Падение рынка заставило бизнес-центры массово снижать ставки

За год цены на конторы в Москве упали на четверть, а часть пустующих помещений класса А выросла до 30%. Арендаторы пользуются моментом, дабы перезаключить соглашение на удачных условиях либо поменять офис на более респектабельный

Падение рынка заставило бизнес-центры массово снижать ставки

Фото: ИТАР-ТАСС/ Алексей Филиппов

Согласно данным Colliers, весной прошлого года средняя ставка составляла $760 за кв. м в год, а на данный момент $560. Наряду с этим часть пустующих площадей в Москве выросла до 29% в классе А и 16,7% в классе B. Это разрешает арендаторам ставить арендодателям собственные условия.

По словам директора отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Марии Зиминой, не меньше 75% арендаторов контор класса А, чей соглашение был привязан к курсу американского доллара, в начале 2015 года обратились за пересогласованием его условий, и практически всем это удалось. Согласно данным компании Blackwood, продления либо пересмотра действующих соглашений аренды касалось 76% всех сделок по аренде качественных контор в Москве в течение последних трех месяцев 2015 года, согласно данным Knight Frank — 86%.

Самая большая компания, решившая сэкономить на аренде контор, — ОАО «Сбербанк России». В последних числах Апреля наибольший российский банк сказал, что собирается пересмотреть контракты аренды собственных отделений, снизив затраты на аренду на 20%. С несговорчивыми арендодателями Сбербанк вести продолжительные переговоры не собирается — он уже расторгает 177 соглашений аренды, по которым договориться о более удачных условиях не удалось, пишет РБК.

Еще одна государственная компания, которой удалось улучшить условия аренды, — «Ростелеком». В последних числах Марта чешская PPF, обладатель БЦ Comcity, заявила, что ее русский «дочка» ООО «Антемона Лимитед» заключила новый контракт аренды с оператором. Как писал «Коммерсантъ», по новым условиям «Ростелекому» удалось зафиксировать арендную ставку в рублях на уровне 14,9 тыс. руб. за кв. м в год плюс НДС (на 8% ниже начальной цены). Оператор занимает в бизнес-центре 48,13 тыс. кв. м.

Удалось поменять условия соглашения аренды и Mail.ru Group, которая арендует около 30 тыс. кв. м в одной из башен БЦ Sky Light. В течение последних трех месяцев компании удалось зафиксировать курс в контракте на уровне 50 руб./долл. (ранее ставка рассчитывалась по курсу ЦБ, что в то время был значительно выше), поведал РБК источник, близкий к компании. Наряду с этим срок соглашения не изменился — до 2020 года.

Сумели перезаключить либо продлили контракты аренды на более удачных условиях и другие большие, а также интернациональные, компании. Лишь в текущем году банк «Русфинанс» перезаключил контракт аренды 6,6 тыс. кв. м в БЦ «Ситидел» на Земляном Валу с «оптимизацией текущих коммерческих условий», а интернациональная рекламная несколько GroupM переподписала на более удачных условиях (они не раскрываются) соглашение на 10,8 тыс. кв. м в БЦ «Легенда» на Цветном проспекте. ING Bank продлил контракт аренды 6 тыс. кв. м в «Амбер Плазе» на Краснопролетарской улице., Volkswagen — 8,8 тыс. кв.м в «Кругозоре» на улице Обручева, Boeing — 5,8 тыс. кв. м в бизнес-центре в Газетном переулке, Nokia Networks — 5,4 тыс. кв. м в БЦ «Фабрика Станиславского».

По большей части при пересмотре контрактов скидка составляла 3–10%, но в редких случаях получалось добиться понижения неспециализированной цене на десятки процентов, от 23% до 51%, говорит Мария Зимина из Knight Frank.

«Хозяин с большей охотой идет навстречу статусному арендатору, что есть наряду с этим якорным для его делового комплекса», — растолковывает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. И приводит еще один пример оптимизации затрат на аренду: он утвержает, что розничная сеть Enter (аффилирована с сетью сотовых салонов «Связной») сумела снизить затраты на аренду на 48% за счет понижения арендных ставок по текущим соглашениям.

«По окончании падения курса рубля в конце прошлого года собственники были вынуждены идти на уступки арендаторам контор, дабы избежать их негативного эффекта и переезда, что появится из-за простоя площадей», — соглашается управляющий партнер русского офиса Colliers International Николай Казанский.

Всего за последний год количество пересмотра и сделок продления коммерческих условий составил 223 тыс. кв. м. Из них 86,7 тыс. кв. м было в первом квартале 2015 года, еще 80 тыс. кв. м на октябрь—декабрь 2015-го, говорит директор отдела глобальных корпоративных одолжений CBRE Ирина Хорошилова.

Переезд в кризис

До тех пор пока большая часть арендаторов ведут переговоры о понижении ставок, кое-какие решили воспользоваться падением рынка, дабы поменять собственный офис на более статусный. К примеру, японская Mitsubishi договорилась о переезде в БЦ «Белые сады» у станции метро «Белорусская», принадлежащем Millhouse Романа Абрамовича. на данный момент штаб-квартира компании находится на юго-западе Москвы — в БЦ «Кругозор» компании O1 Properties Бориса Минца.

В «Белых садах» Mitsubishi займет больше 1,4 тыс. кв. м на верхних, более респектабельных этажах строения, поведали РБК в компании CBRE (консультант сделки).

Еще одна похожая сделка может случиться скоро. Как поведали РБК источник, близкий к O1 Group, и представитель консалтинговой компании, участвовавшей в сделке, в принадлежащий O1 бизнес-центр iCube на Нахимовском проспекте переедет штаб-квартира «большой интернациональной компании из настоящего сектора».

По словам собеседников РБК, арендуемая площадь составит 12,5 тыс. кв. м. Представители трех консалтинговых компаний по недвижимости поведали, что арендой офиса в БЦ iCube интересовалась Mars, штаб-квартира которой находится в подмосковном Ступино, рядом с заводом компании. Взять официальные комментарии Mars и O1 РБК не удалось.

В целом в 2014 году переездов с ухудшением качества офиса фактически не было, утверждает глава департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин. Так, он утвержает, что более 70% арендаторов, покинувших конторы класса В и В+, переехали в конторы класса А. К примеру, несколько компаний «Систематика» переехала из БЦ «Лефорт» в БЦ Comcity, а «ТНТ-Телесеть» подписала контракт аренды в БЦ класса А Diamond Hall (на данный момент на сайте компании указан офис в бизнес-центре класса B «Византий» на Трифоновской улице).

Всего, по подсчетам S.A. Ricci, из всех компаний, каковые поменяли конторы, практически добрая половина переехала в бизнес-центры классом выше, треть осталась в собственном классе и лишь 13,4% понизили класс офиса, говорит Аверкин.

Ирина Хорошилова из CBRE отмечает, что во втором полугодии 2014 года компания начала фиксировать рост количества сделок в Третьего транспортного кольца (ТТК), тогда как в прошлые годы спрос за его пределами был выше, чем в. «Подобный рост интереса к помещениям в центре был характерен, к примеру, для периода 2009–2010 годов, на протяжении прошлого экономического кризиса», — отмечает она. Это подтверждают и в Knight Frank: согласно данным компании, в перовм квартале 2015 года 67% сделок пришлось на район в ТТК.

Алексей Пастушин (РБК)

Спасет ли ставка в 13% ипотечный рынок

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: