоге у корпорации накопилось €7 млрд долга и в прошедшем сезоне она была выкуплена банками. По иронии судьбы La Caixa снова стал одним из собственников Colonial, поскольку был его главным кредитором.

Компания Urbis была подобным подразделением банка Banesto. Банк стал акционером Urbis во второй половине 80-ых годов XX века и продолжительное время Banesto применял эту компанию для инвестиций в недвижимость. В 2006-м Banesto решил реализовать 50% акций. В конечном счете обладателем Urbis стало испанское риэлторское агентство Constructora Reyal, а в 2007-м компания была переименована в Reyal Urbis.

Скоро она вошла в пятерку наибольших девелоперов Европы. Не смотря на то, что Reyal Urbis и не испытывает таких неприятностей, как кое-какие ее испанские сотрудники, рецессия не обошла ее стороной. В марте, она удачно рефинансировала €4,9 млрд задолженности.

Но ее убытки за первую половину 2009 года составили €69,6 млн.

В сентябре компания выставила на рынок пара эксклюзивных объектов в Мадриде и совершила переговоры по реструктуризации задолженности в €36 млн с рядом кредиторов.

Создатель: Hardeep Sandher (Property Week)

Перевод: Николай Стрельников

Valdeluz, la ciudad fantasma de Reyal, sobrevive a la muerte de su promotora

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: