Рынок жилья минска: итоги i полугодия
В случае если за целый прошедший год цены на минские вторичные квартиры снизились приблизительно на 4%, то лишь за I полугодие этого года падение цен на столичную «вторичку» составило уже порядка 30%. И, согласно точки зрения экспертов рынка недвижимости, цены на жилье будут медлено понижаться и дальше.
В случае если 2008 год, закончившийся мировым денежным кризисом, в целом был для столичного квартирного рынка в полной мере успешным – так как в первый раз за 6 лет в прошедшем сезоне цены на квартиры не выросли в разы, а хоть и незначительно, но все же снизились (в среднем на 4% за год), то этого никак нельзя сказать о I полугодии 2009 года. За это время минская «вторичка» подешевела практически на 30%. Так что по-любому, а кризис отрицательно оказал влияние на развитие обстановки на рынке жилья.
В течение 6 месяцев этого года на столичном квартирном рынке наблюдались две главные тенденции – понижение покупательской активности и «уход» с рынка продавцов, что закономерно стало причиной падению цен на квартиры.
А сейчас обо всем по порядку. Начало 2009 года на вторичном квартирном рынке в г.Минске отмечено понижением цен на квартиры. А вдруг быть более правильными, то понижение стоимостей началось не с наступлением нового года, а пара раньше.
Цены на вторичное жилье стали снижаться уже в ноябре – декабре 2008 года. Причем в случае если январь 2009 года характеризовался плавным понижением стоимостей, то уже в феврале резкое снижение цен начало набирать более стремительные обороты. За два месяца этого года цены на столичные квартиры подешевели приблизительно на 12%. Примечательно да и то, что приблизительно одинаково в течении двух месяцев этого года цены уменьшались как на одно- и двухкомнатные квартиры, так и на многокомнатные.
В итоге к концу февраля в среднем квадратный метр однокомнатных квартир с 1992 долл.США на начало года снизился до 1734 долл.США, двухкомнатных – с 1958 до 1727, трехкомнатных – с 1901 до 1691 и четырехкомнатных квартир – с 1859 долл.США на начало года до 1628 долл.США.
Но это средние цены. Что же касается отдельных квартир, в особенности ветхой планировки – «хрущевки», «малосемейки», то цены на них за два месяца снизились более значительно. К примеру, в случае если в начале 2009 года самые недорогие однокомнатные квартиры предлагалась на рынке (тут и потом цены предложения) за 47- 50 тыс.долл.США, то в первых числах Марта самую недорогую однокомнатную квартиру возможно было отыскать по цене 35-39 тыс.долл.США, в противном случае и за 30 тыс.долл.США.
Другими словами в среднем «нехорошие» однокомнатные квартиры за два месяца сократились на 20-25 тыс.долл.США, а квадратный метр их начал стоить 1100-1200 долл.США. Что же касается нового жилья, то падение цен на него было в течение двух месяцев не такое важное.
Кроме того в настоящих сделках продавцы не всегда с радостью и вовремя шли на понижение цены. А вдруг такое и случалось, то они ощущали себя «морально ущербными». В принципе, их возможно было осознать – непросто сбрасывать цену фактически каждую семь дней.
По данной причине на рынке фактически провалились сквозь землю так именуемые «цепочки», не смотря на то, что еще в прошедшем сезоне большинство сделок осуществлялось как раз благодаря «цепочкам».
Если сравнивать с зимними месяцами весной цены на минские квартиры стали снижаться более стремительными темпами. В марте месяце падение цен на жилье составляло порядка 2% еженедельно. Это стало причиной тому, что за первый месяц весны вторичные квартиры снизились в цене на 8,4%.Наряду с этим все квартиры дешевели фактически одинаково.
Однокомнатные квартиры за месяц снизились в цене на 9%, двухкомнатные – на 8,5%, трехкомнатные – на 8,2% и четырехкомнатные квартиры – на 8,0%.
В марте значительно сократилось количество сделок с жильем, осуществляющихся посредством посредников – агентств недвижимости. Главными обстоятельствами для того чтобы положения дел явились ухудшение денежного положения главной массы людей, желающих улучшить собственные жилищные условия, и через чур высокие ставки по кредитам, предлагаемым банками на жилищные цели. Помимо этого, в марте месяце наметилась и еще одна тенденция: с рынка начали уходить продавцы.
В большинстве случаев, это были обладатели двух и более квартир, реализовывающие лишнюю недвижимость, каковые выставили собственные объекты на рынок еще на пике стоимостей, а позже мало опустили цену и этим ограничились. До поры до времени отказались от мысли реализовывать собственную недвижимость и те, кто планировал к вырученным за собственный жилье деньгам забрать кредит и приобрести более комфортное жилье либо же разъехаться: к примеру, вместо одной двушки приобрести две однокомнатные квартиры.
Но в апреле обстановка на вторичном квартирном рынке г.Минска преломилась. С одной стороны, замедлились темпы падения цен на квартиры – в среднем квартиры за месяц снизились в цене на 3,5%, иначе, выросла активность клиентов. И не смотря на то, что это была еще не та активность, которая, в большинстве случаев, характерна для рынка для таковой поры года, как весна, и которая нужна была рынку, тем и не меньше, факт оставался фактом.
Одновременно с этим большая часть клиентов уже весной склонялось и разглядывало варианты приобретения квартир в новостройках, каковые были существенно ниже если сравнивать с квартирами, предлагаемыми на продажу на вторичном рынке жилья. Это подтвердили и аукционы, организованные Минским муниципальным центром недвижимости, на которых ОАО «МАПИД»реализовывало собственные новые квартиры. Торги продемонстрировали, что те цены, по которым организаторам аукционов удалось реализовать квартиры (немногим более 1000 долл.США за квадратный метр), это настоящие стоимости, по которым имело возможность реализовываться жилье.
В мае месяце темпы падения цен на столичную «вторичку» если сравнивать с апрелем еще больше замедлились. В среднем цены за месяц упали на 3%. Стало ясно, что рынок жилья уже практически достиг собственного «дна»и пребывал в фазе стагнирующей стабилизации.
В агентствах недвижимости сделки осуществлялись, но в маленьких количествах.
В случае если сказать о первом месяце лета, то возможно заявить, что в июне цены на квартиры продолжали медлено понижаться. Наряду с этим более стремительными темпами дешевели многокомнатные квартиры. Так, за месяц однокомнатные квартиры снизились в цене приблизительно на 1,7%, двухкомнатные – на 2%, трехкомнатные – на 2,2% и четырехкомнатные – на 4%.
В целом цены на все типы квартир снизились приблизительно на 2,5%.
Оказалось, что в случае если в начале 2009 года квадратный метр столичной «вторички» приближался к 2000 долл.США, то к концу I полугодия 2009 года он начал стоить менее 1500 долл.США. Так, цена квадратного метра однокомнатных квартир на конец июня составила уже 1436 долл.США, двухкомнатных – 1407, трехкомнатных – 1391 и четырехкомнатных – 1285 долл.США. Все квартиры за шесть месяцев снизились в цене приблизительно за 30%.
Наряду с этим однокомнатные и двухкомнатные упали в цене приблизительно на 28%, трехкомнатные – на 27% и четырехкомнатные – на 31%.
Но нужно помнить, что в данной публикации речь заходит о средних стоимостях предложения квартир на минском рынке жилья. В случае если же говорить о настоящих стоимостях, по которым продаются квартиры, то они существенно ниже. Из-за чего? Да по причине того, что на рынке находится еще достаточно большое количество квартир, продаваемых по завышенным стоимостям, обладатели которых не соглашаются снижать цены.
Реально же, в случае если продавец заинтересован в продаже квартиры, он в сегодняшних условиях, само собой разумеется, идет на понижение цены, в противном случае на его квартиру еще долго не обратят внимания. Вот и получается, что настоящая цена продажи отдельной квартиры может значительно отличаться от средней цены рыночного предложения. Снова же, цена квартиры сильно зависит от ее состояния. Сейчас реально квартиру типовых потребительских качеств возможно приобрести в г.Минске по цене 1100 долл.США/кв.м.
Что же касается квартир, относящимся к ветхому фонду, то тут цена квадратного метра может опускаться ниже 1000 долл.США.
По поводу предстоящих возможностей развития ценовой политики и квартирного рынка большая часть начальников столичных риэлтеров и агентств недвижимости сходятся во мнении, что до осени на вторичном рынке жилья не будет прекращаться мертвый сезон. В летние месяцы цены на квартиры будут продолжать медлено понижаться, но не более чем на 2-3% в месяц.
Но не нужно забывать, что ответ человека приобрести недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У многих потенциальных клиентов нет нужной суммы денег кроме того в условиях уменьшающихся стоимостей. Раньше многие рассчитывали на кредит, на данный момент же рассчитывать на заметную помощь рынка за счет банковского кредитования вряд ли направляться.
И это не обращая внимания на то, что сейчас хоть и незначительно, но все же ставки по кредитам мало снизились.
Для активизации приобретений жилья со стороны платежеспособных клиентов нужна уверенность и стабильность в завтрашнем дне, каковые до тех пор пока отсутствуют. Кроме того имея нужную сумму денег, человек вряд ли решится на большую приобретение, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены приобритаемого объекта. А, следовательно, пока возможно рассчитывать только на локальную активизацию спроса, причем в основном недорогой недвижимости.
Создатель: Елена Масловская
Газета Недвижимость Белоруссии
