Риэлторы тянутся к морю

Риэлторы тянутся к морю

Столичные агентства недвижимости переключают внимание клиентов на апартаменты и виллы, расположенные в курортных государствах.

«Болгария! Апартаменты от 26 тысяч евро» — гласит рекламный баннер. «Недвижимость в Черногории — удачное вложение денег» — информирует web-сайт большого агентства. Около зарубежной курортной недвижимости царит настоящий ажиотаж. Он создан столичными риэлтерами: сейчас многие из них торгуют не хрущобами в какой-нибудь Капотне, а «дешёвым жильем» — апартаментами и домами в Болгарии, Черногории, Испании, Турции.

Отечественные соотечественники, падкие на прекрасную рекламу, скупают их чуть ли не оптом. В прошедшем сезоне количество инвестиций в недвижимость Черногории превысил 1 млрд евро (около 51% общего объема прямых инвестиций в эту страну). Самые лучшие места на побережье уже распроданы, предложение земельных участков ограниченно. Приблизительно на 1 млрд евро в течение последних трех месяцев этого года было реализовано болгарской недвижимости.

Причем около 341 миллионов евро поступило от чужестранцев, а также от россиян. Специалисты подсчитали, что каждый день в землю и болгарское жильё вкладывается в среднем по 22,7 миллионов евро.

Приманка для клиентов

Риэлтеры будут считаться, что чуть ли не основной приманкой для клиентов довольно недорогой недвижимости, расположенной на берегу моря восточноевропейских государств, являются возможности роста цен на нее обозримой перспективе. Именно на это сделана ставка в масштабной рекламной кампании. Кстати, в том же ключе пара лет назад действовали и английские риэлтеры, завлекая соотечественников в болгарские и другие курортные территории.

Это длилось до тех пор, пока многие клиенты, разочаровавшись в сделанных наспех приобретениях, не поведали об этом прессе.

В случае если в прошлые годы рост цен на недвижимость в курортных территориях поддерживался благодаря спросу со стороны европейских спекулянтов, то сейчас в первых рядах планеты всей россияне. При средней стоимости квадратного метра (1–2,5 тыс. евро в Болгарии, 2,5–4 тыс. евро в Черногории и от 2,5 тыс. евро в Испании) перед инвесторами раскрываются очень радужные возможности. Так как столичная а также сочинская недвижимость стоит в разы дороже, и предполагает совсем другой уровень комфорта.

Очевидно, агенты торопятся напомнить об этом клиентам: «В Испании три-четыре тысячи евро стоит квадратный метр в объектах с отделкой из мрамора, дерева и натурального камня, техникой от лучших западных производителей. В то время как в Сочи за пять-шесть тысяч вы получите квартиру вызывающего большие сомнения качества без отделки».

Согласно данным компании Knight Frank, в прошедшем сезоне цены на жилье в Хорватии выросли на 10%. За три последних месяца этого года болгарская недвижимость на вторичном рынке подорожала на 6,8%. Средняя удельная стоиость вторичного жилья в этом государстве образовывает около 670 евро за квадратный метр (в курортной Варне — около 1000 евро за метр). «В прошедшем сезоне цены на недвижимость в Болгарии выросли на 35 процентов», — утверждает директор отдела элитной жилья компании Knight Frank Екатерина Тэйн.

«В Черногории цены кроме этого двигаются вверх: с 2004−го по 2007 год они в среднем поднимались на 50 процентов в год, и, согласно расчетам интернациональных специалистов, рост стоимостей продлится еще пара лет», — констатирует управляющий партнер MIRAX Group Вячеслав Лейбман.

Дополнительным стимулом для клиентов помогают установленные в курортных территориях низкие налоги при совершении операций купли-продажи недвижимости (3–4%), и низкие ежегодные затраты на содержание жилья (около 0,2% от цены объекта).

Вызывающие большие сомнения возможности

Но, низкая стоимость курортной недвижимости, и обнадеживающие сведения о динамике стоимостей могут быть мифом.

Во-первых, не радует достоверность данных мониторинга стоимостей. Как и в Российской Федерации, как правило они отражают цены предложения, а не цены настоящих сделок, каковые смогут значительно отличаться. К тому же в некоторых государствах (к примеру, в Болгарии) в размеры апартаментов обычно включается площадь: террасы, балконы, холлы.

Исходя из этого при пересчете настоящая цена жилой площади может оказаться значительно выше заявленной в рекламных объявлениях.

Во-вторых, фактически нереально предугадать развитие рынков недвижимости курортных территорий, среди них и вследствие того что они весьма зависимы от внешнего спроса (внутренний спрос остается на низком уровне из-за мизерных доходов местных обитателей). Забрать ту же Болгарию. Количество нового строительства в этом государстве быстро растет, рынок насыщается. Так, по данным Национального статистического университета, лишь в скором будущем на рынке недвижимости покажется более 11,4 тыс. новых предложений.

Как раз столько проектов одобрено лишь в течение последних трех месяцев этого года. «Но все ли они будут удачно распроданы?» — уже задаются вопросом специалисты.

Кое-какие аналитики обращают внимание на коррекцию стоимостей, наметившуюся в Хорватии. Согласно данным компании CR Consulting, за год на побережье Адриатики цены на недвижимость поднялись в среднем на 7%, в то время как раньше среднегодовой прирост составлял 15–20%. «Клиенты стали более требовательными и критически настроенными», — так комментируют обстановку агенты по недвижимости. Нельзя исключать, что спад активности разъясняется оттоком европейских клиентов.

Тем более что сдача апартаментов в аренду не приносит ощутимой прибыли (максимум 3–5% годовых). В Испании из-за экономических катаклизмов снизилось количество сделок с недвижимостью, участники рынка утверждают, что испытывают трудности со сдачей жилья в аренду.

В-третьих, роковыми последствиями для ликвидности недвижимости может обернуться незнание местных реалий. Отсутствие в близи от жилого комплекса пляжа, каменистое, заросшее водорослями морское дно, болотистая местность около; отсутствие инфраструктуры, ужасная транспортная доступность — все эти и другие досадные проблемы смогут сделать невыносимым проживание в прибрежных апартаментах, не говоря уже об их успешной перепродаже.

Больше шансов нарваться на подобные проблемы у клиентов «дешёвого жилья» в довольно маленьких комплексах. У собственников апартаментов смогут появиться неприятности, которые связаны с некачественной эксплуатацией комплексов и объектов инфраструктуры, потому, что большое количество квартир будет пустовать чуть ли не круглый год.

«Растояние до моря, полное сервисное обслуживание вилл и апартаментов, наличие качественного ремонта, размещение неподалеку от развлекательных центров, предоставление дополнительных одолжений, таких как сдача автомобилей в аренду, — все это крайне важно. Расположение может повысить привлекательность, быть может ее убить. К примеру, в случае если рядом с виллой ведется активное строительство, то какой бы превосходной она ни была, жить в ней никто не захочет», — говорит управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова.

Риски минимальны, но присутствуют

Своеобразные риски связаны кроме этого и с юридическими процедурами совершения сделок с зарубежной недвижимостью: в целом они несложны, но предполагают знание серьёзных нюансов. К примеру, в соответствии с действующему законодательству Черногории зарубежные граждане не смогут купить в собственность почву. Делать это вправе лишь зарегистрированное на территории страны юрлицо.

Глава юридической работы компании «Пересвет-Инвест» Павел Катков поясняет, что хозяином почвы в Болгарии возможно лишь болгарское физическое либо юрлицо.

Регистрация юрлица может обойтись от 300 до 3000 евро. «В некоторых случаях при ликвидации компании недвижимость должна быть реализована, причем ее цена будет после этого делиться между совладельцами поровну. Это значит, что в случае если хозяин по доброте ввел в долю друзей либо родственников, то должен будет по закону делиться со всеми при продажи компании», — даёт предупреждение г-жа Маркарова.

По словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, время от времени требование закона таково, что директором, пускай и номинальным, должен быть местный гражданин. «Риски при таковой схеме хоть и минимальны, но присутствуют. В первую очередь они связаны с добросовестностью местного директора, и с серьезностью посредника, что берет на себя оказание услуг по ведению бухгалтерии, уплате нужных налогов и сборов и аудиту».

Начальник департамента зарубежной недвижимости Prestige Property Жанна Гусейн не рекомендует брать недвижимость в том месте, где имеется законодательные ограничения на ее приобретение чужестранцами. Определенные неприятности смогут появиться и со сдачей квартир в аренду. К примеру, в случае если объект находится в кондоминиуме, то все жильцы должны давать согласие на появление нового арендатора.

Директор по продажам компании «Новое уровень качества» Андрей Уфимцев говорит, что в ряде государств законодательно сдерживается рост стоимостей за счет высоких налогов на перепродажу жилого имущества.

При покупке зарубежной недвижимости специалисты настоятельно советуют досконально изучить окружающую ее среду, схему приобретения объекта, налоговые и другие затраты (нотариус, регистрация права собственности). И призывают не экономить на одолжениях опытных посредников. Цена их одолжений не должна быть больше 2–3% от цены сделки.

Текст: Илья Ступин

Специалист-online

?? Как трудятся риэлторы в Сочи | Как реализовывать недвижимость на море | Риэлтор Сочи

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: