Взгляд изнутри: что происходит на рынке недвижимости юга испании? окончание

Взгляд изнутри: что происходит на рынке недвижимости юга испании? окончание

Воображаем вашему вниманию вторую и последнюю часть отчета о состоянии дел на рынке недвижимости Юга Испании, размещённого в начале года на одном из ведущих тематических порталов страны.

НАЧАЛО СТАТЬИ
цены и Продавцы
Сейчас нереалистичные запрашиваемые стоимости являются самой громадной проблемой рынка недвижимости Андалусии. В клиентах недочёта нет, но многие из них запутаны и не спешат с покупкой. В ситуации частично виноваты риэлторы, каковые обычно «ленятся» прибегать к услугам оценщиков и просто прибавляют к цене, запрашиваемой продавцом собственные проценты.

Продавцы, со своей стороны, говорят, что клиент неизменно может попросить скидку, исходя из этого они и завышают цены.
Так, на рынке складывается негативная обстановка, в то время, когда продавцы, не имеющие веских обстоятельств для продажи, не спешат снижать цены (настоящая коррекция которых образовывает около 35%), а клиенты кроме того не рассматривают чрезмерно дорогие объекты, цена которых выходит за рамки их бюджета.
Так или иначе, не обращая внимания на иллюзии продавцов, стоимости снизились до отметки 2003-го года.

Хороший фактор: на рынке появляется все больше объектов, выставленных по настоящим стоимостям, их уже намного больше, чем в прошедшем сезоне. В случае если обращаться к опыту ценовой коррекции 90-х годов, то продавцам ориентировочно пригодится около пяти лет, на то дабы всецело «переварить» обстановку и начать выставлять объекты по настоящим стоимостям.

Среди ценовых изюминок рынка недвижимости Андалусии стоит выделить обилие объектов, расположенных в не самых элитных местах, каковые так же, как и прежде продаются значительно дороже настоящей стоимости. На протяжении кризиса середины 90-х средняя удельная стоиость недвижимости в Андалусии сократилась на 40%, но средние показатели «размыли» настоящую картину: недвижимость привлекательных районов утратила в цене всего 20%, а настоящая цена не столь выгодно расположенных объектов упала легко катастрофически.

Более того, цены в таких районах снижались кроме того по окончании того, как самые популярные районы «достигли дна» и пошли на восстановление. Не следует сомневаться: развитие рынка по окончании текущего кризиса отправится по такому же сценарию.

Потенциальным клиентам испанской недвижимости с более скромными запросами рекомендуется сравнивать цена собственного вероятного приобретения с стоимостями в самых привлекательных районах Марбельи (к примеру Los Monteros, Nueva Andalucia, Sierra Blanca, San Pedro и их окрестности), дабы не «погореть» на неадекватно завышенных стоимостях.
Вглубь материка
В целом обстановка на побережье и сельских районах Андалусии имеет большое количество неспециализированного: множество непроданных объектов, завышенные приблизительно на 35% стоимости, низкая покупательная активность и т. д. Но существует последовательность серьёзных отличий, на которых стоит заострить внимание.

Мало истории: годами чужестранцы брали недвижимость в андалусской «глубинке» в нескольких облюбованных местах. По большей части это были богатые люди, каковые собрались «уйти от мира» в испанских буграх. Но около 2000-го года этот сегмент рынка недвижимости Андалусии изменился окончательно.

Во-первых, уровень инфраструктуры региона заметно улучшился – показалось множество новых дорог, что открыло рынок для возросшего числа клиентов. Во-вторых, цены на побережье росли столь быстро, что обычно у людей попросту не оставалось другого выбора, не считая как приобрести дом в сельской местности и переделать его в полноценную недвижимость для отдыха.

Результатом для того чтобы развития событий стал нескончаемый поток разрешений на постройку, раздаваемый андалусскими властями направо и налево. Обстановку еще более усугубляет тот факт, что множество разрешений были поддельными, и речь заходит кроме того не о сотнях, а о десятках тысяч нелегально возведенных объектов.
Коррупция достигла воистину ужасающих масштабов.

Она захлестнула муниципальные рекомендации городов Андалусии и другой Испании. Целая волна скандальных процессов прокатилась по стране и это далеко не финиш. на данный момент десятки испанских мэров, советников, проектировщиков, архитекторов, строителей и адвокатов или отбывают наказание в колонии, или находятся под подозрением, или вышли под залог.

Так что не следует вычислять, что андалусская глушь – более недорогой, эквивалент Тосканы либо Прованса. Клиентам сельской недвижимости в данном регионе Испании направляться «держать ухо востро».
Что же необходимо знать потенциальным клиентам сельской недвижимости в Андалусии? Во-первых, региональная администрация приказала влияниям на местах строго направляться существующему замыслу застройки.

Любое отклонение от документов будет строжайше караться. Другими словами на целинных почвах не разрещаеться любое строительство, исключение составляют лишь дома сельскохозяйственного назначения на пахотных почвах. Подобное законодательство существовало неизменно, но многие люди – как чужестранцы, так и испанцы – его игнорировали.

Во-вторых, существующие строения возможно реставрировать, но нельзя увеличивать их документированную площадь. Кроме этого в некоторых районах местные власти вводят дополнительные ограничения, которые связаны с сельскохозяйственным назначением земельных угодий.

Для испанцев и тех иностранцев, каковые считаюм, что данными правилами возможно пренебрегать, как и раньше, правительство заготовило «сюрприз»: регулярные облеты местности на вертолетах, аэрофотосъемка и последующее внимательное сравнение того, что записано в документах, с тем, что имеется в действительности.
В целом картина такова: в тех районах, где проходят судебные процессы по коррупции, не следует и пробовать взять разрешения на постройку чего бы то ни было, пока не будут наказаны виновные и не будут приняты новые законы о планировании застройки (PGOU).

Это займет пара лет. В других районах власти занимаются переработкой PGOU, это кроме этого может занять достаточно продолжительное время – около двух лет. В некоторых местах все достаточно нормально, и вам дадут каждые лицензии, при учете, само собой разумеется, того, что ваши цели будут всецело соответствовать существующему законодательству. Один из самые привлекательных регионов, где уже функционируют новые PGOU, – Иснахар.

Он расположен на озере неподалеку от Малаги и уже давно популярен у клиентов сельской недвижимости из-за предела. Беря в том месте, вы имеете возможность быть спокойны за судьбу собственной недвижимости.
Клиенты
Сильной стороной рынка недвижимости есть его привлекательность для инвесторов из различных государств и, как следствие, независимость от какой-то определенной группы клиентов.

Стоит оговориться, что нижний ценовой сегмент был популярен по большей части лишь у британцев: ни на протяжении бума, ни тем более на данный момент не считая них им никто не интересуется, так что восстановление данного сегмента может затянуться на неизвестный срок. Но в случае если речь заходит о качественной недвижимости, расположенной в привлекательных районах, то география клиентов куда более широка – россияне, обитатели государств Восточной Европы, скандинавы, немцы, бельгийцы, голландцы а также британцы – все были представлены на рынке в 2010, и в наступившем году вряд ли что-то изменится.

Сейчас на рынке присутствуют клиенты, каковые заняли выжидательную позицию и не спешат ничего брать из-за нестабильности обстановки в испанской экономике. Они опасаются того, что кризистная ситуация в экономике приведет к предстоящему падению рыночных индикаторов.

Непременно, внутренний рынок недвижимости Испании очень уязвим перед экономическими факторами – безработицей, ростом налогов, сворачиванием ипотечных льгот и т. д., но никакого влияния на качественный рынок недвижимости Андалусии это оказать не имеет возможности, поскольку сегмент рынка, интересующий чужестранцев, мало зависит от доступности, например, местной ипотеки.
В Марбелье все закончилось?
Коррупционные скандалы, каковые прогремели в 2006 году, более либо менее улеглись.

Суд над вовлеченными в него государственный служащими, архитекторами и адвокатами вошел в последнюю стадию в 2010-м, в Малаге задержано 95 человек. Пересмотренные PGOU были приняты в январе 2010 года и получили юридическую силу в мае 2010-го. По окончании этого процесса 16 500 объектов недвижимости было легализовано, и к концу 2010 года первые пара сотен объектов получили разрешение на заселение.

При хорошем раскладе данный процесс существенно ускорится, но все зависит от того, в то время, когда девелоперы выплатят наложенные на них штрафы и выплатят ли они их по большому счету. Конечный срок уплаты штрафов – май 2011 года. Около тысячи объектов недвижимости так и не приобрели легального статуса (в частности, уже заселенные проекты Banana Beach и Casablanca), и никто не имеет возможности предугадать их судьбу.

Заключение
На рынке присутствует много клиентов из различных государств, и в случае если продавцы наконец-то скорректируют цены в соответствии с настоящей ценой недвижимости в регионе, то возможно ожидать большого роста рыночной активности. По большей части недвижимость в Андалусии покупают за наличные, но банки уже возобновили кредитование чужестранцев на докризисных условиях.
В самые привлекательных районах рынок, несомненно, достиг дна.

Стоимости недвижимости в наименее привлекательных районах, объектов нехорошего качества (другими словами практически всем предложений на рынке) еще имеется куда падать. Успешной охоты!
Создатель: Barbara Wood
Перевод: Николай Стрельников

\

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: