Почему вкладывать в недвижимость германии больше невыгодно
Рынок недвижимости Германии уже не тот. Объекты, на которых привыкли получать инвесторы, больше не приносят желаемый доход. Искать рентабельные предложения делается все сложнее.
С какими рисками сталкиваются чужестранцы, и что делать тем, кто желает вкладывать в германское «цементное золото»?
Своим взором на будущее и настоящее германского рынка недвижимости делится Ольга Мюллер, MRICS, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI r.e.s GmbH, юрист-сертифицированный оценщик и экономист.
За последние два года рынок Германии быстро изменился. Спрос стал в разы быть больше предложения. В дополнение к этому низкие ставки на финансирование поразительно усилили покупательскую активность.
Все это стало причиной тому, что объектов на рынке нет. Брать нечего. Но в случае если у вас имеется объект для продажи – на данный момент самое время его реализовать.
В прошедшем сезоне мой постоянный клиент, один из германских фондов, приобрел 90 объектов недвижимости. Замысел на текущий год – приобрести еще 90 – до тех пор пока был выполнен всего лишь на 15%, а год уже заканчивается.
В то время, когда ко мне обращаются новые клиенты с жаждой инвестировать в торговую недвижимость, приходится растолковывать, что сейчас это уже невыгодно. Многие годы торговая недвижимость имела собственные преимущества – она была более рентабельна, чем жилая.
Но на данный момент обстановка развернулась на 180 градусов.
Риски при покупке торговой недвижимости
А что мы видим сейчас? Большая рентабельность торговых объектов достигает планки – 6%. И это будет далеко не Мюнхен, кроме того не Дрезден либо Магдебург.
Объект будет пребывать в деревне, заглавия которой вы ни при каких обстоятельствах не слышали.
Да, время от времени, такая деревня может оказаться Клондайком, к примеру, в случае если в регионе нулевая борьба с другими предпринимателями. Но это видится в 1% случаев. В остальных же 99% борьба весьма активная, идет ожесточенная борьба.
Добавьте к этому отрицательный экономический и демографический рост региона и получите на выходе объект, контракт аренды которого смогут и не продолжить через 15 лет. Либо продлят на весьма невыгодных условиях, и хозяин будет рад, что его недвижимость хоть как-то сдана в аренду и не всецело обесценилась.
Банки верно делают, что дают кредит лишь на срок действия контракта аренды. Они не желают рисковать.
И что получается, если вы, к примеру, таковой объект финансируете? А получается примерно следующее: допустим, уровень годовой аренды образовывает €136 000 при неспециализированном размере инвестиции €2 500 000 и размером собственного капитала €1 250 000, часть денег – около 15% (€20 400) – у вас уходит на обслуживание объекта и юрлица, 17% (€23 120) вы отдаете банку в качестве выплаты по процентам, 52% (€70 720 евро) оплачиваете тело кредита.
У вас на руках остается 16% (€21 760), либо 1,74% – рентабельность на личные средства ROE в кратковременном периоде, т.е. не учитывая повышения цены активов за счет выплаты тела кредита, при окупаемости 57 лет либо 7,4% – рентабельность на личные средства ROE в долговременном периоде, т.е. с учетом повышения цены активов за счет выплаты тела кредита.Неприятность лишь в том, что как правило у торговой недвижимости цена объекта по истечению срока контракта, т.е. через 15 лет падает, а не остается константной.
А сейчас давайте посмотрим таковой сценарий. Через 15 лет арендатор супермаркета вправду не продлевает соглашение, и строение остается безлюдным.
- Неспециализированный размер инвестиции – €2 500 000.
- Личный капитал 50% – €1 250 000.
- Чистая прибыль за 15 лет — €326 400.
- Цена объекта через 15 лет без арендатора – €500 000.
И кто получается получил? Банк. А вы остались с отрицательным балансом – рентабельность собственного капитала ROA в долговременном периоде примерно 10%, но лишь это рентабельность не в год, а за целый период инвестиции – 15 лет.
Разрешите тут подметить, что срок эксплуатации супермаркета – максимум 40 лет. Т.е. самое позднее через 4 десятилетия строение необходимо снести и выстроить новое, а это дополнительные инвестиции.
И тут вы спросите, но так как недвижимость может и вырасти в цене? Да, может. Но для этого должно быть выполнено пара условий:
- конкурентоспособное место,
- наличие одного либо нескольких арендаторов на объект по истечению срока соглашения,
- объект обязан соответствовать требованиям арендатора по площади, внешнему виду, техническому оснащению и т.д.,
- большой спрос на рынке.
Просматривайте кроме этого: Куда инвестировать? Жилая либо торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы
Риски при покупке жилья
А сейчас заберём сектор жилья. Рентабельность прибыльных домов в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Лейпциг, образовывает максимально 4%. Осознавая это, инвесторы, берущие недвижимость в больших городах, уже давно рассчитывают не на доход от аренды, а на рост цены квадратного метра.
У меня для вас новость! Для того чтобы роста больше не будет.
Жилая недвижимость в Берлине, Мюнхене и Штутгарте переоценена на 75%. Прекрасно, что Лейпциг к ним до тех пор пока еще не относится, развитие стоимостей тут запаздывает на 4-5 тот пик и лет придется не на 2018 год, а на 2022-2023.
Роста ставок на аренду не планируется, а вот новых строительных объектов вводится довольно много – более 300 000 единиц жилья. Приток нового населения в города сократится, поскольку цена аренды поразительно высока. Наряду с этим обитатели городов в связи с ростом заработной плата активнее берут кредиты на приобретение собственной квартиры либо дома.
А что будет, в случае если ставка на финансирование мало вырастет? Верно, спрос упадет. А что будет, в то время, когда упадет спрос?
Снова верно, стоимости начнут уменьшаться.
Просматривайте кроме этого: Жилая недвижимость Германии. Дом, где рождается доход
Что же делать?
Тем, кто желает купить объекты, нужно искать недооцененные районы и изучать их возможности.
Как это сделать? Мой совет: ищите грамотного эксперта, что проанализирует локальный рынок для вас. Я, к примеру, для этого выезжаю на место, общаюсь с людьми и в обязательном порядке знакомлюсь лично с самим бургомистром либо хотя бы с его программой.
Он обязан меня убедить и вынудить поверить, что он сможет в ближайщее время развить собственный регион так, чтобы в том месте начали расти цены на недвижимость, соответственно, дабы мои клиенты победили.
Тем, кто на данный момент имеет хороший объект на руках, советую скоро реализовать его по весьма удачной цене.
Скорость крайне важна, поскольку таких больших цен на готовую недвижимость в ближайщее время уже не будет. Дабы сделка прошла удачно, необходимо отыскать эксперта, что упакует объект, подготовит к продаже и отыщет клиентов по самой привлекательной цене.
Создатель Ольга Мюллер
Фото pixabay.com
