Секреты покупки недвижимости в италии: какие гарантии покупателю дает участие нотариуса?
Какую роль играется нотариус в сделке? Что входит в обязанности национального юриста, а в чем он не сможет вам оказать помощь? И какие конкретно неточности довольно часто допускают клиенты недвижимости в Италии?
Разбираемся в тонкостях итальянского законодательства вместе с специалистами компании «Второй Дом».
Говорит специалист компании «Второй Дом» Жанна Плетнева.
Точно любой, кто когда-либо интересовался вопросом приобретения недвижимости в Италии, знает, что заключение контракта купли-продажи нереально без участия нотариуса. Иными словами, переход права собственности влечет контракт, заключенный в письменной нотариальной форме и зарегистрированный в Едином Реестре прав на недвижимое имущество (Conservatiria dei Registri Immobiliari). Никакие соглашения сторон иного характера не ведут к переходу права собственности (имеется маленькие исключения, к примеру, ответ суда).
В Италии фигура нотариуса есть очень важной. Нотариус – это представитель власти, призванный выполнять правомерность сделки и обеспечить права всех ее участников!
Деятельность нотариуса не считая Гражданского кодекса регулируется кроме этого Законом «О Нотариате» (Legge Notarile) и целой серией подзаконных актов.
Строго говоря, в гражданско-правовых отношениях деятельность нотариуса проявляется в трех главных направлениях:
- Регистрация юрлиц, и иные действия, которые связаны с трансформацией либо прекращением их деятельности;
- Участие нотариуса в гражданско-правовых отношениях физических лиц, а также по вопросам домашних взаимоотношений. К примеру, публикация и оформление завещаний, составление брачных контрактов, составление доверенностей, заверение автографов и т.д.;
- Заключение сделок, объектом которых есть недвижимое имущество и права на него.
К слову увижу, что еще недавно регистрация прав на автомобиль кроме этого происходила при участии нотариуса, но в будущем эта функция была передана особым аккредитованным агентствам.
- Просматривайте кроме этого: Секреты приобретения недвижимости в Италии. Как определить честную цену и не переплатить?
Деятельность нотариусов лицензируема. Причем количество лицензий строго ограничено. Любой муниципалитет может иметь определенное количество нотариусов в зависимости от численности обитателей.
Взять лицензию нотариуса весьма сложно, довольно часто ожидать приходится много лет. Но это кроме этого есть дополнительным условием надлежащего выполнения нотариусом собственных обязанностей, нарушения случаются вправду очень редко!
Помимо этого, деятельность нотариусов ограничена территориально, но не в рамках одного муниципалитета, а в пределах региона. Это что может значить? К примеру, нотариус из Милана по желанию сторон может заключить контракт купли-продажи квартиры, расположенной в Риме, но подписание этого договора должно происходить строго на территории региона Ломбардия, центром которого есть Милан.
на данный момент.е. продавец и покупатель должны будут явиться для заключения соглашения в регион Ломбардия.
Еще одним поручителем деятельности нотариуса есть необходимое наличие у него страхового полиса с высоким страховым покрытием на случай неточности либо недобросовестного выполнения собственных обязанностей.
Пример из практики. Один из клиентов получал сложный объект недвижимости с несколькими долговыми обременениями продавца. Такие сделки постоянно требуют особенного внимания.
В ходе подготовки контракта служащая нотариальной конторы совершила ошибку, сделав выписку из Единого Реестра о наличии долговых обременений заблаговременно и не повторив ее в сутки подписания контракта.
В ходе заключения сделки были удовлетворены требования кредиторов, заявленные в законном порядке. Клиент стал хозяином этого объекта недвижимости, а по прошествии нескольких месяцев он взял требование об уплате долга одному из кредиторов бывшего обладателя дома.
В ходе разбирательства стало известно, что требования указанного кредитора были заявлены в установленном законом порядке за сутки до подписания соглашения купли-продажи, но не были учтены, потому, что выписка из Реестра не была обновлена. Тут налицо неточность в работе нотариуса, что кроме этого несёт ответственность за деятельность собственных сотрудников.
В данной неприятной ситуации в рамках необходимого страхования гражданской ответственности нотариуса страховая компания всецело оплатила заявленное долговое требование, и сопутствующие затраты. Так, интересы клиента были полностью защищены.
Довольно часто клиенты недвижимости допускают одну неточность, они уверенны, что участие нотариуса в заключении соглашения всецело гарантирует их права и интересы. Это не совсем так.
Закон устанавливает обязанность нотариуса выполнять определенные испытания, но это обязательство не распространяется на все условия соглашения.
Давайте более подробно разберемся в этом вопросе. В первую очередь, необходимо учитывать, что нотариус – это юрист, что делает собственные функции в рамках правового поля, на основании документов, предоставленных сторонами, и данных, содержащихся в Едином Реестре и Кадастре прав собственности на недвижимое имущество.
Первой обязанностью нотариуса есть установление их участников дееспособности и личности сделки, а правильнее понимания совершаемых ими действий, свободы принятия ответа, отсутствия давления со стороны 3-х лиц; это особенно принципиально важно, в то время, когда в сделке участвуют пожилые люди.
Вторая ответственная функция нотариуса это – проверка правоустанавливающей документации, ее полноты, отсутствия недостатков права собственности; проверка юридической чистоты объекта, наличие/отсутствие ипотек, требований кредиторов, прав третьих лиц либо обременений иного рода.
Регистрация платежей, сбор налогов и предстоящее их внесение в казну, и, само собой разумеется, регистрация самого договора в Едином Реестре и внесение трансформаций в Кадастр.
Еще одной функцией нотариуса есть проверка соответствия кадастровых данных данным Единого Реестра, в Италии довольно часто бывают несовпадения, при таких условиях продавец обязан привести в соответствие Кадастровые записи до заключения соглашения.
- Просматривайте кроме этого: Из-за чего нельзя построить «дачу» в Италии? Ограничения в градостроительных законах
Нотариус запрашивает градостроительную документацию на объект – строительные лицензии либо амнистии. И тут, обратите на это внимание, нотариус не контролирует фактическое соответствие объекта недвижимости строительным разрешениям и кадастровым планам! Все эти сведенья фиксируются в соглашении в форме заявления сторон. Нотариус не проводит диагностику на месте, в первую очередь, по причине того, что это работа технического характера, а не юридического.
Тут клиенту рекомендуется быть внимательным либо, что еще более верно, обращаться за помощью к техническим экспертам. Особенно это относится сложных объектов недвижимости, каковые имеют пара амнистий и строительных разрешений, статус монументов либо находятся в природоохранной территории.
Если вы невнимательно отнесетесь к технической проверке объекта, при обнаружения нарушений, нотариус не несет за них ответственности.
Еще одно условие соглашения, которое составляется на основании заявлений клиента, это применение налоговых льгот. В этом случае клиент в ходе заключения соглашения заявляет о собственном намерении применять налоговые льготы, и о наличии у него для этого нужных предусмотренных законом черт. В будущем осуществляющие контроль функции осуществляет налоговая администрация, нотариус кроме этого не должен осуществлять диагностику верности заявлений клиента.
Как видите, нотариус не имеет возможности отвечать за все условия соглашения, имеется множество качеств, каковые не входят в его компетенцию. Потому, что ответственность в будущем возлагается на нового хозяина, другими словами клиента, ему нужно весьма без шуток отнестись к процессу заключения покупки и вопросу договора в целом, обращаться к услугам грамотных и экспертов экспертов.
Неспециализированная законодательная тенденция в Италии – это ужесточение требований к работе нотариусов и возложение на них дополнительных осуществляющих контроль функций. Это пара увеличивает объем работы, нотариальные контракты становятся все более сложными и включают в себя новые положения, которых не было еще совсем сравнительно не так давно. Но в этом, на мой взор, и содержится залог успеха, потому, что процедура приобретения объекта недвижимости в Италии и передача прав собственности заслуженно считаются одними из самых надежных в Европе.
Закажите бесплатную консультацию с специалистом по оформлению и недвижимости Италии ВНЖ.
Благодарим компанию «Второй Дом» за помощь в подготовке материала.
