Рынок недвижимости украины: худшие прогнозы начали сбываться

Рынок недвижимости украины: худшие прогнозы начали сбываться

Мрачные прогнозы риэлторов и девелоперов начали сбываться: спустя месяц кризисного затишья цены на недвижимость упали на 10-30%. Наряду с этим специалисты уже заговорили о том, что к весне кое-какие сегменты недвижимости смогут подешеветь в 2 раза.

Первый месяц экономического кризиса в Украине никак не прояснил обстановку на рынке жилья. Стабилизации рынка не происходило, чего, но, никто и не ожидал. Но не произошло и обвала, на что, наверное, втайне сохраняли надежду кое-какие застройщики, дабы была возможность зафиксировать дно и начать уже сказать о поступательном росте.

В условиях полного отсутствия настоящего спроса на недвижимость было забавно замечать, как риэлторы и застройщики попеременно говорили об оживлении спроса в связи с оттоком депозитов из банков, и о вероятном понижении цен на незначительные 5-10%. Но спустя полтора месяца терпение продавцов, думается, лопнуло — специалисты, наконец, дали согласие, что понижение цены за квадрат на вторичном рынке в октябре-первой половине ноября составило не меньше 10% если сравнивать с предкризисным августом.

Но, кроме того это понижение несравнимо с настоящими размерами скидок при сделках. Увидим, что данные о них продавцы стараются скрывать. По результатам октября понижение цен на жилую недвижимость зафиксировано на уровне 3-4,5%. Но направляться учитывать скрытые скидки продавцов прямым клиентам, информация о них не проходит в рекламе и обычно не учитывается в ценовом мониторинге.

По отдельным объектам такие стимулирующие скидки составляют от 10 до 25%,- сказал нам директор столичного агентства недвижимости, захотевший скрывать собственный имя.

Чего ожидать дальше?

Стоит ли ожидать предстоящего понижения стоимостей частным и покупателям инвесторам? Согласно точки зрения специалистов, на сегодня на рынке жилья наступило время клиентов. Многие клиенты, талантливые купить квартиру без привлечения кредита, настроены купить квартиру за 50-70% докризисной стоимости. Наряду с этим многие риэлторы не отрицают, что эти смельчаки смогут реализовать собственные замыслы.

Вместе с тем рассчитывать на гибкость застройщиков возможно лишь в самые ближайшие месяцы, пока имеется необходимость экстренно латать появившиеся денежные дыры и решать неприятности финансирования уже начатого строительства, — вычисляет председатель совета директоров ПИК-Украина Владимир Фесенко.

Неудивительно, что в таких условиях недвижимость появилась в перечне самого рискованного инвестирования. Частное инвестирование в недвижимость на данный момент возможно оправдано лишь в долговременной возможности, — директор девелоперской компании Европа Сергей Елисеев, — а для кратковременных и среднесрочных инвестиций на данный момент имеется ряд других активов, существенно упавших в цене и более перспективных с позиций стремительной отдачи.

Так, у продавцов и покупателей на данный момент фактически однообразная логика: лучше ожидать. И ожидание в любом случае трудится в пользу клиентов: в случае если обстановка затянется хотя бы на два-три месяца, рынок неизбежно просядет еще как минимум на 20-25%.

Жизнь по окончании ипотеки

В течение прошедшего месяца украинские банки фактически прекратили выдачу ипотечных кредитов. Квартиры в новостройках не кредитует уже ни один банк. Но и на вторичном рынке ипотека фактически замерла.

Кроме того те банки, каковые выдают кредиты под залог получаемой недвижимости, повышают ставки по кредитам до неприличных.

Добавим, что практически отсекающие условия заключаются не только в размерах ставок, но и, к примеру, в понижении большого количества кредита до смехотворных сумм. Помимо этого, кое-какие банки, заявляющие о продолжении ипотечных программ, на деле кредиты не выдают, пользуясь своим правом отказа без объяснения обстоятельств. Фактическое прекращение ипотечного кредитования отсекло большую часть платежеспособного спроса, причем, как полагают кое-какие аналитики, во всех секторах рынка.

Для многих клиентов, выбывших на данный момент из потенциальных клиентов, альтернативой может стать аренда жилья. Логично было бы ожидать увеличения стоимостей в этом сегменте рынка, но этого не происходит. Дело в том, что предложение на арендном рынке существенно повысилось за счет тех обладателей, кто не имеет возможности реализовать квартиру по адекватной цене и решил до тех пор пока дать ее в аренду.

Меры по борьбе с кризисом

Подыскивая лекарства от сложившегося на рынке кризиса, игроки все чаще прибегают к значительной реструктуризации собственного бизнеса, и уменьшения портфеля проектов. Многие девелоперы отказываются от любимой бизнес-концепции NAV, (приобретение больших земельных участков и реализацию громадных капиталоемких проектов с целью стремительной продажи), к модели cash-on-cash return — в то время, когда финансовые поступления происходят в виде платы за аренду.

Но, эта модель не предполагает выхода семь дней из проектов сразу же по окончании их завершения, соответственно, и не предполагает стремительной прибыли. В случае если раньше компании развивали проект и позже его реализовывали, то на данный момент его реализовывать некому, поскольку у инвесторов нет денег. Исходя из этого девелоперы разглядывают проекты с целью получения в дохода лишь в среднесрочной возможности. Наряду с этим речи о привлечении больших банковских кредитов уже не идет.

В следующем году только 20-25% компаний, ранее завлекавших кредиты, смогут взять финансирование. И лишь в том случае, если смогут предложить высоколиквидный залог,- сказал нам глава Дочернего банка Сберегательного банка России Вячеслав Юткин.

Спрос на протяжении кризиса

Уже на данный момент возможно прогнозировать, что в кризисных условиях в Украине больше всего будет пользуются спросом проекты в торговой и офисной недвижимости. В хорошие для рынка времена их рентабельность достигала 40% и 35% соответственно. В жилищном постройке самый востребованным окажется сегмент элитного жилья, что традиционно мельчайшим образом зависит от ипотечного кредитования.

Одновременно с этим самыми проблемными точками украинского рынка недвижимости окажется жилье сегмент и эконом класса складской недвижимости. Так, согласно данным Jones Lang LaSalle большие арендные ставки в складских объектах в текущем году составят всего $150/кв. м в год. Для сравнения, подобный показатель в торговых помещениях — $2,42 тыс./кв. м в год, в офисных — $1,2 тыс./кв. м в год.

Под прицелом кризиса окажется кроме этого гостиничная недвижимость. Рентабельность гостиничных объектов не превышает 12-15% при норме среднегодовой загрузки в 60%. Наряду с этим полная рентабельность в гостиничных проектах наступает не раньше, чем через семь-десять лет работы отеля. В этих условиях строить гостиницы более чем невыгодно, и те проекты, каковые на данный момент находятся в стадии готовности до 50%, остановятся.

Уже на данный момент видно, что в следующем году Украине не досчитает многих объектов, каковые нужны с целью проведения Евро-2012.

Единственное, что остается строителям в сегодняшний кризис — вспоминать опыт кризиса десятилетней давности, и сложные времена середины 90-х. Маленькие региональные компании в октябре начали медлено предлагать поставщикам строительных материалов расчеты бартером: вы нам строительные материалы, а мы вам квартиры. И действительно, в условиях, в то время, когда квартиру реализовать вряд ли окажется, у строителей просыпаются воистину спасительные инстинкты.

Газета Дело

Рынок недвижимости Украины: строительный бум либо мыльный пузырь? Ответ – в \

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: