Продажа заграничной квартиры: поиск риэлтора дома и за рубежом, азы рекламы и маркетинга, советы продавцу
В большинстве случаев, говоря об операциях с зарубежной недвижимостью, подразумевают приобретение квартир, апартаментов, вилл и т.п. Жизнь, но, время от времени поворачивается так, что появляется острая необходимость в деньгах (из-за чего как раз – растолковывать, возможно, нет потребности, в особенности на фоне постоянных бесед о кризисе). И появляется надобность недвижимую собственность, наоборот, реализовать.
Ход первый: ищем риэлтора
Реализовывать недвижимость самостоятельно тяжело кроме того в том случае, если вы живете в том же городе. А в то время, когда объект находится за тысячи километров и в второй стране, задача делается фактически невыполнимой: сложно организовать кроме того простой показ, не говоря уже о юридических вопросах, организации сделки и т.п. Следовательно, нужен агент. Где и как отыскать риэлтора?
Как убедиться в элементарной честности и достаточном профессионализме?
Пара лет назад на одной опытной «тусовке» создатель этих строчков услышал любопытное суждение: лишь задумывая и проектируя новое строение, хороший инвестор наблюдает на большом растоянии вперед – среди них и думает о том, как позже это строение сносить и что делать с обломками. Это, само собой разумеется, верховный пилотаж предвидения, дешёвый лишь большим компаниям с аналитиками, маркетологами и т.п.
Но и частному лицу, получающему комфортный домик где-нибудь на берегу моря, стоит задать себе вопросы: как не так долго осталось ждать я собирается данный объект реализовать? И кому я его реализую?
Большая часть клиентов так, само собой разумеется, не поступали. Корить себя за это поздно – необходимо решать на данный момент. «Первое, с чего направляться начать – осознать, кто по большей части берёт недвижимость в данной стране, — говорит Игорь Индриксонс, начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – К примеру, это обитатели Норвегии. Значит, необходимо искать риэлторов, трудящихся как раз с клиентами из этой страны.
Обращаться направляться и в местные (для страны, где находится ваша недвижимость) агентства, ориентированные на норвежский рынок, и в фактически норвежские. И, само собой разумеется, возможно и необходимо предложить объект и русскому рынку – самостоятельно либо через агентство».
Вопрос о том, какое количество экспертов пробовать привлечь, и не следует вовсе. «В большинстве государств на вторичном рынке фактически не существует эксклюзивов, исходя из этого, чем больше привлекается агентств и агентов, тем выше шанс реализовать, — отмечает Юлия Титова, начальник отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Действительно, при нынешнем состоянии рынка реализовать достаточно сложно».
Что до честности и профессионализма, то эти материи проверить не легко – вряд ли кто-то согласится сам в недочёте того либо другого. «Возможно, само собой разумеется, разузнать о интернациональном признании данного агентства, взятых им призах и премиях, — говорит Игорь Индриксонс (направляться). – Но я бы внес предложение второй путь, более простой: определить, кто на данном рынке фаворит». И это правильно – в то время, когда о ком-то прекрасно отзываются коллеги-соперники – это дорогого стоит.
Ход второй: пробуем понравиться
Отыскать эксперта, занимательного вам – еще полдела. Необходимо, дабы и риэлтор заинтересовался вашим вариантом. При нынешнем состоянии рынка это вовсе не гарантированно – кое-какие компании трудиться с недвижимостью, которая прежде была приобретена не у них. К их числу относится и «БЕСТ-Недвижимость», и Юлия Титова растолковывает, из-за чего. «Объектов на продажу море, — говорит специалист. – Мы берем либо объекты, приобретённые у нас, либо что-то сногсшибательное.
Единичные объекты на вторичном рынке тяжелее рекламировать, помимо этого, смогут всплыть разные юридические нюансы. И, само собой разумеется, персональный фактор: «физик», реализовывающий одну квартиру, может капризничать, поменять правила игры на ходу. Это никому не весьма интересно».
Но так поступают не все агентства. «Это явление не носит массового характера», — вычисляет Станислав Зингель, президент Интернационального агентства недвижимости Gordon Rock. А Михаил Михов, председатель совета директоров агентства зарубежной недвижимости «В раю», : при отказа какой-то компании реализовывать ваш объект имеете возможность обратиться к нам!
Ход третий: вычисляем рабочую группу
Ключевой во взаимоотношениях клиента и риэлтора вопрос – рабочая группа. В некоторых государствах ее размер установлен законодательно, но в большинстве – это в чистом виде рынок, и размер вознаграждения риэлтора зависит, по существу, от количества желающих реализовать. «Основной показатель – как не легко в данной стране продается недвижимость: чем сложнее – тем больше попросит агентство, — вычисляет Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Самыми «тяжелыми» выясняются страны, более всего пострадавшие от кризиса». Говоря о конкретных размерах рабочей группы, специалист назвал «вилку» от 0,5% до 15%.
Другие отечественные консультанты именовали более скромные цифры. По оценке Михаила Михова («В раю»), рабочая группа образовывает, в большинстве случаев, 2-10% от цены недвижимости. Еще чаще назывались комиссионные в 3-6%.
Действительно, с оговорками.
«Продавцу нужно четко осознавать, что на данный момент фактически во всех государствах «рынок клиента», — говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Это значит, что кроме того в тех государствах, где до кризиса агентства брали рабочую группу с берущей стороны, сейчас берут и с продавцов также. И размер рабочей группы вырос». «Кроме стандартной формы, в то время, когда размер вознаграждения определяется в процентах, вероятна и другая договоренность, — отмечает Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). – Фиксируется цена, которую продавец желает взять на руки, а все, что агенты удается «накрутить» выше – его гонорар».
Рекомендации продавцу
финансовые проблемы и Кризис стали причиной ожесточённой борьбе среди продавцов: реализовать недвижимость желают сейчас многие. Известно вернейшее средство повысить привлекательность собственного объекта – опустить цену, но средство это по понятным обстоятельствам не весьма нравится продавцам Запрещено ли придумать что-то еще?
Отечественные консультанты высказали лишь одно предложение: русский хозяин зарубежной недвижимости может предложить реализовываемый объект кому-то из соотечественников – родственникам, приятелям, родственникам друзей, приятелям родственников «Все не редкость. И чудеса случаются», — суховато отреагировала на такую возможность Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). А вот Станислав Зингель (Gordon Rock) чуть более оптимистичен. «В случае если объект находится в жилом комплексе, где главная масса собственников – россияне, то он делается более востребованным как раз среди наших соотечествеников, — отмечает он. – В этом случае сотрудничество с русским агентством недвижимости и поиски клиента на отечественном рынке дают значительные преимущества».
В чем было куда больше единодушия – так это в советы не спешить с продажей. «В случае если нет острой необходимости, я бы рекомендовала переждать, — выразила фактически неспециализированное вывод Юлия Титова. – на данный момент громадный количество недвижимости выставлен на продажу чужестранцами, каковые вынуждены платить по ипотекам. А имеется еще банки, ставшие собственниками недвижимости, отсуженной у бывших клиентов – они готовы «падать» в цене еще ниже». «Реализовывать при нынешнем состоянии рынка невыгодно, стоимости упали в некоторых местах вдвое, — вторит Михаил Михов («В раю»). – А вот брать на данный момент – это именно удачное вложение денег».
О возможностях
В статьях о недвижимости уже давно неспециализированным местом стали слова об инерционности данного рынка. Акции либо валюта смогут за пара мин. утратить половину собственной стоимости, а realestate сперва медлительно уходит в понижение, позже так же медлительно восстанавливается.
«Недвижимость многих стран уже растет в цене. Франция, Скандинавские государства, Австрия, Швейцария, Кипр – все они уже дорожают, — уверен Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – А также в том месте, где последствия кризиса были сверхтяжелыми (к примеру, Испания), кризис также, по существу, закончился. Однако из-за инерционности недвижимости процесс восстановления займет больше времени, чем в других отраслях экономики».
Но – в чем уверенны все отечественные консультанты – кроме того возобновление роста цени спроса не избавит продавца от необходимости искать риэлтора, договариваться с ним о размерах рабочей группы и т.п. В свое время много говорили о том, что новые интернет-разработки сделают ненужным присутствие агента-человека: наблюдать квартиру возможно будет на протяжении виртуального тура, а оплачивать приобретение – банковским переводом.
Но позже стало известно, что все не так легко. «Интернет стал помощью и огромным плюсом в ходе выбора объекта и принятии решения о покупке, — говорит Елена Некрытова, начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества». – Но услуги риэлтерской компании при продаже вторичного объекта все равно будут необходимы. И для показа объекта, и для подготовки документов, согласования и процедуры расчётов всего процесса».
Создатель : Владимир Абгафоров
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
