Точка зрения: квартира в германии
Недвижимость за рубежом — инвестиция, которая требует взвешенного подхода. В каждой стране существуют собственные писаные и нюансы и неписаные правила, разобраться в которых человеку со стороны не всегда легко.
Как купить, а не утратить
Недвижимость в Германии возможно привлекательным объектом денежных вложений для россиян. Плюсы данной страны — низкие ставки по ипотечному кредиту, развитая и стабильная экономика, юридическая защищенность частной собственности. Местные законы не устанавливают преимуществ германских граждан перед чужестранцами.
Чужестранец может приобрести квартиру, дом либо почву по всей стране.
Процедура приобретения практически такая же, как и в Российской Федерации. Но имеется особенности, о которых хочется поведать.
Недвижимость возможно купить на вторичном и первичном рынке, на аукционе или выстроить самому. Выбирая один из указанных способов, направляться знать кое-какие юридические нюансы.
Подобрать недвижимость в Германии возможно самостоятельно, через живущих тут привычных либо возложить поиск на маклера.
Подручным средством при независимом поиске дома грезы есть интернет. В случае если у вас имеется привычные в Германии, они смогут дать объявление в газете и/либо иногда просматривать новые предложения по продаже квартиры либо дома.
Комиссионные маклера составят от 3 до 5% стоимости выбранного объекта.
Гонорар он приобретает, в случае если был заключен соглашение с клиентом на осуществление посреднической деятельности и клиент купил отысканный маклером объект (оформив контракт купли-продажи в нотариальной форме).
Приобрести на рынке
При покупке недвижимости на вторичном рынке направляться обратить внимание не только на вид, но и на возраст постройки. Многие предпочитают дома, выстроенные во времена, в то время, когда создавалась история.
Во-первых, ветхие дома по большей части дешевле, чем новостройки. Во-вторых, такие строения находятся, в большинстве случаев, в центре. В-третьих, инфраструктура уже налажена. Но такие дома часто требуют важного ремонта.
Принципиально важно до приобретения объекта недвижимости совершить оценку его состояния. Не рекомендуется брать недвижимость без осмотра, надеясь лишь на фотографии дома и описание продавца.
Без проверки тяжело представить расположение дома, состояние, планировку, наличие инфраструктуры и т. д. Серьёзен не только персональный осмотр объекта недвижимости, но и присутствие эксперта по постройке, что имел возможность бы указать на недоработки, и оценить затраты (при необходимости) на ремонт, смену совокупности отопления и т. д. В противном случае кроме того довольно дешевизна дома может обернуться большими затратами. А если дом есть монументом архитектуры, то возможность его перестройки либо реконструкции ограниченна.
К примеру, 40-летний обитатель Петербурга купил в Мюнхене дом — монумент архитектуры. Без предварительной переговоры с юристом по поводу того, что заключает в себе гордое наименование «монумент архитектуры» и в каком количестве допустима реконструкция дома, он запланировал совершить модернизацию. В частности — надстроить дополнительный этаж, поменять окна и установить лифт.
Соответствующие национальные органы разрешили ему лишь установить новые окна, а в другой части реконструкции отказали.
Помимо этого, по объекту на вторичном рынке смогут быть задолженности либо у квартиры будет пара собственников.
При приобретения нового дома, выстроенного под ключ, такие риски отсутствуют.
В современном строении помещения более функциональны и комфортны, их техническая оснащенность выше. Их легче сдать в аренду.
Полная ее покупки регистрации и процедура недвижимости на нового хозяина занимает около 2-3 месяцев. Исходя из этого перед приездом в Германию лучше подобрать к осмотру пара вариантов, не ограничиваясь одним понравившимся объектом недвижимости. Тем самым возможно сэкономить ограниченное визой время, деньги на нервы и очередной приезд.
Не смотря на то, что, в случае если ее оформления регистрация и процесс сделки затягиваются, приобретение объекта недвижимости вероятно и по намерено оформленной на представителя клиента доверенности.
Соглашение купли-продажи в Германии содержится при необходимом участии национального нотариуса, воображающего интересы обеих сторон. Нотариальная пошлина образовывает 1,5% от цены недвижимости.
Нотариус удостоверяет личности покупателя и продавца, образовывает соглашение, создаёт все финансовые расчеты. Но в его обязанности не входит проверка того, вправду ли квартира (дом) в собственности продавцу и не отягощена ли она долгами (к примеру, ипотечным кредитом).
По окончании получения проекта соглашения от нотариуса полезно обратиться к юристу.
Он проверит юридическую чистоту сделки и скорректирует соглашение: до подписания договора из него возможно исключить пункты, каковые не соответствуют заинтересованностям клиента.
По окончании того как стороны подписали соглашение, нотариус отправляет данные о продаже недвижимости в регистрационное ведомство, которое в течение 2-3 месяцев выдает новому обладателю свидетельство о собственности.
Выстроить самому
В Германии возможно выстроить дом самостоятельно.
Но сперва рекомендуем отыскать свободного архитектора, что не только подготовит проект, но и сделает калькуляцию затрат, и окажет содействие в организации работ. Архитектор станет посредником между государственными органами и заказчиком (при получении разрешения на постройку), строительной организацией. Он будет осуществлять контроль подрядчика.
Предварительная цена рассчитывается по статистическим показателям, настоящие затраты смогут быть больше. К примеру, в то время, когда на протяжении строительства дома домашняя пара решила внести маленькие, но не запланированные ранее трансформации в проект — дверные проемы вырезать в виде арок, выстроить дополнительную террасу, — их издержки на 9% превысили планируемые затраты.
Клиент в праве принимать участие в разработке личной планировки, выборе стиля и применяемых строительных материалов.
Но в случае если при покупке готовой недвижимости ее неизменно возможно сперва осмотреть, то при заключении со строительной компанией контракта на постройку остается лишь ориентироваться на описание подрядчика.
Приобрести на аукционе
Неизвестную, но значительно чаще более недорогую возможность приобрести недвижимость предоставляют аукционы. Но дабы она не обернулась для клиента денежным фиаско, рекомендуется обратиться к услугам эксперта.
Приобретение жилья на торгах имеет собственные плюсы: не нужно тратиться на комиссионный сбор и нотариуса маклера, и покупная цена, в большинстве случаев, ниже рыночной стоимости. Большим недочётом аукциона есть полное отсутствие каких-либо обеспечений: в случае если позднее будут найдены какие-то недочёты, к примеру гнилые балки на крыше либо сырость в повале, клиент не сможет предъявить требования по их устранению либо отказаться от приобретения.
Исходя из этого перед торгами рекомендуется осмотреть объект недвижимости и ознакомиться с подробным отчетом о нем в окружном суде, к юрисдикции которого относится объект. Данный отчет содержит данные о рыночной цене объекта и его недочётах, и о доходах, каковые он может принести. К отчету в большинстве случаев прилагаются фотографии и план строения.
Сроки продажи недвижимости с публичных торгов официально объявляются окружными судами, в большинстве случаев, за 3-4 месяца до их проведения. Для принятие участия в публичных торгах нужно предъявить документ, удостоверяющий личность. А для получения возможности торговаться — дать гарантию, оплатив заблаговременно приблизительно 10% от цены реализовываемой на аукционе недвижимости.
Эта сумма не может быть внесена наличными, ее нужно заблаговременно перевести с карточного счета в кассу суда, а квитанцию об уплате дать к началу торгов.
Создатель:?Наталия Зинонова, юрист адвокатского бюро Groll (Германия).
Ведомости
