В риге большие офисы никому не нужны
Сокращение темпов развития латвийской экономики стало причиной чувствительному падению спроса на офисные помещения. Сейчас многие компании думают не столько о расширении собственных площадей, сколько об их сокращении.
И не смотря на то, что обладатели новых проектов официально стараются держать арендные ставки на прошлом уровне, в целом по рынку отмечается их падение: конторы становятся дешевле.
Три новые тенденции
На рынке офисных проектов сейчас наблюдаются три новые тенденции. Первая – большой рост предложения помещений как в новых комплексах, так и на вторичном рынке. Последнее событие связано с тем, что многие компании перебираются в личные строения, освобождая ранее занимаемые площади. И обычно данный фонд весьма качественный, соответствующий самым современным требованиям и талантливый удовлетворить взыскательных клиентов.
Наглядное подтверждение тому – строения, в которых размешались головные конторы банковских учреждений. Такие площади создают сильную борьбу новым проектам.
Вторая ответственная тенденция 2008 года – уменьшение спроса, что есть прямым свидетельством нестабильной экономической обстановке у нас. И третья – падение арендных ставок во многих секторах офисной недвижимости.
Ценовая сегментация
Все эти процессы ведут к более глубокой сегментации офисного рынка, в то время как ранее стоимости формировались хаотически. Нынешние ставки таковы. Наиболее ценным сегментом остаются площади в новых комплексах как класса A, так и Б. Это, так сообщить, элита рынка. Арендные ставки на них находятся в пределах 16-22 евро за кв. м в месяц.
Озвучивавшиеся раньше 30-35 евро за квадратный метр это в основном предложения в новых проектах класса А, чье строительство еще кроме того не начато. И их необходимо до тех пор пока принимать как маркетинговый движение, завлекающий внимание к замыслам застройщика, а не как предмет аренды.
Чуть более недорогой сегмент – рынок качественных вторичных проектов. Его формируют административные строения, располагающиеся в центре Риги. Арендные ставки в них на 10-15% дешевле, чем в новых комплексах. Ценовой ориентир – 12-15 евро за кв. м.
Еще одна категория – та, в которой отмечается самоё заметное резкое снижение цен: конторы класса С либо некачественного B в дальнем центре столицы либо ее районах. Площади в таких ветхих административных строениях предлагаются до 50% дешевле, чем в новых комплексах, – 8-11 евро за кв. м.
К данной последней категории отношу и помещения в строениях со смешанным типом применения. В них наровне с квартирами имеются свободные помещения, в каковые собственники заселяют бизнес-структуры. Это уже не опытный офисный рынок.
И тут, в случае если обладатель комплекса испытывает острую потребность в денежном потоке, ставки аренды смогут составлять и 6-7 евро за кв.м. Такие предложения смогут быть занимательны для компаний, каковые в непростой экономической обстановке не смогут позволить себе высокую арендную плату и вынуждены экономить на административных расходах. Для них это хорошая альтернатива.
Но необходимо учитывать, что подобные «недорогие» площади, как показывает опыт, выставляются без качественного и радующего глаз ремонта.
С большего на меньшее
В случае если возвратиться к спросу, то тон на рынке задают IT-госучреждения и компании. Но властные структуры становятся все менее конкурентоспособными: в условиях заявленного страной режима экономии им уменьшают бюджеты.
Активность на рынке происходит не за счет того, что кому-то сильно необходимы помещения, а за счет того, что компании изыскивают возможность уменьшить занимаемые площади.Клиенты, в большинстве случаев, запрашивают в два раза меньшие конторы, чем те, каковые они занимают сейчас. Это характерно для компаний из строительной отрасли, для сферы недвижимости, для представителей обслуживающих их бизнесов – юридического, бухгалтерского.
Самые ходовые площади – от 30 до 170 кв. м. А вот заключение сделки по аренде помещений площадью более чем 500 кв. м – большая редкость. Ответ по ним откладывается до лучших времен. В целом, дабы более ярко обрисовать складывающуюся обстановку, приведу такие примеры.
В случае если в конце прошлого года отыскать арендатора на офис в 300 кв. м возможно было менее чем за месяц, то на данный момент на его поиск уйдет до полугода. В случае если сказать о новых проектах, то сейчас при сдаче в эксплуатацию их заполняемость редко превышает 25-35%, в то время как 1,5 года назад данный показатель в самых лучших новых комплексах составлял 85%, ав легко хороших – 70%. на данный момент предприниматели уже оценивают выстроенное и готовое к приему арендаторов строение: нравится-не нравится и выбирают лучший вариант.
Многие пробуют торговаться. Но редкий обладатель нового офисного комплекса соглашается официально пойти на важные уступки. На это идут те, кому безотлагательно требуется финансовый поток.
А вот компании, не обремененные высокими банковскими платежами, предпочитают подождать. И тому имеется разумное объяснение.
Так как если ты дашь скидку новому арендатору, то это приведет к конфликту с уже имеющимися. Как им растолковать, из-за чего они платят больше, чем сосед?! Тогда и они потребуют пересмотра контрактов. Уменьшение ставок со своей стороны ведет к уменьшению инвестиционной привлекательности строения.
Не секрет, что подавляющая часть офисных комплексов в Латвии строится местными застройщиками с целью предстоящей перепродажи. Вот лишь инвесторов интересуют объекты, несущие финансовый поток с определенной доходностью. В отечественных экономических условиях доходность должна быть равна 9-10% годовых. То, что предлагают обладатели отечественных строений, – это 5-6% годовых.
А уменьшение ставок еще больше понижает эту цифру. На таких условиях инвесторы не горят жаждой покупать что-либо и выжидают . Ожидают среди них и понижения цен на сами комплексы со стороны их обладателей, что разрешит клиентам повысить отдачу от инвестиции.
Кстати, самих всецело заполненных арендаторами офисных комплексов мало. на данный момент показатель вакантности площадей в новых столичных конторах класса B превышает 15% (в то время как в начале 2007 года он был менее 5%). Данное событие – свободные помещения –не разрешает высчитать цену объектов.
Существует и целый ряд других неприятностей, каковые стоят перед инвесторами. Их интересуют долговременные контракты аренды – на срок до 10 лет. А наниматели на данный момент редко соглашаются и на 3-летнее соглашение.
Они не исключают неспециализированного падения ставок, а потому не желают рисковать и оставляют себе место для маневра.
Прогноз
Инвесторов так же, как и прежде в основном будут интересовать новые офисные комплексы: они и более профессионально выполнены, и имеют лучшую совокупность управления, и стоянками обеспечены. Но Рискну высказать предположение, что вторичный рынок административных строений в центре Риги сможет стать более привлекательным для инвесторов, чем сегмент новых проектов. Он предложит более высокую доходность.
Обладатели административных строений, хотя сохранить собственную конкурентоспособность, будут значительно более эластичными в отношении цены.
Аналитики Latio считают, что в случае если ориентироваться на подобные города, то емкость офисного рынка Риги может составить миллион квадратных метров. на данный момент имеется около 450 000 кв.м. Добрая половина из них – качественный вторичный рынок.
Он ни при каких обстоятельствах не даст легко собственные позиции и сможет соперничать по цене. А довольно часто предлагает и последовательность преимуществ если сравнивать с новыми проектами, к примеру, при всей собственной популярности в целесообразности и мире открытая планировка довольно часто формирует неудобство латвийским арендаторам, и они предпочитают закрытый тип помещений, отдельные кабинеты. Более того, исторические строения в хорошем состоянии , воображающие собой архитектурную сокровище, символизируют стабильность, достаток, консервативность, престиж.
Что касается новых комплексов, то на данный момент достраивается то, что строится, и каких-то новых масштабных проектов ожидать в скором будущем не следует. Девелоперы замедляют активность. Огромные проблемы с поиском якорного арендатора – другими словами компании, согласной забрать 1 000 кв. м. Плюс банки ужесточили условия по количеству контрактов о предварительном резервировании площадей в комплексах, обладатели которых претендуют на получение кредитов.
В случае если раньше требовалось иметь потенциальных нанимателей на 30% площадей, то на данный момент эта цифра близка к 50%. Обеспечить исполнение этого условия фактически нереально.
Цены? Тут возможно прогнозировать одно: в условиях роста объёма и низкого спроса предложений между обладателями офисных комплексов начнется еще более твёрдая конкурентная борьба за клиента. И неизменно найдется кто-то, кто начнет демпинговать.
Создатель: Дина Лукьянская, начальник отдела коммерческой недвижимости Latio
Varianti.lv
