Проверка благонадежности
Составляя договор продажи, агенту необходимо учитывать права как собственных клиентов, так и собственные.
Агентский контракт – это один из самых серьёзных документов, определяющих сотрудничество застройщика и агента либо агента и агента. В контракте определяется размер комиссионных, как и в то время, когда они будут выплачены, ответственности сторон, и другие серьёзные моменты, которым направляться выделить внимание.
Обстановка из судьбы
Несмотря на язык либо страну, первое, что обязан сделать агент, заключая агентский соглашение с зарубежным агентом либо застройщиком, это запросить все официальные бумаги о реализовываемом объекте. Данный процесс больше известен как проверка благонадежности (англ. — due diligence). Документы о праве собственности на землю, разрешение на строительство и планирование принципиально важно проверить перед тем, как подписывать контракт о сотрудничестве с зарубежным партнером.
Агенты должны знать правовой статус собственных объектов и недвижимости, которую они продвигают.
Агент обязан заботиться о клиенте, что время от времени предпочитает подавать в суд на агента в его собственной стране, где закон намного яснее для понимания и несложнее отыскать юриста. Куда сложнее начать юридические разбирательства за рубежом, где легальная система и язык может разительно различаться. Вследствие этого, агенты должны принять меры чтобы избежать неприятностей с законом.
Второй вопрос, что обязан задать партнеру агент – это банковские обеспечения на приобретение недвижимости в таких государствах, как Испания либо Португалия. В том месте, где аналогичной услуги нет, агент обязан спросить, о вторых обеспечениях сохранности сумм, выплаченных клиентом; к примеру, открытие счета эскроу (escrow accounts).
Довольно часто агент не говорит на языке собственного партнера, либо не имеет возможности всецело осознать содержание документов. Исходя из этого рекомендуется нанять свободного юриста, что владеет достаточным количеством знаний местных языка и законов страны, в которой находится реализовываемый объект недвижимости.
В то время, когда юрист подтвердит, что все документы, предоставленные агентом либо застройщиком, в порядке, необходимо составлять черновик договора. Рекомендуем привлечь к этому того же самого юриста, что контролировал документы о проекте.
Соглашение
Довольно часто задаваемый вопрос: по каким законам регулируется контракт? Это зависит от многих факторов. It depends on many factors. Большинство контрактов регулируются зарубежными законами, по причине того, что объект недвижимости находится именно там. Будет весьма сложно делать выводы зарубежную компанию в суде второй страны.
Иначе, , если зарубежный агент либо застройщик не выполнит собственных обязательств, несложнее ли будет пострадавшему агенту взять компенсацию в зарубежном суде?
Дело в том, что при с застройщиком, местному будет несложнее наложить арест на землю. При с агентом, будет несложнее выписать штраф.
Любой контракт о сотрудничестве обязан содержать главные понятия.
1. Четко выясните предмет контракта. Это лишь один объект недвижимости либо целый комплекс? Для этого должна быть указана детальная информация об объекте.
2. светло укажите стороны, заключающие контракт. Контракт обязан содержать полные имена и прочую нужную информацию о людях, подписывающих его по поручению компаний. Кроме этого должно быть указано, имеют ли право эти лица подписывать документы, владеющие юридической силой, от имени собственных компаний.
3. Агент обязан удостовериться в том, что он приобретает эксклюзивные права на продвижение проекта в собственной стране. Это указывает, что никакой второй агент не сможет продвигать данный объект в той же самой стране, без разрешения самого агента.
4. Должны быть оговорены сроки, поскольку ни агент, ни застройщик не предложат условия эксклюзивности окончательно. Один год есть стандартным в аналогичных случаях. Позднее контракт возможно продлен на определенное время, за который должно быть реализовано предельное число объектов.
5. Комиссионные – не меньше серьёзны, чем эксклюзивность. В соглашении должно оговариваться, комиссионные в каком размере и в то время, когда возьмёт агент за каждую продажу. В некоторых государствах комиссионные выплачиваются в момент подписания договора продажи.
оптимальнее обеим сторонам договориться, что агентские комиссионные будут выплачиваться по мере того, как застройщик будет получать деньги от клиента.
6. Выясните четкие обязанности каждой стороны. Застройщик обязан владеть всеми надлежащими разрешениями и юридическими бумагами на продажу и постройку объекта недвижимости. Кроме этого он обязан обеспечить клиента по результатам сделки, полными правами владения собственности. В то еж время, он обязан выполнять правила договора, довольно эксклюзивности, комиссионных и схемы их выплаты.
Должен быть оговорен штраф за нарушение застройщиком какого-либо из пунктов договора.
7. Для тех агентов, у которых не представительства за рубежом, должна быть оговорена возможность поездок, дабы избежать случаев «увода» клиентов зарубежным агентом и утраты комиссионных.
8. Кто обязан показывать недвижимость потенциальному клиенту и что делать дальше? Функции местного агента в большинстве случаев сводит собственные к минимуму – организация поездки и поиск покупателей представителя зарубежного агента либо застройщика, но оптимальнее это четко обговорить.
9. Решите о размере компенсаций , если стороны нарушат условия договора. Это должна быть или четко оговоренная сумма, или сумма, определяемая в зависимости от количества понесенных убытков.
10. Учитывайте третью сторону. Обсудите возможность наема суб-агентов либо экспертов по продажам.
Это должно быть оговорено условиями условия и договора найма третьих лиц должны быть четко прописаны.
Но, постоянно могут появиться определенные темы, каковые вы захотите прописать в договоре. Лучший совет в этом случае – это обратиться к опытным юристам, дабы удостовериться в том, что права и интересы обеих сторон защищены.
Ключевые принципы составления контракта в Российской Федерации
Татьяна Рожкова, член «Московской коллегии юристов», говорит о том, что должны учитывать российские и зарубежные компании при составлении контракта по продажам:
Действующим законодательством согласится возможность существования агентских контрактов двух типов, принципиально отличающихся друг от друга. Агентский контракт, предусматривающий осуществление агентом деятельности от собственного имени и за счет принципала, конструируется по образу соглашения рабочей группы. В данной связи правовые последствия действий агента появляются конкретно у него.
В случае если данное агенту поручение пребывало в совершении сделки с третьим лицом, то по таковой сделке получает все права и делается обязанным агент, кроме того в то время, когда принципал был назван в сделке либо вступил с третьим лицом в яркие отношения по ее выполнению. Потом все выполненное по сделке агент обязан передать принципалу, потому, что сделка заключалась по его поручению и в его заинтересованностях.
Предметом агентского соглашения возможно совершение в равной степени как юридических действий (заключение соглашений и др.), так и действий фактического характера, т.е. не влекущих правовых последствий (изучение конъюнктуры рынка, поиск потенциальных контрагентов, ведение рабочий переписки и др.).
Для агентского соглашения характерно предоставление агенту более широких возможностей при деятельности в интересах принципала. В контракте возможно указана только неспециализированная цель, с целью достижения которой агент вправе выполнять каждые действия.
Контракт может заключаться на определенный срок, установленный соглашением сторон. В случае если контракт не содержит указания на срок его действия, он считается осуждённым на неизвестный срок.
Агент вправе привлечь к реализации порученных действий третье лицо, заключив с ним субагентский соглашение, в случае если это прямо не не разрещаеться агентским контрактом.
Агент обязан представить принципалу отчеты о ходе выполнения поручения. сроки и Порядок предъявления отчетов устанавливаются агентским соглашением.
Принципал, имеющий возражения по представленному отчету, обязан сказать о них агенту в течение 30 дней со времени получения отчета. Соглашением сторон возможно предусмотрен другой, более либо менее долгий срок для заявления принципалом имеющихся у него возражений. В случае если в указанный период возражения принципалом заявлены не будут, отчет считается принятым, а агент согласится выполнившим поручение надлежащим образом.
Принципал, со своей стороны, обязан уплатить агентское вознаграждение, потому что агентские отношения постоянно имеют возмездный темперамент. порядок и Размер оплаты оказываемых агентом одолжений определяются соглашением сторон.
В случае если размер агентского вознаграждения в соглашении не предусмотрен и не может быть выяснен исходя из содержания иных условий соглашения, вознаграждение выплачивается принципалом в размере, в большинстве случаев взимаемом за подобные услуги при сходных событиях.При отсутствии в соглашении указаний на сроки оплаты одолжений агента вознаграждение должно быть выплачено принципалом на протяжении семи дней с момента представления отчета за прошедший период, в случае если из существа соглашения либо обычаев делового оборота не вытекает другой порядок его уплаты. Все эти условия смогут быть поменяны и согласованы в соглашении.
издание Overseas Property Professional
