Россияне в нью-йорке предпочитают новостройки с мраморным подъездом
О рынке недвижимости США в интервью РБК-Недвижимости говорит управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова.
В чем главная изюминка рынка недвижимости Нью-Йорка?
Рынок недвижимости Нью-Йорка значительно отличается от столичного сложностью, обилием и типов большим разнообразием недвижимости прав и обременений, каковые связаны с тем либо иным объектом недвижимости. По-второму организован и сам процесс приобретения — в каждой сделке не считая агентов со продавца и стороны покупателя участвуют юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью.
Строения Нью-Йорка делятся на три главных типа. Большая часть являются кооперативами — некоммерческими организациями, каковые созданы для управления и владения зданиями. В таких зданиях обладатели квартиры оформляют собственность на нее, а обладают акциями, количество которых соответствует размеру квартиры.
В зависимости от доли акций распределяются затраты на голоса и содержание здания для ответе главных вопросов судьбы дома. Чтобы приобрести эти акции, нужно предъявить множество документов, налоговые объявления США, и открыто и детально поведать о себе. Дабы вступить в кооператив, либо, как его в большинстве случаев сокращенно именуют, кооп (см. ссылку на Словарь нью-йоркского риэлтора внизу страницы. — РБК-Недвижимость), вы должны иметь доход на территории Соединенных Штатов.
Помимо этого, к будущим жильцам предъявляются высокие требования — кооперативы смогут отказывать любому человеку, что подает заявление. И, не смотря на то, что в Нью-Йорке весьма твёрдые антидискриминационные законы, если ты не нравишься своим соседям, в кооператив вступить ты ни при каких обстоятельствах не сможешь. Зарубежным инвесторам в эти строения путь фактически закрыт.
Более того, местные инвесторы кроме этого не смогут брать квартиры в кооперативах — в большинстве таких строений дано сдавать квартиры в аренду лишь по окончании двух-трех лет собственного проживания.
Второй тип строений — таунхаусы, трех-пятиэтажные дома без лифта, но с прекрасными фасадами, каковые раньше употреблялись для жизни одной семьи с прислугой, а позже по большей части были поделены на пара квартир, занимающих целый этаж либо пол-этажа. Время от времени такие строения продаются полностью.
В зависимости от размещения они смогут стоить от 5 до 20 миллионов долларов либо больше в более респектабельных районах.
Кроме перечисленного, отличие рынка недвижимости Нью-Йорка от столичного связано и со ценой квартир. К примеру, на Манхэттене (так как, в то время, когда мы говорим о Нью-Йорке, мы имеем в виду как раз его), цены на квартиру с одной спальней тут начинаются примерно от 550 тыс. долларов.
Наряду с этим достаточно иметь 50% нужной суммы наличными — остальные средства возможно взять в качестве ипотечного кредита. Взять финансирование инвестору достаточно легко.
А из-за чего вы рассказываете лишь про Манхэттен?
В других районах города россияне по большому счету не берут недвижимости?
Само собой разумеется, берут. Легко в случае если мы говорим об инвестициях, то люди заинтересованы в возможности легко и гарантированно сдать в аренду то, что они приобрели, и приобретать доход. Это относится и жилой, и коммерческой недвижимости.
И значительно чаще речь заходит о Манхэттене, по причине того, что это популярно и респектабельно.
Регионы интереса россиян — это по большей части Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. В остальных регионах США россияне берут недвижимость из-за каких-то частных заинтересованностей. Имеется, к примеру, некое количество «нефтяных русских», каковые трудятся в Хьюстоне и берут в том месте недвижимость.
Вы заявили, что рынок американских несравнимо открыт если сравнивать с русским. Информационно. В Российской Федерации, допустим, нельзя понять, чем человек обладает и где он живет.
Как реагируют отечественные соотечественники, в то время, когда сталкиваются с таковой открытостью?
Весьма болезненно, не желают ничего о себе говорить. В случае если у россиянина имеется возможность приобрести недвижимость за наличные средства и нет необходимости раскрывать большую данные о себе, то, в большинстве случаев, он получает недвижимость на имя компании и предъявляет о себе минимум информации.
А другие категории клиентов бывают у агентств из России? Люди, каковые интересуются второй недвижимостью, не таковой дорогой?
Менее чем о полумиллионе долларов не легко сказать.
У нас имеется некое количество людей, каковые разглядывают небольшие бруклинские квартиры для собственного проживания и не собираются их сдавать. Имеется маленькая категория клиентов — люди, каковые покупают что-нибудь за 100-200 тыс. долларов во Флориде. В том месте на эту сумму возможно приобрести квартиру в новом доме на берегу океана, но таких квартир в том месте довольно много.
Предложение многократно превышает спрос, большая часть квартир перепродаются банками либо заемщиками, каковые не смогут больше платить по кредиту. Все это, в большинстве случаев, громадные риски. Вы рискуете, что соседи не смогут либо не захотят оплачивать счета за содержание дома, и вам нужно за них платить, что у строения не хватит денег на оплату собственного обслуживания: работы лифта, уборки мусора и т.д. Флорида — все еще страшное место.
какое количество стоят риэлторские услуги для россиян?
В Соединенных Штатах весьма действенная совокупность организации брокерского рынка: вознаграждение брокеру платит продавец, и это вознаграждение делится пополам между агентом продавца и агентом покупателя. Стандартное вознаграждение — 6%.
Другими словами, россияне начнут платить своим риэлторам лишь тогда, в то время, когда столкнутся с необходимостью реализовать собственную недвижимость. При приобретения нужно оплачивать только услуги юриста. В Нью-Йорке, к примеру, нельзя приобрести недвижимость без юриста, а в Техасе — возможно. Но мы не рекомендуем людям брать недвижимость без налогового консультанта и юриста в любом случае.
Какие конкретно требования предъявляют россияне к недвижимости в Соединенных Штатах?
Россияне в Нью-Йорке, как и в Москве, предпочитают новые строения ветхим. В случае если поболтать с коренным обитателем Нью-Йорка, то он сообщит: Я желаю жить в довоенном доме с высокими потолками. Это все равно что жить в Москве в дореволюционном доме с древесными перекрытиями, без подземного гаража, но с настоящей лепниной, с прекрасным фасадом. Как раз в таких зданиях желают жить настоящие ньюйоркцы.
А россияне в Нью-Йорке предпочитают новостройки с мраморным подъездом, с подземным гаражом, с бассейном и одолжениями. Другими словами россияне желают новое, не ценят исторический интерьер, историю строения, весьма редко интересуются тем, что в том месте было раньше, но ценят дизайн, расположение и вид.
Существует ли обратный спрос на недвижимость?
Обратный спрос имеется, но он только русский. В Нью-Йорке живет 800 тыс. уроженцев СССР.
Среди них имеется и москвичи — россияне, у которых осталась какая-то недвижимость в Российской Федерации. Этим людям необходимо вступать в наследство, руководить, реализовывать, сдавать собственную недвижимость, исходя из этого они обращаются к нашим экспертам. Что касается спроса среди американцев без русских корней…
К нам пара раз приходили на консультацию потенциальные арендаторы, разглядывающие возможность переезда в Москву, и ни разу — потенциальные клиенты. В связи с ростом рисков на столичном рынке недвижимости и большой стоимостью, в то время, когда за миллион долларов возможно приобрести однообразную по площади квартиру и в Москве, и в Нью-Йорке, большая часть людей выбирают Нью-Йорк в качестве площадки для инвестиций.
Но те чужестранцы, каковые все-таки берут квартиры в Москве, не являются настоящими зарубежными клиентами. Это люди, каковые в далеком прошлом живут и трудятся в Москве (с 1992-1993 годов), и их уже сложно назвать чужестранцами в полном смысле слова — Москва есть для них центром и местом судьбы.
Разговаривал Игнат Бушухин
РБК-Недвижимость
