Осторожно, kidalovo! как не стать жертвой аферы на заграничном рынке недвижимости

Осторожно, kidalovo! как не стать жертвой аферы на заграничном рынке недвижимости

В 90-е годы граждане РФ вдосталь «накушались» всяческих обманов – в большинстве случаев в этом последовательности первой вспоминают «МММ», не смотря на то, что на деле различных мошеннических компаний были тысячи и сотни. Это породило легенду, что целый отечественный бизнес таков – но в остальном мире, в «обычных государствах» все участники рынка поголовно законопослушные и голубоглазые. Узнается, но, что это не верно: мошенников полно везде.

И, – потому, что процесс приобретения россиянами недвижимости за границей на данный момент очевидно находится на подъеме, весьма и весьма многие наши соотечественики рискуют в скором будущем познакомиться с «кидаловом» на зарубежный манер. Дабы их предостеречь, Metrinfo.Ru решил сделать подборку самые типичных опасностей.

Котлован – он и в Африке котлован

О том, что приобретение недвижимости на стадии строительства есть высокорискованным делом, мы все прекрасно знаем – по русским реалиям. Во многих зарубежных государствах все в точности так же: имеется риски, что объект не будет выстроен по большому счету. Либо – что лучше, но также не очень приятно – окажутся сорванными сроки.

Либо что нужно будет заплатить больше, чем указано в договоре.

Обстоятельства явления очевидны: застройщик, начиная новый проект, довольно часто не имеет средств для его завершения, а делает ставку или на заемные банковские средства, или на продажи на стадии котлована. До кризиса ни с тем, ни с другим неприятностей не было, сейчас же обстановка изменилась. «В отечественной практике таких случаев не было, поскольку мы шепетильно выбираем партнеров, — говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland». – Но приведу пример: один клиент приобрел дом в Турции на стадии офф-замысла. Дом не выстроен, и данный человек третий год судится с застройщиками в турецком же суде».

«До кризиса очень много проектов покупалось на стадии котлована либо кроме того бумажного проекта, — отмечает Наталья Завалишина, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management». – Их вычисляли инвестиционно привлекательным. Но с началом кризиса приоритеты клиентов пара изменились: многие стали бояться рисков недостроя либо срывов сроков сдачи, банкротства застройщика и т.д.».

Что же делать? Совет «брать лишь готовое» безукоризненна, но по окончании завершения объект точно окажется дороже. Возможно, брать еще не выстроенные объекты все же возможно, но учитывая реалии страны. «К примеру, во Франции банки дают ипотечные кредиты и на строящиеся объекты, что говорит о высокой надежности застройщиков, — говорит Наталья Завалишина. – В Италии строящиеся объекты страхуются, и при переноса сроков сдачи застройщик штрафуется».

А вот в государствах, где рынок ориентирован лишь на зарубежного клиента, нет вторичных продаж и, по существу, отсутствует конечный потребитель, риски недостроя выясняются чрезмерными.

Эксплуатация: ЖЭК и «налоги-потрошитель»

Постоянные траты на недвижимость – это та информация, которую многие продавцы «забывают» сказать. «Довольно часто отечественные клиенты совсем не интересуются побочными затратами», — говорит Анастасия Дудерова, начальник отдела зарубежной недвижимости агентства «Delta Estate». В это же время, квартплата и налогообложение во многих зарубежных странах таковы, что смогут повергнуть клиента из России в шок.

У нас налог – это по большей части 0,1-0,5% от цены недвижимости (причем исчисляемой «по БТИ»), в то время как во многих государствах они достигают 1-2% от самой что ни на имеется рыночной стоимости. Подобно и с квартплатой – «за бугром», само собой разумеется, нужно забыть о всевозможных «лужковских» субсидиях.

Не считая страны, «подоить» собственников желают и управляющие компании. На сайте одной компании, реализовывающей и обслуживающей апартаменты в Болгарии, создатель нашёл фразу о том, что платить налог на собственность обладатели недвижимости обязаны лишь через посредничество данной компании – и размер налога наряду с этим возрастал ровно вдвое. То же и с коммунальными платежами.

Тарифы на воду и электричество были выше официально заявленных страной на 15-20%. Также, существовала некая таинственная «такса за обслуживание квитанций за воду и электричество» — 30 евро в год.

Аренда: контролируйте гарантию

Весьма многие клиенты желали бы купленную недвижимость сдавать – и на обещаниях «гарантированной аренды» строится огромное количество мошенничеств. Одна из самых распространенных – обеспечения от управляющей компании. Разглядим эту схему подробнее. Недвижимость вы берёте вы у компании А (т.е. она реализовывает), а сдавать в аренду, обеспечивая некую доходность, вам обещает компания Б. Проходит какое-то время и вы убеждаетесь, что квартира не сдается, как было обещано.

Вы приходите «качать права», а вам весьма культурно растолковывают, что мы (т.е. компания А — большой застройщик) ничего вам и не давали слово. Давала слово Б — с нее и задавайте вопросы. Но Б в далеком прошлом растворилась в пространстве.

Другими словами, подводит результат Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills», гарантия обязана исходить конкретно от застройщика.

Второй момент – обещание доходности Gross, а не Net. Предположим, вы берёте апартаменты, каковые возможно сдать, к примеру, за 1000 евро в месяц. Их мы берем с арендатора, это валовая выручка – «гросс». Но так как эксплуатация и содержание жилья также что-то стоит хозяину! Квартплата — в случае если по условиям договора платите вы, а не арендатор.

Налоги на имущество. Налоги на доход. Траты на ремонт и т.п. Предположим, все это совместно – 400 евро в месяц. Значит, ваш доход («нетто») будет составлять никак не 1000 евро, а лишь 600.

Теоретически возможно предположить и обстановку, в то время, когда квартира будет стоить 1200 евро в месяц — ну, такие громадные затраты на нее были (на ремонт потратились). Получается, мы имеем номинальный доход в 1000 евро, а практически — не доход, а РАСХОД в 200 евро.

Так вот, клиент может не обратить внимания, что обещанная сумма – это выручка от аренды, из которой еще предстоит вычесть налоги, плату за содержание квартиры, услуги управляющей компании за сдачу внаем. В итоге обещанные 7-8% годовых смогут превратиться в 2-3%. А смогут и в минус – т.е. доходы от аренды окажутся меньше затрат.

Еще один обман может строиться на обеспечениях доходности до 10% в год. «Тут целый подвох в формулировке, — растолковывает Игорь Индриксонс. – Все видят цифру 10, но никто не видит слова «ДО». А «до 10%» – это каждая цифра: и 2, и минус 3. В большинстве случаев, за вычетом накладных затрат, как раз минус и получается».

Кроме вышеназванных «игр с цифрами», в контрактах доверительного управления могут быть другие «подводные камушки». К примеру, отсутствовать пункт о обеспечениях управляющей компании по сохранности сданного объекта. Арендаторы по большому счету не через чур заботятся о целости забранного имущества, а тут мы имеем дело с их нехорошей разновидностью – арендаторами кратковременными.

За 15-20 дней аренды вашу недвижимость смогут «укатать» так, что никакие доходы от аренды не компенсируют трат на нужный ремонт.

Денис Евсеев («Kingsland») напоминает и еще об одном «фокусе» — местный риэлтор, которому вы поручили сдавать, арендатора отыщет, но вам об этом не сообщит. «Вся прибыль отправляется ему в карман, а вы приобретаете объяснения, что клиентов нет», — говорит специалист. При всей незатейливости схемы, сделать тут вряд ли что-то возможно: кроме того если вы уличите мошенника (к примеру, при помощи счетчиков электричества и воды), что возможно с ним сделать? Судиться – это в незнакомой стране, с чужим законами и языком?!

«Обратный выкуп»: его не будет

Супер-заманчивое предложение, сущность которого сводится к тому, что застройщик, реализовывая вам недвижимость, обязуется в будущем выкупить ее – если она вам не понравится. Время от времени обещают выкупить «легко» — т.е. за ту же сумму. А не редкость, что и за полторы либо кроме того две нынешние цены: за апартамент, что сейчас стоит 100 тыс. евро, обещают через 3-4 года дать 150 либо кроме того 200 тысяч!

Такие варианты худо-бедно объяснимы, в то время, когда речь заходит о «несложном» выкупе, да да и то для рынка, цены на котором растут. Сейчас же они, как мы знаем, как минимум остановились. И тем более фантастически (для любого состояния рынка) выглядят обязательства выкупить по двойной цене. «В действительности у застройщика имеется миллион дорог, дабы позже легально выйти из этого бизнеса.

Он не выкупит данный объект, и инвестор останется «радостным» обладателем неликвида», — уверен Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»).

И по мелочи

Существуют и другие методы обмана. К примеру, в некоторых государствах предлагают договора на русском – и россияне весьма рады аналогичной любезности. В действительности, договор составлен на двух языках – русском и местном национальном, и как раз последний вариант имеет законную силу, в случае если сторонам все-таки нужно будет дойти до суда.Многие ли отечественные соотечественники, подписывая бумаги, вникают, что в том месте сообщено на местной «мове»?

Во всех государствах не считая Франции, говорит Денис Евсеев («Kingsland»), видовые характеристики не являются пунктом соглашения. Сейчас в квартире вид на море, а на следующий день застройщик сооружает еще один корпус, и вы приобретаете вид на соседний дом. Такие случаи были в Болгарии.

Анастасия Дудерова («Delta Estate») вспоминает о бессчётных случаях, в то время, когда продавцы недвижимости убеждали клиентов, что квартира либо дом – гарантия чтобы получить вид на жительства а также гражданства. В действительности это не верно: недвижимость ничего не гарантирует. В Западной Европе кроме того обладатель виллы на фешенебельном курорте может не взять права на въезд в страну.

Резюме от издания Metrinfo.ru

Кроме того беря недвижимость в родном городе (вы – полноправный гражданин страны, замечательно понимаете язык, ориентируетесь в законах и имеете возможность при необходимости в течение двух часов подъехать к собственной будущей собственности), возможно наделать неточностей. Что тогда сказать о далеких незнакомых государствах! И тем более не следует тешить себя иллюзиями, что зарубежные рынки «чистые» — мошенников полно везде.

Так что совет возможно лишь одна: все контролировать и перепроверять, просматривать документы, не доверять . Не гарантия, само собой разумеется, но возможность без шуток уменьшить риск.

Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru

разводы и Мошенники в аренде квартир, лохотроны, как на стать жертвой кидалова

Темы которые будут Вам интересны:

Читайте также: