Риски при покупке недвижимости в сша

Сделки с недвижимостью в Соединенных Штатах регулируются не столько федеральным законодательством, сколько судебной практикой и законами штатов. На деле это указывает, что условия приобретения, требования и риски в одном регионе будут значительно отличаться от другого. С какими сложностями может столкнуться зарубежный клиент в Америке, и на что обращать внимание при выборе объекта – в этом материале.

Риски при покупке недвижимости в сша

Об изюминках заключения сделок в Америке недвижимости говорит Ирина Ильюк, юрист в штате Нью-консультант и Йорк Американско-Российского бизнес-сообщества.

В Соединенных Штатах все сделки, независимо от их сложности, сопровождаются юристом. Кроме того контракт аренды, осуждённый без надлежащей юридической консультации, может обернуться для арендатора непосильными обязательствами, за нарушение которых он лишится права пользования помещением и еще остается обязан обладателю жилья.

Соглашение купли-продажи недвижимости требует еще юридической проверки и большего внимания существующих прав и притязаний. Исходя из этого, в большинстве случаев, продавец и покупатель трудятся сперва с брокерами, дабы отыскать друг друга и договориться о предварительной цене, а после этого обращаются любой к собственному юристу с целью проведения сделки.

Юридические риски

Юрист со стороны клиента прежде всего контролирует чистоту права собственности.

В большинстве штатов регистрация сделок с недвижимостью начала осуществляться достаточно поздно и не всегда централизованно, до сих пор имеются объекты, каковые зарегистрированы с нарушениями.

К примеру, обладатель, не зарегистрировав собственный право собственности, реализовал имущество (подписал соглашение и взял деньги). В некоторых штатах сделка может принимать во внимание настоящей, не обращая внимания на отсутствие надлежащей регистрации. Наряду с этим номинальный хозяин (что все это время числится в регистрационных органах) также может реализовать имущество.

Так, на одну и ту же квартиру будут претендовать два лица с весомыми доводами – один будет настаивать, что лишь зарегистрированные права настоящи, а второй будет сказать, что первый реализовал ему имущество, взял деньги и не имел права еще раз реализовывать объект.

Такая обстановка в Соединенных Штатах случается часто. Законодательство о сделках с недвижимым имуществом есть одним из самых ветхих, нормы берут начало еще в 18-19 столетиях. Наряду с этим то, чьи доводы победят в споре, будет разниться от штата к штату.

За три века суды организовали практику ответа таких споров, власти выпустили законодательство о регистрации, и, однако, существует опасность утратить недвижимость из-за некачественной проверки необремененных и неоспоримых прав хозяина.

Предок, не оформивший подобающим образом сделку 80 лет назад, может послужить обстоятельством дорогостоящего судебного спора сейчас.

Кроме несложного пренебрежения формальностями, регистрация возможно двойной, недвижимость возможно обременена штрафами прошлого хозяина, пребывать в центре спора наследников и быть предметом требования налоговых органов.

Более того, в Соединенных Штатах существуют различные типы собственности (особенно это относится недвижимости, которая передавалась много поколений), каковые дают различный количество прав обладателю. Ваш юрист обязан удостовериться, что хозяин действует в рамках собственных прав.

Просматривайте кроме этого: Процедура приобретения недвижимости в Соединенных Штатах

Технические риски

продавец и Покупатель платят брокеру рабочую группу. В среднем, 12% от сделки. Сумма довольно часто делится пополам: в случае если у каждой стороны имеется брокер, то любой приобретает по 6%.

Эти цифры трудятся по умолчанию, но стороны постоянно могут договориться о вторых условиях, не смотря на то, что на практике это редко случается.

В то время, когда соглашение составлен и подписан, клиент передает юристу продавца сумму депозита, которая как правило образовывает 10% от цены недвижимости. В большинстве случаев между закрытием сделки и подписанием договора (в то время, когда клиент приобретает ключи, а продавец полную сумму по договору) проходит 1-2 месяца.

Сейчас юристы контролируют чистоту собственности, продавец не имеет права заключать другие сделки, а клиент заказывает техническую экспертизу объекта.

К примеру, цена дома будет значительно зависеть от состояния крыши, фундамента, канализации, имеется ли насекомые-грызуны и вредители. Красиво выкрашенное строение может нуждаться в значительном ремонте, а в Соединенных Штатах это не только дорого, но и требует дополнительных разрешений и одобрений от мэрии.

Помимо этого, обладатель отвечает за ущерб собственности либо здоровью, каковые были причинены его недвижимым имуществом. Исходя из этого крайне важно знать, имеется ли риск, что растущее на участке дерево упадет на тротуар и нанесет увечья прохожему, либо почтальон сломает ногу на прогнивших ступенях крыльца.

В случае если экспертиза найдёт недочёты, стороны смогут отказаться от сделки, и юрист продавца возвращает клиенту депозит. Кроме этого возможно пересмотреть цену либо договориться об исправлении недочетов. В случае если клиент откажется от сделки по иным обстоятельствам, депозит останется у продавца.

Отказ банка дать кредит на приобретение недвижимости разрешает клиенту отменить сделку и взять депозит обратно, в случае если контракт составлен юристом грамотно.

Экономические риски

Кроме этого перед проведением сделки принципиально важно просчитать дополнительные затраты на содержание и покупку объекта.

В Соединенных Штатах существуют налоги штата и федеральные налоги. На протяжении сделки обе стороны должны будут заплатить национальные сборы. В Нью-Йорке действует налог на передачу права собственности, что зависит от вида недвижимости и чаще уплачивается продавцом (к примеру, 0,4% при продажи кондоминиума).

В каждом штате существуют собственные правила налогообложения, каковые определяют, кто, в каком случае и в какой сумме уплачивает налог. Эти подробности полностью зависят от типа недвижимости и от того штата где оно находится.

Помимо этого, нужно пристально изучить устав кондоминиума либо кооператива. В частности, в том месте возможно предусмотрена плата за переход права собственности. Это видится не везде, а вдруг таковой сбор имеется, то его размер зависит от престижности дома.

Для примера, при покупке квартиры на Манхэттене в Нью-Йорке взнос может составлять от $200 до $1500.

Текст подготовила Анастасия Фалей

Фото pixabay.com

10 заповедей при покупке недвижимости в Соединенных Штатах

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: