В москве пустует все больше офисов и магазинов
Сходу пара консалтинговых компаний сказали о увеличении количества свободных площадей в различных рынках коммерческой недвижимости
Фото: Depositphotos/vicnt2815
Кризис очень очень плохо отразился на ситуации на столичном рынке коммерческой недвижимости, что в течении всего года показывал отрицательную динамику по главным показателям.
Офисный рынок
Согласно данным компании CushmanWakefield, к концу 2014г. количество рынка высококлассной офисной недвижимости Москвы превысил отметку в 15 млн кв. м, но реализовано из них лишь 12,5 млн. Собственники 2,5 млн кв. м контор на данный момент ищут арендаторов либо клиентов на собственные помещения, — говорится в аналитических материалах CushmanWakefield.
Весной-летом компании-арендаторы столичных контор отложили замыслы по повышению численности персонала, а в осеннюю пору начались сокращения. Последовавшее уменьшение спроса на офисные площади стало причиной понижению ставки аренды сперва в классе А, а после этого и в классе В — в среднем на 10%. Но удешевление аренды не стимулировало спрос, потому, что не компенсировало рост курса американского доллара.
По словам директора CBRE — начальника отдела офисных помещении Елены Денисовой, количество арестантов сделок на рынке офисной недвижимости в 2014г. будет равна примерно 800 тыс. кв. м, (из них около 30% придется на помещения класса А, 70% — класса В). Это на 25-30% ниже уровня 2013г. Особенно от кризиса страдает сегмент самых дорогих офисных помещений, спрос на каковые без шуток снизился.
Треть существующих контор класса А в Москве (это примерно 1 млн кв. м) пустует.
Ставки аренды, часть свободных офисных площадей в Москве(Фото: CBRE)
В ММДЦ Москва-Сити, согласно данным CBRE, по окончании ввода в эксплуатацию комплекса ОКО часть свободных площадей составила 40%. Причем главная часть свободных площадей (75% от общего объема) приходится на объекты, введенные в 2013-2014гг.: Меркурий Сити, Евразия, ОКО.
На этом фоне в 2015г. в Москве ожидается рекордный (по окончании кризиса 2008-2009 гг.) ввод новых офисных площадей — 1,4 млн кв. м. В условиях ограниченного спроса (по оценкам CBRE, он сохранится на уровне этого года — 800 тыс. кв. м) часть свободных помещений увеличится, а ставки аренды — понижаться. Действительно, понижение будет не весьма значительным, в случае если ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии, — вычисляет Елена Денисова. Согласно расчетам CBRE, средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте контор экстракласса (размещение в современных бизнес-центрах рядом с Кремлем) в среднесрочной возможности составит 950-1050 долл. за 1 кв. м, в для класса А — 550-650 долл., для класса В — 350-450 долл. за 1 кв. м.
Еще один тренд, обусловленный ростом валютного курса, — переход на рублевые ставки аренды. В IV кв. 2014г. на это дали согласие более половины собственников офисных помещений класса В. Наравне с курсовыми условиями для привлечения арендаторов собственники деятельно предлагают компаниям другие преференции: арендные каникулы, отделку помещений либо компенсацию цены ее исполнения, — говорит начальник группы мониторинга отдела изучений CushmanWakefield Юлия Богомол.
на данный момент девелоперы начали приостанавливать реализацию новых офисных проектов, которых в активной фазе на сегодня около 2,3 млн кв. м. Это пара ограничит предложение в 2015-2016 гг., что, согласно точки зрения специалистов, благоприятно отразится на ситуации в офисном сегменте.
Стрит-ретейл
Количество свободных (свободных) площадей в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах строений, имеющие собственные витрины и отдельный вход. — Прим. РБК-Недвижимости), согласно данным компании RRG, с конца лета 2013г. выросло в два раза. Количество предложения помещений (экспонируемого на рынке в течение месяца) увеличился приблизительно вдвое — с 200 до 370 объектов. Суммарная площадь предложения свободных площадей выросла в два раза — с 50 тыс. до 100 тыс. кв. м.
В общей структуре рынка стрит-ретейла показатель свободных площадей, согласно данным CBRE, в среднем образовывает 7%. Причем рост их доли отмечен как в центре города, так и в районах за пределами Садового кольца. В большей мере арендаторов теряют собственники помещений на главных торговых улицах — Тверской, Мясницкой, Маросейке, не обращая внимания на то, что понижение ставок на этих улицах в общем итоге составило 12%.
Наряду с этим на пешеходных Пятницкой и Петровке по окончании завершения реконструкции ставки аренды возросли на 10-20%.
Обстоятельства столь большого повышения количества пустующих помещений стрит-ретейла -это не только санкции и рост курса американского доллара, — комментирует генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. — С лета 2013г. в следствии роста арендных ухода и ставок ретейлеров в торговые комплексы повышение свободных площадей в стрит-ретейле происходит равномерно.
Складская недвижимость
На рынке складских помещений уровень вакантности в Столичном регионе достигмаксимального показателя за последние четыре года — 7,5%. Учитывая прогнозируемое в следующем году уменьшение спроса на 15-20% довольно темпов 2013-2014 гг., часть пустующих площадей в 2015г. может составить 9%, — говорят в компании S.A. Ricci.
По словам директора отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антона Алябьева, понижение годового показателя спроса в 2014г. если сравнивать с 2013г. составило 30%.
Наряду с этим в 2104г. в Столичной области зафиксированы рекордные темпы строительства новых складских площадей — в эксплуатацию было введено 1,6 млн кв. м складов класса А. Трансформации в соотношении предложения и спроса, и ослабление рубля стали причиной понижению уровня арендных ставок — к середине года в среднем на 20%.
на данный момент арендная ставка для сухого склада класса А образовывает 115 долл. за 1 кв. м в год (без НДС и операционных затрат), для класса В+ — 105-110 долл. Наряду с этим, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях (во многих случаях участники рынка договариваются о курсе 33 руб. за 1 долл.), настоящие долларовые ставки снизились значительно больше (с учетом курсовой отличия).
В скором времени цена аренды будет напрямую зависеть от динамики спроса и позиций рубля со стороны конечных потребителей складских площадей,- комментирует глава департамента складской недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский. — Мы предполагаем, что обстановка на рынке стабилизируется к 2016г., в то время, когда эффект от заморозки части проектов сбалансирует предложение и спрос и замедлит рост вакантности.
на данный момент в первый раз с 2008г. сегмент складской недвижимости эксперты характеризуют как рынок арендатора.
Владимир Миронов
