Всерьез и надолго: парадоксы рецессии на рынке жилья
Для сегодняшнего кризиса свойственны собственные парадоксы: спрос и предложение на рынке жилья растут, при без сомнений спросе стоимость уменьшаеться. Обстоятельства таковой разнонаправленной тенденции разбирает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая
Текущая рецессия в русском экономике отличается более жёстким характером если сравнивать с кризисом 2008–2009 годов. Между этими кризисами возможно выделить два принципиальных отличия.
Первое — это динамика стоимости одного бареля нефти. В 2008 году цены упали на 17%, но уже в середине 2009-го возобновили собственный рост, продемонстрировав тем самым всем игрокам, что свет в конце тоннеля имеется. С 2014 года цена барреля нефти уменьшилась на 63% и до сих пор не достигла кроме того расчетного показателя в $50, заложенного в бюджете РФ.
Второе отличие — это колебание валютных котировок. В случае если в 2008–2009 годах американский доллар подорожал лишь на 30%, то во время нынешней рецессии его цена относительно рубля двоекратно увеличилась. Соответственно, приблизительно на столько же упала платежеспособность населения страны, зависимой от ввоза товаров.
Однако, не обращая внимания на более тяжелые условия экономической рецессии, каковые мы замечаем сейчас, предложение и спрос жилья возрастают, что характерно скорее для растущего рынка, но не стагнирующего. Фактически, в этом и содержится первый парадокс текущего кризиса: в случае если на данный момент обстановка в экономике значительно хуже, чем было в 2008–2009 годах, то из-за чего В первую очередь 2016-го мы видим более предложения и высокие показатели спроса? В 2009 году спрос на столичном рынке упал по отношению к 2008-му на 69%.
В первом полугодии 2016-го количество сделок выросло на 52,5% довольно подобного периода прошлого года. Количество ввода нового жилья в 2009-м сократился на 17% если сравнивать с 2008-м. В 2015 году было сдано в эксплуатацию 3,8 млн кв. м. жилья, что на 14,4% больше, чем в 2014-м.
Более того, в самый неспокойный год кризиса — 2015-й — в первый раз за семь лет количество строительства превысил пик 2007 года (3,4 млн кв. м).
Вторая парадоксальная тенденция: высокая активность клиентов не содействует росту цен на жилье. Наоборот, цена квадратного метра — и это неспециализированная черта двух кризисов — уменьшается. Действительно, сейчас коррекция стоимостей проходит более мягко: –11,5% с лета 2015-го, нежели в 2008–2009 годах, в то время, когда за год цены упали на 21%.
Столь противоречивые тенденции связаны как с общеэкономической обстановкой, так и с отраслевыми диспропорциями, каковые наблюдаются на столичном рынке недвижимости. Основная обстоятельство для того чтобы дисбаланса — громадный количество предложения сейчас на рынке, частично порожденный кризисом-2008–2009, в то время, когда девелоперы, столкнувшись со сжатием платежеспособного спроса, стали переориентироваться со строительства элитного жилья на экономкласс.
К тому же с 2010 года началась активная работа по реновации промзон в Москве. Масштаб этих участков подталкивал застройщиков к тому, дабы реализовывать на их территории громадные проекты, насчитывающие много тысяч квадратных метров, каковые при таком количестве, само собой разумеется, не могли застраиваться высокобюджетным жильем. В случае если в 2013 году количество предложения в массовом сегменте по отношению к прошлому году вырос на 12%, в 2014-м — на 34%, то в 2015-м — на 80%.
В это же время незадолго до кризиса 2008–2009 годов обстановка была ровно противоположная: спрос многократно превышал предложение.
В 2015 году затоваривание рынка совпало с острой фазой финансового кризиса в Российской Федерации. пессимистическое ожидание и Ожесточённая конкуренция стагнации доходов населения вынудили девелоперов выводить новые проекты на рынок с значительным дисконтом. В следствии минимальный бюджет приобретения в Ветхой Москве снизился до 2,3 миллионов рублей. В первом полугодии 2016 года в столице квартиры ценой ниже 4 миллионов рублей. были представлены в восьми проектах.
Кроме этого, на рынке распространилось скрытое понижение стоимостей, выразившееся в предоставлении скидок. В июне 2016-го скидки предлагались в 42 из 45 проектов массового сегмента в пределах Ветхой Москвы. В следствии цены в столице и в области фактически сравнялись.
Исходя из этого Москва оттянула на себя большую часть клиентов, каковые в далеком прошлом грезили о столичной прописке, но имели возможность позволить себе только квартиру в Подмосковье.
В итоге благодаря большому превышению предложения над спросом столичный рынок недвижимости превратился в хороший рынок клиента. Теоретически этому имело возможность помешать значительное понижение доходов населения. Но власти учли опыт кризиса 2008–2009 годов, в то время, когда средняя ипотечная ставка выросла с 12,5% до 14,5%, а количество выданной ипотеки сократился на 73,8%.
Дабы не допустить очередного коллапса на рынке жилья, в 2015 году власти вовремя приняли программу субсидирования ипотечной ставки, которая значительно поддержала спрос на новостройки. Как следствие — В первую очередь 2016 года количество выданных кредитов возросло на 39,2%, а в финансовом выражении — на 46,2%.
Возросший спрос на недвижимость в Москве разъясняется и другими факторами. Текущая рецессия в столице ощущается не так остро, как в регионах России. Уровень безработицы в Москве все еще очень низкий — 1,9%, в то время как в среднем по стране он достигает 6–7%. Одновременно с этим во время кризиса выросли накопления москвичей. Согласно данным ЦБ РФ, количество средств на депозитах физических лиц в Москве увеличился с 5,91 трлн руб. в 2014 году до 8,71 трлн руб. в 2016-м.
Наряду с этим принципиально важно подчернуть, что В первую очередь 2016 года количество рублевых депозитов не изменился, а накопления москвичей в драгоценных металлах и валюте сократились с 4,2 трлн руб. до 3,7 трлн руб. В условиях стабилизации рубля и стоимости одного бареля нефти держатели зарубежной валюты решили разрешить войти ее в дело, а также положив в приобретение жилья.
Так, текущая кризис и рецессия 2008–2009 годов на рынке недвижимости имеют больше различий, нежели сходств. А это значит, что и в будущем обстановка начнёт развиваться в противном случае. В случае если прошедший кризис был скоротечным, то сейчас для восстановления цен на недвижимость пригодится время.
По крайней мере резкого отскока не ожидается.
Полагаю, что уже к концу 2016 года мы зафиксируем рост цен на жилье, вызванный исчерпанием резервов для ценовой борьбы и вероятным ажиотажем в канун прекращения господдержки ипотеки. В будущем погода на рынке будет определяться национальными ответами, касающимися снижения поддержки и программы ипотеки главной ставки ЦБ РФ, и неспециализированными показателями экономического развития. В частности, МВФ прогнозирует уже в 2017 году рост экономики на 1%, а в 2018-м — на 1,2%.
В случае если хорошие прогнозы оправдаются, то восстановление цен на жилье продолжится и в следующем году.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
